馬欣 毛星海

摘要：依據(jù)黨的十九大報告確立的新時代國家戰(zhàn)略，從四大方面針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行前景分析研究。一是黨的十九大報告對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的影響;二是從經(jīng)濟(jì)人口、婚姻狀況變更、城鎮(zhèn)化率、中心城市引領(lǐng)作用及三、四線城市互補(bǔ)作用進(jìn)行分析;三是從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析;四是對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展前景預(yù)測分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);未來十年;前景分析

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0025-30

收稿日期：2019-07-10

第二個維度是從防范金融風(fēng)險、新時代的戰(zhàn)略要求分析房地產(chǎn)行業(yè)之變局，未來房地產(chǎn)金融的變革方向及房企代建的實質(zhì)。

自1998年我國住房制度改革以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入長達(dá)20年的黃金時代，除去中間偶爾因為國際金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)下行等因素出現(xiàn)短暫性微調(diào)整外，房價幾乎一路上行，隨著十九大適時提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，隨之而來全國范圍出臺諸多史無前例的行業(yè)調(diào)控政策，當(dāng)房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，行業(yè)各類長效調(diào)控機(jī)制的出臺與落實，同時在“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”的背景下，房地產(chǎn)各類融資收緊政策密集出臺。市場資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)是難上加難。

在過去的20年發(fā)展過程中，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以投資驅(qū)動型發(fā)展為主，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)市場過熱、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)過度擴(kuò)張的局面。在這些現(xiàn)象的背后是房企通過以銀行為主的融資渠道進(jìn)行高負(fù)債滾動開發(fā)，隨著時間的推移這種高負(fù)債開發(fā)模式成為今天房企負(fù)債高企的根源所在。在這種運行模式下，高負(fù)債導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)又進(jìn)一步加劇高負(fù)債，形成了惡性循環(huán)。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了“三去一降一補(bǔ)”，其中第三個“去”就是去杠桿。從一定意義上說，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的源頭就在于高杠桿。黨的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都把新時代以投資驅(qū)動型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新型驅(qū)動發(fā)展為主，特別是把防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險作為今后改革的重要國策。防范金融風(fēng)險，去杠桿作為三大攻堅戰(zhàn)之一，位列三大攻堅戰(zhàn)之首，因此防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險去高杠桿成為刻不容緩的首要任務(wù)。

根據(jù)市場公開披露的信息估算，2018年下半年房企融資渠道僅增量規(guī)模就超過1萬億元，也就是意味著全國各類房企有息負(fù)債已經(jīng)超過20萬億元。根據(jù)不完全統(tǒng)計，較2017年底，2018年全國房地產(chǎn)行業(yè)新增融資規(guī)模超過2.5萬億元，另外全行業(yè)全口徑融資成本也由2017年不到8%飆升至10%以上，高負(fù)債、高成本融資使房地產(chǎn)企業(yè)競相尋找新的融資渠道。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2018年，在房企高達(dá)2.5萬億元的增量融資規(guī)模中，銀行貸款與信托融資分列第一、二位，兩者合計依舊占據(jù)融資規(guī)模的半壁江山，第三梯隊是信用債券和資產(chǎn)支持證券等資本市場融資渠道，其他諸如房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)股權(quán)投資、海外股權(quán)融資和銀團(tuán)貸款、融資租賃、不良資產(chǎn)重組等融資渠道也占據(jù)一定份額。

從融資成本進(jìn)行不完全統(tǒng)計，2018年上半年TOP100房企（不含央企或者國企性質(zhì)房企）融資年化綜合成本約在8%-9%，而2018年下半年則飆升至12%以上，部分房企甚至接近20%。

正如銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年6月陸家嘴論壇上指出，全國“新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重”。隨后，信托、海外債、銀行貸款、保險等渠道陸續(xù)開始收緊。

從當(dāng)下的融資環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控的大背景來看，房企的高負(fù)債所帶來的高風(fēng)險性促使“開發(fā)企業(yè)必須去杠桿”，尤其是凈負(fù)債率過高的房企需要采取更為堅定的去杠桿措施。目前，在房地產(chǎn)市場調(diào)控以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“去產(chǎn)能”化兩輪驅(qū)動下，房企極難在長期維持高負(fù)債的情況下保證自身平穩(wěn)發(fā)展。

基于目前房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高杠桿的開發(fā)現(xiàn)狀可能造成的金融風(fēng)險，中央相關(guān)部門出臺一系列多措并舉的組合拳及去杠桿措施，核心目的不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過這些政策與措施規(guī)避金融風(fēng)險，并在“房住不炒”的總基調(diào)下堅決遏制土地市場與房地產(chǎn)市場過熱。同時也控制居民部門杠桿率，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，促進(jìn)資金向制造業(yè)流動。

防范金融風(fēng)險不可能一蹴而就，政策的實施有其連貫性、持續(xù)性。但由此認(rèn)為行業(yè)從此進(jìn)入融資難、發(fā)展難的悲觀思想，這也是片面的、錯誤的理解。房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于一個調(diào)整期，處在一個“結(jié)構(gòu)性改革”時代。由于房地產(chǎn)行業(yè)已高速運轉(zhuǎn)二十多年，一方面為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但在高速的發(fā)展過程中也暴露出許多先天與后天的問題，目前相關(guān)行業(yè)政策措施更多的體現(xiàn)是“矯枉過正”，使房地產(chǎn)行業(yè)由投資型驅(qū)動發(fā)展模式轉(zhuǎn)為創(chuàng)新型驅(qū)動發(fā)展模式、行業(yè)內(nèi)部又處于結(jié)構(gòu)性改革的雙重變革背景下，同時在近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好“六穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。作為房地產(chǎn)行業(yè)以穩(wěn)發(fā)展、抗風(fēng)險為主，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域既要防止貨幣條件過緊引發(fā)風(fēng)險，也要防止大水漫灌加劇扭曲和繼續(xù)累積風(fēng)險，由此要清醒地認(rèn)識到無論是防范金融風(fēng)險出臺的相關(guān)政策、措施還是高負(fù)債去杠桿亦或增加資金流動性而加杠桿，都要站在宏觀的經(jīng)濟(jì)層面去理解分析，對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險，即要有措施防范于未然，但不能因此因噎廢食，止步不前。發(fā)展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，無論是開發(fā)商還是消費者都對銀行的服務(wù)提出了更高的要求，還要結(jié)合各行的自身特點，找準(zhǔn)市場定位，合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此，金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會做出積極貢獻(xiàn)，又要切實加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，要嚴(yán)格按照中國人民銀行等國家主管部門的一系列要求，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。

金融的屬性是以投資獲利，做為銀行獲利的方式主要是通過儲蓄與放貸之間的利差進(jìn)行獲利。目前我國經(jīng)濟(jì)正處于供給側(cè)深化改革階段，房地產(chǎn)業(yè)處于防范金融風(fēng)險及行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，隨著供給側(cè)改革不斷深入及國家戰(zhàn)略實施的成效，金融領(lǐng)域必將規(guī)范的回歸其金融屬性，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)懈鼮榻∪慕鹑谥贫葋肀Ｕ?、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)“代建”是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊等方面積累的成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。其實質(zhì)也是融資的一種手段。一直以來，房地產(chǎn)都被視為重資產(chǎn)行業(yè)。如今，金融機(jī)構(gòu)的涉足把重資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移，而傳統(tǒng)的開發(fā)商則逐步向輕資產(chǎn)道路邁進(jìn)。由此，不參與投資，僅負(fù)責(zé)開發(fā)、運營、營銷、服務(wù)的代建市場開始興起。代建公司通過整合的資源可以最大限度地為企業(yè)節(jié)省建設(shè)成本，為終端客戶提供更令人放心的高品質(zhì)房產(chǎn)。同時品牌溢價可以讓項目價格高于當(dāng)?shù)仄放苾r格，提高企業(yè)收益。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)代建的銷售額達(dá)932億元，近三年，房地產(chǎn)代建累計合約總建筑面積超過7000萬平方米，凈利潤水平持續(xù)高于20%，銷售額逼近千億。未來房地產(chǎn)代建有望占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)10%以上的市場份額，或?qū)⒄Q生千億收入的代建企業(yè)。目前包括綠城、萬科、建業(yè)、中海、濱江、富力、旭輝等全國19家房企均已搶入其中。

“輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為行業(yè)細(xì)分的標(biāo)志，而“代建”更是房地產(chǎn)行業(yè)典型的輕資產(chǎn)模式。房企基于自身品牌與專業(yè)能力在不投入自有資金的前提下實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，且利潤穩(wěn)定;而委托方可以借助代建方良好的品牌及專業(yè)能力實現(xiàn)預(yù)期收益。可見，任何企業(yè)都有自己的最優(yōu)規(guī)模，不同的戰(zhàn)略路徑?jīng)Q定了企業(yè)的“遠(yuǎn)景”是否觸手可及。

第三個維度是從房地產(chǎn)的調(diào)控角度進(jìn)行解讀，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，不僅本身體量較大，還關(guān)聯(lián)了其它相關(guān)四十多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可謂“牽一發(fā)而動全身”。因此，建立長效調(diào)控機(jī)制對于房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期、健康發(fā)展是非常重要的。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵在于人地掛鉤、金融穩(wěn)定和因城施策。2019年4月19日中共中央政治局召開的會議中再次要求要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。可見房地產(chǎn)的調(diào)控目的是明確的，核心作用是為建立房地產(chǎn)的長效管控機(jī)制，防范房地產(chǎn)風(fēng)險與金融風(fēng)險。按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立居住導(dǎo)向的新住房制度和長效機(jī)制，通過人地掛鉤和金融穩(wěn)定，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，保持房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定，從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。

房地產(chǎn)長效機(jī)制主要包括兩個方面，一方面“房住不炒”不僅是國策也是我國房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制的核心內(nèi)容，通過房地產(chǎn)稅收政策、金融政策、土地政策等，使其每一項均成為長效機(jī)制的組成部分。另外就是因城施策，每個城市的發(fā)展情況是有差異性的，不搞一刀切，根據(jù)所在城市的房地產(chǎn)情況進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，從而建立起城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

因城施策必須把“房住不炒”定位放在前頭，并以此作為判斷所在城市的樓市形勢、出臺或調(diào)整相關(guān)政策的依據(jù)，認(rèn)真評估各項調(diào)控措施，審慎出臺調(diào)整政策，不向市場發(fā)出錯誤信號。

綜上所述，通過對房地產(chǎn)行業(yè)3個維度的分析解讀，第一個維度供需關(guān)系中涉及的庫存情況知曉并非所有城市都庫存高企，具體還是要根據(jù)不同城市區(qū)別看待這個問題，從人均住宅面積需求來看未來房地產(chǎn)的需求量是不容小覷的，市場需求是客觀存在的：從空置率來看不同區(qū)域、不同城市級別也要區(qū)別看待。從未來城市群發(fā)展脈絡(luò)來分析其所引發(fā)的新增量需求，從城市住房質(zhì)量的改善需求量來看未來改善型需求占比將逐年遞增。從租賃市場中看到一方面目前的市場仍缺乏規(guī)范性，相關(guān)制度還有待建立與完善，另外也要看到租賃市場未來蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。第二個維度是從房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險的角度對金融高杠桿現(xiàn)狀及融資難度進(jìn)行分析，闡述了包括代建核心本質(zhì)及房地產(chǎn)金融去高杠桿的迫切性，讓讀者能清晰了解國家為何如此重視防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。第三個維度是從政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的維度來看，長效機(jī)制、因城施策并不是要打壓房地產(chǎn)業(yè)，恰恰相反是讓整個行業(yè)更加健康的發(fā)展、更加良好的發(fā)揮其擔(dān)負(fù)的作用與使命。由此從供需關(guān)系、從長效調(diào)控機(jī)制中解讀分析看出，未來中國的房地產(chǎn)業(yè)在中國新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期中必將保持健康發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)仍將作為中國經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)發(fā)揮著應(yīng)有的不可替代的作用。

5 商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展前景預(yù)測分析

5.1商業(yè)地產(chǎn)

作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的組成部分商辦類地產(chǎn)，如果從行業(yè)本質(zhì)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就是對地產(chǎn)和商業(yè)這兩種最核心資源的整合。經(jīng)歷了30年的發(fā)展，從1990年銷售面積近409萬平方米（當(dāng)時沒有商辦用房名稱，住宅用地之外的用房統(tǒng)稱工商用房）銷售金額為13.5億元，到2018年商辦用房1.6334億平方米銷售面積，銷售金額達(dá)到19626億元，從另一個側(cè)面見證了改革開放40年，特別是近30年來我國由單一的計劃經(jīng)濟(jì)變?yōu)榉睒s昌盛的社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，對社會主義市場經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)起到了其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。

在當(dāng)下，高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)也有繞不開的3個層面的問題需要說明，第一是回顧當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，并由此闡述未來發(fā)展前景的問題;第二是以淘寶為代表的電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式的沖擊問題;第三是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向問題。首先分析第一層面商業(yè)地產(chǎn)目前的庫存。

第一是目前的商業(yè)地產(chǎn)庫存主要體現(xiàn)在辦公與商業(yè)用房上。據(jù)國家統(tǒng)計局對2019年一季度商品房待售面積統(tǒng)計，到3月底全國辦公樓待售面積為3650萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積為13421萬平方米，對比2018年全年辦公產(chǎn)品銷售面積為4363萬平方米，商業(yè)用房銷售面積為11971萬平方米相比，而2018年全年辦公產(chǎn)品增量為3884萬平方米，商業(yè)用房增量在11259萬平方米，由此計算辦公用房與商業(yè)用房在不增加增量的情況下去化年限均在一年左右，從2018年辦公用房與商業(yè)用房的銷售量與增量相比，基本相吻合，也就是說在有增量的情況下商辦地產(chǎn)基本上是保持一年的庫存量，由此說明商辦市場上的庫存總體量還是可控的，況且作為商辦項目保持一定數(shù)量的庫存是正常的，商辦項目庫存有著與住宅庫存一樣的問題，就是分布不均，比如部分弱三、四線城市由于之前對商業(yè)項目盲目開發(fā)，致使商業(yè)用房庫存的去化周期要達(dá)到5-6年之久。未來這類萎縮的三、四線城市商業(yè)庫存更加是雪上加霜，可能造成永久性的資產(chǎn)閑置，這類問題也反映在一、二線城市中盲目選址的商辦項目，所以對于商業(yè)地產(chǎn)的庫存來講，從數(shù)據(jù)上看并不太高，總體上講一、二線城市去化庫存的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三、四線城市，同時作為商業(yè)地產(chǎn)適當(dāng)?shù)膸齑嬉彩沁@個行業(yè)正?，F(xiàn)象。從人口結(jié)構(gòu)來看，2018年末，我國總?cè)丝跒?39538萬人，全年出生人口1523萬人，按出生人口與死亡人口數(shù)量對比，人口總量仍然處于相對平穩(wěn)的增長期。2018年末，我國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到83137萬人，比2017年末增加1790萬人;鄉(xiāng)村常住人口56401萬人，減少1260萬人。2018年末，全國0-15歲人口為24860萬人，占總?cè)丝诘?7.8%;16-59歲人口為89729萬人，占64.3%;60歲及以上人口為24949萬人，占17.9%，勞動年齡人口總量仍近9億人，就業(yè)人口總量仍達(dá)7.8億人，勞動力資源仍然豐富。從以上國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)統(tǒng)計司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出兩個重要信息，一是通過國家制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)城鎮(zhèn)人口數(shù)量將會持續(xù)增加，二是目前我國的勞動力占總?cè)丝诘?4%，這部分人是消費的主力軍，由此從人口結(jié)構(gòu)來看，未來十年間商業(yè)地產(chǎn)的消費主力人數(shù)仍占我國人口總?cè)藬?shù)的64%，由此從消費者的人口基數(shù)保證了商辦地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的趨勢。

第二是城鎮(zhèn)化率。國家的目標(biāo)是到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，目前為59%，由此每年還要增加1%左右，一個百分點就是1400萬人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，隨著國家制定了未來發(fā)展的7個城市中心群，那么這1400萬人將主要流向7個城市中心群的城市中，這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又是一個利好作用。

第三是中心城市的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)起到的作用。人隨產(chǎn)業(yè)走是一個定式，國家之所以制定7個城市中心群的目的也是從產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的角度考量，將相關(guān)資源聚集在這7個城市中心群，中心城市群之間產(chǎn)業(yè)互相協(xié)作發(fā)展，而且未來的城市群將通過日漸成熟的AI技術(shù)走向智能城市化發(fā)展道路，城市群發(fā)展與提升其核心目的就是最大可能的釋放生產(chǎn)力，提升社會生產(chǎn)效能。商業(yè)地產(chǎn)在弱三、四線城市將不再是發(fā)展方向，而是主要回歸到7個城市中心群進(jìn)行新的一輪布局，以滿足未來城市群對商辦的需求。

第四是所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，主要關(guān)注所在城市的未來發(fā)展?jié)摿俺鞘谢盍Χ?。比如南京市?018年新年伊始，對建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城進(jìn)行全面動員部署，政府頒布了新年1號文《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》，引起各方高度關(guān)注。這份文件指明了未來南京的發(fā)展方向、并制定了發(fā)展目標(biāo)及具體的工作內(nèi)容，對于南京而言這是一份大戰(zhàn)略格局發(fā)展規(guī)劃文件，由此南京拉開了創(chuàng)建創(chuàng)新名城的序幕，明確了南京將以創(chuàng)新為核心打造新時代名城。南京曾經(jīng)作為傳統(tǒng)工業(yè)城市，面對產(chǎn)業(yè)升級的壓力，勇于開拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的資源進(jìn)行整合以創(chuàng)新為主線重塑全市產(chǎn)業(yè)格局。作為承載經(jīng)濟(jì)活動空間的商業(yè)地產(chǎn)，無論是商業(yè)載體還是辦公載體相信在這樣的背景下必然大有可為。

第五是雙創(chuàng)政策的落實與開展。雙創(chuàng)的意思即“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，出自2014年9月夏季達(dá)沃斯論壇上李克強(qiáng)總理的講話，李克強(qiáng)提出，要在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)、草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，形成“萬眾創(chuàng)新、人人創(chuàng)新”的新勢態(tài)。此項政策與商業(yè)地產(chǎn)有著直接關(guān)系，從政府層面要求發(fā)揮大眾的創(chuàng)業(yè)精神、創(chuàng)新意識，但從商業(yè)地產(chǎn)來講，這將會直接帶來大量的辦公載體需求，所以作為商業(yè)地產(chǎn)到所在城市布局時對其“雙創(chuàng)”方面的開展情況也要作為一項重要指標(biāo)進(jìn)行考量。

第六是企業(yè)工商注冊增長率，從國家市場監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計看出，從2016年全國新注冊企業(yè)為552.8萬戶，2017年全國新注冊企業(yè)為607萬戶，2018年全國新注冊企業(yè)為670萬戶，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依據(jù)數(shù)據(jù)顯示我國新增企業(yè)呈每年10%的遞增速度，這也是經(jīng)濟(jì)總體上行從另一個側(cè)面的體現(xiàn)。此數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的向好面將是作為商業(yè)地產(chǎn)對前景分析重要參考依據(jù)。

第七是城鎮(zhèn)居民消費水平。通過2008年到2017年的消費水平數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年我國城鎮(zhèn)居民消費水平為14061元，截至2017年已達(dá)到31032元，消費水平對比2008年年增長率達(dá)到22%，強(qiáng)勁的消費增長率是商辦地產(chǎn)發(fā)展的動力所在。

第八是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為絕對數(shù)為15549.4元，2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比上年增長7.8%，扣除價格因素影響，實際增長5.6%。近十年來城鎮(zhèn)居民可支配收入以高增長率增加，居民人均可支配收入實際增速高于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增速，居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長實現(xiàn)基本同步。這對消費起直接作用，對城市的商業(yè)繁榮起到基礎(chǔ)作用。

第九是城鎮(zhèn)居民人均消費支出。2018年城鎮(zhèn)居民人均消費支出26112元，比上年增長6.8%;隨著居民收入穩(wěn)定增長、減稅降費及促消費政策逐步顯效，居民消費需求將進(jìn)一步釋放，消費領(lǐng)域新動能不斷累積，消費轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢將會延續(xù)，消費市場總體上有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。

第十是第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員與第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率兩項數(shù)數(shù)據(jù)。2008年我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為25087萬人，到了2017年就業(yè)人數(shù)達(dá)到了34872萬人次。第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐年遞增，年平均增幅達(dá)到39%，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率2018年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元，比上年增長6.6%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值469575億元，增長7.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率為76.2%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值64644元，比上年增長6.1%。國民總收入896915億元，比上年增長6.5%。從此項數(shù)據(jù)說明我國的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度是比較快的，從另一個側(cè)面反映了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及生存環(huán)境呈良好態(tài)勢。

第十一是社會消費品零售總額。2018年全年社會消費品零售總額380987億元，比上年增長9.0%，保持較快增長。其中，限額以上單位消費品零售額145311億元，增長5.7%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額325637億元，增長8.8%;鄉(xiāng)村消費品零售額55350億元，增長10.1%。按消費類型分，餐飲收入42716億元，增長9.5%;商品零售338271億元，增長8.9%。消費升級類商品較快增長，全年限額以上單位化妝品類、家用電器和音像器材類、通訊器材類商品零售額增速分別比限額以上社會消費品零售額增速高3.9、3.2和1.4個百分點。12月份，社會消費品零售總額同比增長8.2%，環(huán)比增長0.55%。

2018年全國網(wǎng)上零售額90065億元，比上年增長23.9%。其中，實物商品網(wǎng)上零售額70198億元，增長25.4%，占社會消費品零售總額的比重為18.4%，比上年提高3.4個百分點;非實物商品網(wǎng)上零售額19867億元，增長18.7%。從三駕馬車（投資、消費、出口）對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)情況來看，消費依舊是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。一季度，最終消費支出對GDP增長的貢獻(xiàn)率為65.1%。從住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，居民人均消費支出實際增長5.4%，增速與上年同期持平;與政府消費支出相關(guān)的一般公共服務(wù)、外交、國防和公共安全等財政支出名義增長11.3%，比上年同期提高0.4個百分點。同時，消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級。一季度，居民消費支出中的服務(wù)消費占比為47.7%，比上年同期提高了1.4個百分點。通過以上的數(shù)據(jù)反映消費市場每年呈穩(wěn)步上升趨勢，消費仍是經(jīng)濟(jì)增長主引擎，服務(wù)消費占比提升，未來中國經(jīng)濟(jì)將會漸漸擺脫以外向型出口貿(mào)易的經(jīng)濟(jì)增長單一方式，而將主要依靠拉動內(nèi)需來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新一輪的增長，所以我國的零售消費市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大增長比重。（未完待續(xù)）

作者簡介：馬欣、毛星海，南京玻璃纖維研究設(shè)計院有限公司地產(chǎn)運營事業(yè)部。