摘 要：售后回租屬于融資模式的新興方式，因其具有靈活性大、相關(guān)政策局限條件少等優(yōu)勢(shì)被廣泛使用，其對(duì)于高速公路的建設(shè)具有重要作用。可是現(xiàn)階段由于高速公路本身的建造特性，使得售后回租在實(shí)際進(jìn)行使用期間或多或少的出現(xiàn)一些問題。此外，本篇文章中筆者研究中原高速售后回租融資的相關(guān)真實(shí)案例，闡述高速公路應(yīng)用售后回租融資模式的具體優(yōu)勢(shì)。希望通過本文的研究能夠?yàn)橥袠I(yè)實(shí)施售后回租融資模式提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)售后回租融資模式在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：售后回租融資模式；高速公路；融資；收費(fèi)權(quán)；相關(guān)探討

我國(guó)經(jīng)歷“十五”與“十一五”兩次較為重大的交通改革發(fā)展后，全國(guó)范圍內(nèi)的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了極大的突破性進(jìn)展，我國(guó)現(xiàn)階段高速公路企業(yè)缺少充足的資金，所以即使使用銀行借款、股權(quán)籌資等方式依舊無法有效籌集資金。在這樣的背景下，售后回租融資模式應(yīng)運(yùn)而生。本文就高速公路售后回租融資模式的應(yīng)用進(jìn)行分析，具體的分析如下：

一、售后回租融資模式的內(nèi)涵

售后回租融資簡(jiǎn)稱“出售和租賃回購(gòu)”，是一種金融交易，其中一個(gè)人出售資產(chǎn)，并租回長(zhǎng)期，因此，一個(gè)人能夠繼續(xù)使用資產(chǎn)，但不再擁有它。這筆交易通常用于固定資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)，以及飛機(jī)和火車等耐用和資本貨物。這一概念也可以被各國(guó)政府應(yīng)用于領(lǐng)土資產(chǎn)；在?？颂m戰(zhàn)爭(zhēng)之前，聯(lián)合王國(guó)政府提出了一項(xiàng)租回安排，根據(jù)該安排，福克蘭群島將轉(zhuǎn)讓給阿根廷，租回期為99年，類似的安排也是99年，在此之前已經(jīng)到位。香港到中國(guó)大陸的移交，通常采用租賃安排，因?yàn)樗鼈兲峁┤谫Y、會(huì)計(jì)或稅收利益。在購(gòu)買資產(chǎn)后，所有者簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議，以約定的租金將財(cái)產(chǎn)租回賣方。收回租約的一個(gè)原因是將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股公司，同時(shí)適當(dāng)?shù)馗欃Y產(chǎn)的持續(xù)價(jià)值和盈利能力。另一個(gè)原因是賣方通過將貴重資產(chǎn)卸載給買方來籌集資金，買方可能對(duì)進(jìn)行長(zhǎng)期有擔(dān)保投資感興趣。購(gòu)買者可以使用財(cái)產(chǎn)通常每年1至8周，最多每年6個(gè)月。法國(guó)政府鼓勵(lì)在旅游地區(qū)發(fā)展回租計(jì)劃，以緩解租房短缺。政府退還當(dāng)?shù)卦鲋刀悺＝Y(jié)合當(dāng)財(cái)產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃，這項(xiàng)計(jì)劃通過購(gòu)買自由財(cái)產(chǎn)來實(shí)施，你成為合法所有人，然后將財(cái)產(chǎn)租回開發(fā)商或管理公司。根據(jù)租回計(jì)劃，政府亦會(huì)退還通常對(duì)新建物業(yè)征收的增值稅。

二、具體問題

（一）認(rèn)識(shí)角度

有關(guān)售后回租具體使用情況主要表現(xiàn)為以下兩方面：首先是在企業(yè)周轉(zhuǎn)資金不夠卻又急缺某一設(shè)施機(jī)械期間，可考慮先在設(shè)備制造廠引入相關(guān)設(shè)施機(jī)械，再轉(zhuǎn)讓給租賃公司，租賃公司要繼續(xù)進(jìn)行設(shè)備的使用，企業(yè)在資金比較匱乏的階段，還要不斷強(qiáng)化技術(shù)同IU如，所以企業(yè)可以將自己的設(shè)備以租賃的形式給租賃公司，先維持收入與技術(shù)改進(jìn)的供求，企業(yè)在銷售設(shè)施機(jī)械的同時(shí)立刻在租賃公司辦理該設(shè)施機(jī)械的租賃，這樣一來該設(shè)施機(jī)械依舊歸為原企業(yè)資產(chǎn)。

售后回租在高速公路融資期間的運(yùn)用不但具有普遍適用性，而且存在很多與眾不同的特點(diǎn)，所以相關(guān)部門就必須要提起重視。其特殊性主要體現(xiàn)在高速公路的所有權(quán)為國(guó)家所有，但高速公路開發(fā)者只擁有車輛通行收費(fèi)權(quán)?！霸颇鲜」烽_發(fā)投資有限責(zé)任公司提出，要解除昆石路段高速公路總值37.48億元固定資產(chǎn)的質(zhì)押，并將其所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)銀金融租賃公司所有，再綜合公司5年之內(nèi)同期銀行利率與租賃費(fèi)逐年按照同期額將所有權(quán)購(gòu)回”。該種表述方式站在客觀角度考慮是錯(cuò)誤的，與其說是“固定資產(chǎn)的解除質(zhì)押”，還不如說“轉(zhuǎn)讓高速公路通行收費(fèi)權(quán)”更加通俗易懂。

（二）資金動(dòng)向

了解到售后回租的運(yùn)作體系后不難看出，售后回租通過回租交易調(diào)控高速公路收費(fèi)權(quán)力，但這種行為也直接影響到企業(yè)資金動(dòng)向的預(yù)估工作，對(duì)其就有了更加嚴(yán)格的要求。若企業(yè)沒能及時(shí)準(zhǔn)確預(yù)估未來時(shí)間內(nèi)高速公路的通行費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入，再加上企業(yè)前期還要支付建設(shè)高速公路的銀行貸款所產(chǎn)生的巨額利息，所以企業(yè)在這個(gè)環(huán)節(jié)中的資金壓力會(huì)非常大，企業(yè)不能借助售后回租的方式來提升效益，還會(huì)給企業(yè)的財(cái)政帶來巨大壓力。所以本文中建議企業(yè)要統(tǒng)籌兼顧，既顧忌到企業(yè)資金動(dòng)向也要合理預(yù)估企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)情況，售后回租就是將企業(yè)未來的收益挪用，以緩解企業(yè)現(xiàn)在資金短缺的情況，企業(yè)每年也要在設(shè)備使用中消耗很多資金。在企業(yè)投入了新的項(xiàng)目后，售后回租中獲得的資金不足以使企業(yè)具有負(fù)債能力。在售后回租期間，應(yīng)該完善企業(yè)資金的合理控制，提升融資的科學(xué)性，才可以使得企業(yè)的資金鏈運(yùn)行呈現(xiàn)良性循環(huán)的狀態(tài)。

三、應(yīng)用售后回租融資的優(yōu)勢(shì)—簡(jiǎn)析河南省中原高速路應(yīng)用售后回租真實(shí)案例

雖然售后回租在實(shí)際進(jìn)行應(yīng)用期間依舊有很多不合理之處，但不可否認(rèn)，新型融資方式能有效緩解企業(yè)融資期間資金的緊張。以下將基于河南省中原高速路應(yīng)用售后回租真實(shí)案例進(jìn)行簡(jiǎn)析。

2010年底，河南省中原高速企業(yè)和招銀租賃公司、建信金融租賃公司商定并簽署了《融資租賃》一合同，其內(nèi)容規(guī)定主要通過應(yīng)用售后回租的方式向招銀租賃公司與建信租賃公司轉(zhuǎn)讓的河南省鄭州機(jī)場(chǎng)高速公路段的路面，通過租賃的方式獲得融資3億元，在與租賃公司建立聯(lián)系后融資6億元。簡(jiǎn)要分析融資的經(jīng)濟(jì)成本，首先排除融資交易后逐年利潤(rùn)的增減對(duì)所得稅帶來的影響，可以說鄭州中原高速所支付的資金就是這兩個(gè)租賃公司內(nèi)部實(shí)際收益率。租賃公司的內(nèi)部實(shí)際收益率具體而言就是指公司資金流入額與流出額一致，且凈現(xiàn)值和零時(shí)折現(xiàn)率是一樣的數(shù)據(jù)。

經(jīng)精細(xì)核對(duì)，i的取數(shù)與1.67%相似，就是指租賃公司季度內(nèi)部實(shí)際收益率為1.67%。主要原因是在銀行申請(qǐng)貸款具有難度，并且售后回租相對(duì)其他融資方式具有一定優(yōu)勢(shì)。

首先，河南省中原高速路在2010年具有較大的資金負(fù)擔(dān)，無法緩解債務(wù)壓力，因此會(huì)影響到銀行貸款申請(qǐng)。2010年底，按照中原高速路關(guān)于2010年整年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為80.12%，比2010年初的74.39%高出近6%。在這種情況下是無法申請(qǐng)銀行貸款的。

其次，售后回租的優(yōu)點(diǎn)具體表現(xiàn)為：（1）在通常情況下，而承租方可將資金作為其它項(xiàng)目的資本金進(jìn)行使用，或可以作為其它項(xiàng)目建設(shè)期間的資金補(bǔ)助；幫助現(xiàn)有業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)擴(kuò)張，購(gòu)買新的工廠設(shè)備，或投資新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。回購(gòu)銷售租賃使公司能夠獲得比傳統(tǒng)融資方式更多的資金。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被賣給外部投資者時(shí)，公司將獲得該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的100%。傳統(tǒng)融資僅限于貸款價(jià)值比率或債務(wù)覆蓋率。出售和租賃回購(gòu)?fù)ǔＪ巧虡I(yè)房地產(chǎn)交易，其中一方，通常是公司，將其公司房地產(chǎn)資產(chǎn)出售給另一方，例如機(jī)構(gòu)投資者或房地產(chǎn)投資信托，然后以新投資者可接受的租金和租賃期限將財(cái)產(chǎn)回租。（2）售后回租的實(shí)際操作方法直接影響到承租方的后期收益，確保其會(huì)一直存在而不會(huì)形成損失；幫助償還債務(wù)，改善公司的資產(chǎn)負(fù)債表。幫助減少賣方/承租人因公司不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值（僅限土地）升值而引起的營(yíng)業(yè)所得稅責(zé)任。此外，作為承租人的賣方/承租人可以從其年度納稅申報(bào)表中扣除作為合法商業(yè)費(fèi)用的所有租金。有助于限制與擁有房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，如周期性的市場(chǎng)變化。（3）在租賃期內(nèi)以租金形式投資的公平回報(bào)，以及已由可靠的承租人占有的可折舊資產(chǎn)的所有權(quán)。全租賃的資產(chǎn)，有保證的收入流。為了所得稅的目的，投資者/房東可以扣除投資于可折舊財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用，以便收回投資成本。有能力與已經(jīng)熟悉房地產(chǎn)的租戶一起投資房地產(chǎn)，而不會(huì)考慮企業(yè)的規(guī)模大小和盤盈能力。

四、結(jié)束語

售后回租在未來會(huì)有廣闊的發(fā)展空間，對(duì)于此，高速公路運(yùn)營(yíng)企業(yè)在具體進(jìn)行操作期間也要合理按照企業(yè)情況選取適宜的方式和性質(zhì)，才能夠維持企業(yè)發(fā)展的順利性。

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作者簡(jiǎn)介：

鐘恩，貴陽市城市發(fā)展投資（集團(tuán)）股份有限公司。