近年來我國(guó)房?jī)r(jià)漲速較快，使得房產(chǎn)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題，針對(duì)房?jī)r(jià)問題，國(guó)家出臺(tái)了多輪次的調(diào)控措施，然而房?jī)r(jià)仍然逐年走高。那么，我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲背后的因素和邏輯是什么呢？

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需均衡理論認(rèn)為，商品的價(jià)格主要受供求關(guān)系的影響。在供給不變時(shí)，需求增長(zhǎng)將導(dǎo)致價(jià)格上漲；反過來，在需求不變時(shí)，供給增加則會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌。房產(chǎn)作為一種特殊的商品，它的價(jià)格波動(dòng)，也受供給和需求變化的驅(qū)動(dòng)。

一、房產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的原因分析

從市場(chǎng)的角度來分析，影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的直接因素主要是兩個(gè)方面：供給和需求。其它的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，也必須通過供給和需求的變動(dòng)而發(fā)揮作用。因而，分析房?jī)r(jià)的變動(dòng)，最直接的方法，是從供給和需求兩個(gè)方面展開。

(一)我國(guó)房產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)及變動(dòng)

根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)中買方的動(dòng)機(jī)不同，可以將購房需求細(xì)分為居住性需求和投資性需求。居住性需求主要與人口的規(guī)模、人口增長(zhǎng)速度、居民收入增長(zhǎng)等因素相關(guān)；而投資性需求的購房目的是為了獲得較高的回報(bào)，因而這種需求主要與經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策、投資環(huán)境等因素相關(guān)。

1.居住性需求的增長(zhǎng)

居住性需求是購房人的基本需求，也是一種剛性需求。由于居住性需求主要與人口規(guī)模、增長(zhǎng)速度、居民收入等因素相關(guān)，因而可以從這幾個(gè)方面來分析居住性需求的波動(dòng)。

以下是2007-2017年我國(guó)人口規(guī)模變動(dòng)的情況：

從上圖可以看出，近年來我國(guó)人口總數(shù)基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從2007年到2017年末，我國(guó)總?cè)丝诩s增長(zhǎng)7000萬，年平均增長(zhǎng)率約0.51%。而總?cè)丝跀?shù)量的增長(zhǎng)，必然會(huì)帶來居住性需求的增長(zhǎng)。

此外，由于相對(duì)其他商品來說，房產(chǎn)是高價(jià)值的商品，因而房產(chǎn)有效需求還與居民的收入正相關(guān)。而GDP、人均可支配收入等情況可以反映居民的購買力增長(zhǎng)水平，以下是2007-2017年我國(guó)的GDP和居民收入的增長(zhǎng)情況：

2007-2017年我國(guó)GDP及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況

可以看出，在2007-2017年間，我國(guó)的GDP總量從27.02萬億增長(zhǎng)到82.71萬億，年均增長(zhǎng)率達(dá)11.84%；人均GDP從2.05萬增長(zhǎng)到5.97萬，年均增長(zhǎng)率為11.28%；人均城鎮(zhèn)居民收入年均增長(zhǎng)率也達(dá)10.19%。可見，無論是我國(guó)的GDP總量規(guī)模，還是人居城鎮(zhèn)居民收入，都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。而GDP及居民收入的增長(zhǎng)意味著居民財(cái)富的增加，這必然也會(huì)帶來對(duì)房產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

因此，總的來說，基于人口、居民收入增長(zhǎng)而帶來房產(chǎn)居住性需求的快速增長(zhǎng)，是導(dǎo)致近10幾年來我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的首要原因。

2.投資性需求的增長(zhǎng)

由于房產(chǎn)價(jià)值較高，預(yù)計(jì)使用年限很長(zhǎng)，房產(chǎn)不僅可以自己居住使用，也可以通過出租獲得收入。這些特性使得房產(chǎn)不僅具有普通的商品屬性，也具有一定的金融屬性，從而帶來投資性需求。

在房地產(chǎn)的投資性需求中，購買房產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī)來自兩個(gè)方面：一是可以通過投資房產(chǎn)獲得租金收入；二是通過房產(chǎn)的投資對(duì)沖貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)房租收入

由于房產(chǎn)是人們“衣食住行”四大基本需求中價(jià)值相對(duì)最高的資產(chǎn)，這使得房租的租金收入有一個(gè)非常大的優(yōu)點(diǎn)：即租金將隨著人們生活水平的提高而不斷增長(zhǎng)，因而房租本身也具有一定抗通脹能力。

以下房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)偉業(yè)我愛我家公布的北京市房租數(shù)據(jù)：

年份平均房租價(jià)格(元/套)增長(zhǎng)速度200618622007224920.8%2008252112.1%200926274.2%2010306816.8%2011341811.4%2012376610.2%201340307.0%201441553.1%201544537.2%201645502.2%

從上表可以看出，自2006年以來，北京市的平均房租價(jià)格呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，盡管房租增速在不同的年份各不相同，但總體增長(zhǎng)的趨勢(shì)沒有改變。2006-2016年間，房租的年均增速為9.3%，遠(yuǎn)高于同期的居民消費(fèi)指數(shù)的增長(zhǎng)速度?？梢姡慨a(chǎn)所帶來的房租收入具有一定的抵御通脹的能力。而房租收入的這些特性，使得它成為驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)投資性需求增長(zhǎng)的動(dòng)力。

(2)貨幣政策對(duì)投資性需求的影響

根據(jù)我國(guó)中央銀行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)貨幣供應(yīng)量M2(貨幣及準(zhǔn)貨幣)一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。下表將各年M2和同期的年度GDP數(shù)據(jù)放在一起進(jìn)行比較：

年份M2(億元)M2增長(zhǎng)速度年度GDP(億元)M2/GDP2007.12403401.316.70%270232.31.492008.12475166.617.80%319515.51.492009.12610224.5228.40%349081.41.752010.12725851.7918.90%413030.31.762011.12851590.917.30%489300.61.742012.12974148.814.40%540367.41.82013.121106524.9813.60%595244.41.862014.121228374.8111.00%6439741.912015.121392278.1113.30%689052.12.022016.121550066.6711.30%743585.52.082017.121690235.319.00%8271222.04

從上表看出，從2007到2017年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)了2.06倍，而M2增長(zhǎng)了3.19倍；貨幣供應(yīng)量M2與GDP的比率也從1.49倍增長(zhǎng)到2.04倍。可見，總的來看，我國(guó)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，其結(jié)果是帶來貨幣購買力一定程度地下降，對(duì)于房產(chǎn)這種具有一定金融屬性的資產(chǎn)來說，貨幣購買力的下降也會(huì)帶來其名義價(jià)格的上漲。

此外，由于具有對(duì)貨幣購買力下降的預(yù)期，房產(chǎn)作為使用壽命長(zhǎng)、易于保存、既可自住又可出租帶來收入的資產(chǎn)，更容易成為投資選項(xiàng)，也因此會(huì)驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)投資性需求的增長(zhǎng)。

(二)我國(guó)房產(chǎn)供給的特點(diǎn)

與需求相比，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的供給相對(duì)來說彈性較小。這主要是由房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定的。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的供給是由政府壟斷的，而土地的資源也是有限的，因而房產(chǎn)開發(fā)一方面受各地政府土地供給政策的影響，另一方面還受當(dāng)?shù)乜梢宰鳛榻ㄔO(shè)用地的土地資源的影響。

由于土地資源的供給是有限的，而各地從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量及生產(chǎn)能力不會(huì)有很大的波動(dòng)，因而房產(chǎn)市場(chǎng)中的供給相對(duì)來說彈性較小。

從上面分析可以看出，近年來在供給變動(dòng)不大的情況下，我國(guó)房產(chǎn)需求有了較大的增長(zhǎng)，導(dǎo)致需求大大超過供給的“供不應(yīng)求”的局面，使得房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。

二、房產(chǎn)價(jià)格的未來趨勢(shì)分析

總的看來，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)過近些年的多輪次上漲，已經(jīng)處于較高的水平。而關(guān)于房?jī)r(jià)未來會(huì)怎么發(fā)展，社會(huì)各界甚至是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們卻一直存在較大的分歧。

(一)房產(chǎn)價(jià)格未來上漲的可能性仍然存在

由于存在以下諸多因素的綜合作用，我國(guó)整體城市房?jī)r(jià)仍存在上行的可能性：

1.當(dāng)前房產(chǎn)的限價(jià)未完全反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

在房產(chǎn)價(jià)格快速上漲、居民購房壓力逐年增大的背景下，2010年4月北京市率先出臺(tái)了限購政策。隨后，越來越多的城市實(shí)施了限購。

限購政策大幅度壓制了房產(chǎn)市場(chǎng)中的購房需求，對(duì)平抑迅猛上漲的房?jī)r(jià)確實(shí)起到了積極的效果。但同時(shí)，由于這部分通過行政手段限制的市場(chǎng)需求并沒有完全消失，一旦條件成熟而這些需求釋放的時(shí)候，必然會(huì)帶來市場(chǎng)價(jià)格的再次走高。

2017年，許多城市在限購令的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步出臺(tái)了對(duì)房?jī)r(jià)的限價(jià)政策，通過限制新開樓盤的備案價(jià)格來穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。限價(jià)政策的實(shí)施使得這些地區(qū)的新樓盤價(jià)位往往低于相同位置的二手房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了新房與二手房“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象。倒掛現(xiàn)象的根本原因，是在限購和限價(jià)政策下，當(dāng)前的房產(chǎn)價(jià)格未完全反映房產(chǎn)市場(chǎng)的供需均衡下的市場(chǎng)價(jià)格。一旦限購和限價(jià)政策出現(xiàn)松動(dòng)，房?jī)r(jià)相應(yīng)將面臨再次反彈的壓力。

2.從人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)來看，房產(chǎn)的需求仍將增長(zhǎng)

前面分析了從趨勢(shì)上看，我國(guó)人口近年來一直處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，每年的人口增長(zhǎng)速度基本穩(wěn)定在0.5%左右。2015年10月我國(guó)又宣布實(shí)施全面二胎政策，這是對(duì)我國(guó)自1978年來實(shí)施了30多年的獨(dú)生子女政策的重大改變。

實(shí)施全面二胎政策以后，未來人口增長(zhǎng)速度將穩(wěn)中有升，而人口增長(zhǎng)所帶來的房產(chǎn)需求的增長(zhǎng)也將同樣會(huì)穩(wěn)定持續(xù)。

3.貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)趨勢(shì)

自2004年以來，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量M2一直處于較高的增長(zhǎng)水平。貨幣供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)會(huì)帶來房產(chǎn)的投資性需求增長(zhǎng)，而投資性需求增長(zhǎng)也是推高房?jī)r(jià)的重要因素之一。

從趨勢(shì)來看，M2現(xiàn)階段的增速同比前些年有所下降，但仍然穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因而，由于貨幣供應(yīng)增加而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素仍然存在。

可見，從上述諸多因素分析的結(jié)果來看，房?jī)r(jià)仍然存在著上行的可能性。

(二)房產(chǎn)價(jià)格的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)在加大

盡管房地產(chǎn)價(jià)格仍然有上行的空間，但是同十年前相比，可以確定的是，房產(chǎn)價(jià)格單邊暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來房產(chǎn)價(jià)格的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。

1.調(diào)控房?jī)r(jià)的政策力度在加大

截止到2018年6月，全國(guó)已經(jīng)有幾十家城市實(shí)行了限購政策，國(guó)家已經(jīng)多次表述了“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)。未來若房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，必然迎來更多的限價(jià)和調(diào)控政策。

另一個(gè)可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)及投資性需求產(chǎn)生重大影響的政策風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)稅的出臺(tái)。2018年3月，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議明確提出房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)處于加快起草法律草案階段。從目前的形勢(shì)來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)只是時(shí)間上的遲早問題。房產(chǎn)稅的出臺(tái)將提高房屋持有成本，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。

2.房?jī)r(jià)的變動(dòng)將呈現(xiàn)區(qū)域性特點(diǎn)

預(yù)計(jì)房產(chǎn)價(jià)格的未來走勢(shì)中，很難出現(xiàn)全國(guó)性的普漲行情了。未來房?jī)r(jià)的波動(dòng)更多可能呈現(xiàn)區(qū)域性的特點(diǎn)。這是因?yàn)椴煌某鞘腥丝谝?guī)模、人口增長(zhǎng)情況不一致，房租的差別也非常大，限購的措施不完全相同，因而不同城市的房?jī)r(jià)上漲速度、節(jié)奏和空間也不相同。另外，即使在同一個(gè)城市，不同地段的房?jī)r(jià)及房租收入也會(huì)有很大的差異。因而，未來更可能出現(xiàn)區(qū)域性、局部性的房?jī)r(jià)上漲和下跌的局面。

三、結(jié)論

決定房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的因素很多，但本質(zhì)上所有的因素都是通過房產(chǎn)市場(chǎng)中的供給和需求的變化來產(chǎn)生影響。供給和需求可以較好地解釋房產(chǎn)價(jià)格的過去和現(xiàn)狀，也有助于我們分析房?jī)r(jià)的未來。

雖然從趨勢(shì)上看，未來房產(chǎn)價(jià)格仍然有上行的空間，但由于房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)多年持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)總體處于高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性也在加大。

(中國(guó)政法大學(xué)，北京 102249)