在日常聊天中，我們經常會聊到房價。普遍的共識是“這房價太不合理了”。政府的一些調控措施往往也希望“房價回歸合理價位”。聽得多了，自然就產生了疑問，如果房價不合理，那么合理的房價究竟是多少？憑什么說現在的房價不合理？

毫無疑問，這是一個非常具有爭議性的話題。雖然大家有共識，認為房價太高了不合理，但究竟什么是合理的房價，那就見仁見智了。在此，我也不揣淺陋，談談自己對合理房價的理解。

經濟學家喜歡談均衡，雖然現實中均衡很少見，但均衡思維能幫助我們理解房價的形成與變動。在城市經濟學中，如果是單中心城市，消費者可以選擇在不同地方居住，為此會有通勤成本的差異，這些通勤成本的差異會資本化到房價中，這樣一來，所謂合理的房價就是你會發(fā)現在城市的任何一個地方選擇居住都是效用無差異的，你沒有套利空間，此時房價就是合理的;這種思維還可以延伸到多個城市，比如說消費者在不同城市間選擇，各個城市的房價和居住成本有差異，收入也會有差異，最終你在不同城市間選擇居住和工作時，也沒有套利空間。

這種空間無套利均衡在我看來是合理房價的第一個原則。在這個原則下，我們有時候會看到大城市的房價更高，注意不僅是絕對房價更高，而且是以房價收入比表征的相對房價更高。筆者有一次參加一個論壇，提了一個問題，如果某大城市的收入是另外一個城市的兩倍，請問你預期這個大城市的房價會是另外一個城市的多少倍。很多人不假思索，認為也是兩倍。其實是遠超過兩倍。為什么呢？因為在空間無套利均衡原則的驅使下，同時一般消費品又可以在城市間運輸保證價格差異不大，消費者肯定會流入到大城市，使得大城市的房價不僅僅是兩倍于隔壁城市。

還是舉例來說吧，A城市人月收入10000元，B城市人月收入5000元;如果A城市居住成本為4000元，B城市居住成本為2000，這剛好滿足了很多人認為的前者房價是后者的兩倍的要求，但這肯定不是均衡，理性的消費者一定會從B城市向A城市流動，除非你認為一般消費品價格也有兩倍的差異。那這樣一來，A城市的居住成本或房價肯定就會超過4000元。最終均衡點在哪里？ A城市的極限居住成本或房價有可能在8000元，當然現實中居住成本上升導致一般消費品中服務類價格也會上漲，所以是到不了 8000元的。這就意味著A城市的收入是B城市的兩倍，但房價卻有可能接近4倍。很不合理嗎？美國新城市主義的代表Glaeser在《美國聯邦住房政策反思》中講了同樣的機制，他說：“如果我們要真正討論可支付問題的話，無論如何應當設立一個恰當的衡量標準，而這個衡量標準一定不能是個人收入的一個單一比例。當人們在住房市場和勞動力市場自由流動時，不同市場的房價收入比例不同是很正常的。在高收入和高住房成本的地區(qū)，試圖通過政策干預人為降低住房價格的做法，從根本上就是錯誤的。從任何一個經濟意義角度來看，人們都不可能因此就認為，那些房價收入比值很高的地區(qū)，其住房就一定存在可支付新問題?！崩斫饬诉@個原則，就知道流傳甚廣的合理房價是收入的3-6倍的說法其實在理論上反而是有問題的。

合理房價的第二個原則，就是租買無差異或者稱之為租買中性。我們知道消費者實現住房需求可以是租，也可以是買。租買無差異原則意指在選擇需求方式時，消費者無法從居住形式選擇中套利。如果租賃比買賣合算，消費者會選擇租賃，反之會選擇買賣。在均衡實現時，二者是無差異的，此時的房價和租金可以理解為合理的房價或租金。注意我說的是租買無差異并非指租買同權。租買同權更多的是社會權利的相同，經濟權利絕對是不同的，租房者永遠無法獲得房價上漲的資本增值收益，也沒有抵押權。

在理解這個原則時，仍然要破除一個長期以來流傳甚廣的錯誤觀點，就是租房是給房東付房貸，還是買房合算。還是先看一個例子：張三和李四扣除各項社保后年收入都是20萬元，收入一樣，都沒有存款?，F在兩人一個租房，一個買房。我們假設租金是5萬元一年，貸款利率也是5%。免稅額是6萬元一年，所得稅率為單一稅率5% （累進稅率復雜點不影響結論）。先假設沒有貸款利息抵稅，貸款1年。張三貸款100萬元買房，貸款利率是5%，不吃不喝，一年后張三的凈資產是：收入20萬元-納稅7000 （ 20萬元減去6萬元后再乘以5% ）元-5萬元利息-100萬元負債+ 100萬元房子一套= 14.3萬元;李四選擇租房，一年后李四的凈資產是：收入20萬元-納稅7000-5萬元房租=14.3萬元。

可見在房價不漲的前提下，二者的凈資產在一年后是相等的，雙方都沒法套利。民間流傳的任何時候買房都比租房合算或者租房只是給房東付房貸，這些說法是完全錯誤的。當然，有人會說，買了房后房子可能升值，但其實也可能貶值的。住房投資其實是有風險的。

在租買均衡中，如果房租不是5萬元，而是6萬元，這樣人們自然會選擇傾向買房，這會抬高房價。反之，如果利率是6%，但房租是5萬，則人們會發(fā)現租房比買房合算，這會抬高房租。所以合理的房價一定是租買無差異的。并且政策的調整也應該確保租買中性，即不要偏向買，也不要偏向租。我國現在修改的個人所得稅法中特地制定了房貸利息抵稅和房租支出抵稅，目的就是如此。隨便說一句，筆者在2016年曾經對房貸利息抵稅不大贊成，但沒想到個稅修改中同時加人了房租支出抵稅。

我所認為的第三個原則，即產業(yè)無暴利。即無論是開發(fā)商還是普通的房地產投資者無法在長期中獲得穩(wěn)定的超額利潤，這個原則本質上屬于市場開放競爭原則。如果開發(fā)商在某一時期能獲得暴利，那肯定會吸引廠商加人，這個行業(yè)進入的壁壘并沒有想象的那么高，就像孫宏斌說的，只要在合理的價位買地，就一切太平;其他一切都可以外包，唯獨什么時候什么價位在哪里買地才是開發(fā)商的核心競爭力需要親力親為沒法外包。

只要地買的合適，其他就留給時間，讓時間來替開發(fā)商賺錢。我們有時候看到開發(fā)商有暴利，那是因為在杠桿操作下，要么是用兩年后的他賣房的價格與兩年前他買地的價格比較，那一比較當然是暴利了;要么是剛好趕上了房地產市場繁榮期，房價大漲。但這種好日子是沒法長久的，房價漲后，地價會漲?？刂仆恋氐恼粫屇憷^續(xù)這么容易賺錢，同時其他人也會殺進來，市場競爭激烈，開發(fā)商也會非理性地在土地拍賣市場出高價。房地產號稱周期之母，在一個周期內，很難獲得超額利潤。所以用某些開發(fā)商在短期獲得超額利潤證明房價不合理，這不是一種科學的態(tài)度。除非這個行業(yè)總是能獲得超額利潤，那我們可以說肯定是房價不合理。

不過，現實總是令人很尷尬。2017年12月，NBER的5位經濟學家寫了一篇工作論文，題目為《所有資產的回報率：1870-2015》（N0.24112），學者們在研究了 16個富國100多年股票、債券和住房的回報率后居然發(fā)現住房投資的回報率是最高的。自從1980年代以來，情形有點變化，股票的回報率開始高于住房，但是經過風險調整后，也就是夏普比率，住房的投資回報率仍然高于股票。這真的是一個令人難以接受的事實。

最后，回到中國的現實，按照筆者的3個標準來判斷房價是否合理，那就需要問，房價實現了空間均衡嗎？實現了租買中性嗎？實現了產業(yè)和投資無超額回報嗎？可能答案都是否定的。我一再講“理有固然，而勢不必至”。也許有人秉持著存在主義的哲學，認為存在的就是合理的，那就沒法繼續(xù)交流了。

作者簡介：

趙奉軍，武漢大學經濟學學士，復旦大學經濟學碩士，南京大學經濟學博士。現任杭州師范大學阿里巴巴商學院副教授，兼任復旦大學住房政策研究中心研究員和南京大學不動產研究中心研究員。主要研究方向為房地產經濟、城市經濟與中國經濟增長。