中國房地產(chǎn)正面臨日益嚴峻的市場風險。住房與房地產(chǎn)是國計民生的支柱和樞紐部門，它的發(fā)展、繁榮與安全關(guān)乎4億家庭的幸福，決定13億人大國的前途。雖然目前國家樓市、金融、經(jīng)濟與社會風險總體可控，但是房地產(chǎn)“灰犀?！闭诓讲骄o逼。

房地產(chǎn)泡沫風險已經(jīng)較大。首先是重點城市房地產(chǎn)價格泡沫較大。2017年全國地級以上城市平均房價收入比為1∶7.5（中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究團隊測算），35個大中城市超過1∶10，重點城市的房價收入比是合理區(qū)間的兩倍。

其次，全國房地產(chǎn)的數(shù)量泡沫比較嚴重。2016年10月以來，在從嚴調(diào)控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場進入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動，會起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極作用，但是未來房地產(chǎn)市場形勢日益嚴峻。

雖然存在著價格泡沫破裂的風險，但總體上，還是面臨市場反彈和泡沫擴大的風險。

房地產(chǎn)金融的杠桿較高。首先，金融機構(gòu)的房貸比例偏高。2017年住房抵押貸款與房地產(chǎn)價值比（LTV）達到59.3%（中國人民銀行測算），如果房價降幅超過50%以回到合理區(qū)間，則不少家庭的“貸款價值比”（LTV）將小于1，將面臨“棄房棄貸”的斷供違約風險。

其次，居民部門債務率偏高。根據(jù)人民大學經(jīng)濟學院測算：中國居民杠桿率（48.4%）低于發(fā)達經(jīng)濟體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門債務占可支配收入比重達到110.9%，已高于美國家庭部門的杠桿率水平（108.1%）。而根據(jù)中國家庭金融調(diào)查，2017年房地產(chǎn)資產(chǎn)占居民總資產(chǎn)比重達73%，遠高于美國的水平。

再次，開發(fā)企業(yè)負債率過高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)測算，截至2018年一季度末，上市房企的整體負債率高達79.42%，20家公司資產(chǎn)負債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%，多數(shù)企業(yè)超過國際公認的60%紅線。與此同時，2018年開始上市房企將有數(shù)千億元規(guī)模的債務要到期償還，但銷售回款卻呈現(xiàn)放緩趨勢。

與此同時，金融、經(jīng)濟和社會也潛伏著相當?shù)娘L險。如果繼續(xù)重復過去的故事，樓市終將發(fā)生泡沫破裂帶來的危機。那不僅會引發(fā)整體的金融與經(jīng)濟危機，還將威脅社會穩(wěn)定和國家安全。從時間看，樓市危機不在真實需求出現(xiàn)拐點的2025年之前局部出現(xiàn)，就會在市場預期發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)的2025年左右全面爆發(fā)。

房地產(chǎn)稅開征化解長期風險

房地產(chǎn)稅是以具有所有權(quán)的房屋及具有使用權(quán)的土地為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。作為“用益物權(quán)”的土地使用權(quán)可以作為征稅的標的物，房地產(chǎn)稅是國家作為社會管理者的身份取得的稅收收入，不受具有地租性質(zhì)的收益土地出讓金的影響。

開征房地產(chǎn)稅是化解樓市與經(jīng)濟長期風險的制度性舉措。2016年10月以來，在從嚴調(diào)控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場進入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動，會起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極作用，但是未來房地產(chǎn)市場風險有進一步擴大之勢。

首先，基礎(chǔ)制度缺失及其經(jīng)濟利益機制的扭曲，是導致相關(guān)各方推動房地產(chǎn)風險擴大的根源。金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)消費和投資的熱情沒有減弱。地方政府炒地以及刺激房地產(chǎn)過度發(fā)展的內(nèi)在沖動沒有減弱。居民投資和投機房地產(chǎn)動力沒有減弱。開發(fā)企業(yè)冒險投資，開發(fā)動力沒有減弱。

在外部環(huán)境多變和固定資產(chǎn)投資增長乏力等情況下，經(jīng)濟增長依然需要房地產(chǎn)投資帶動和保證。要從根本上化解房地產(chǎn)市場風險，實現(xiàn)“房子是用來住的”的定位，需要加快具有關(guān)鍵意義的基礎(chǔ)性制度即土地、財稅和金融制度等改革。

其次，房地產(chǎn)行政調(diào)控的正副作用此消彼長，決定加快基礎(chǔ)制度改革，建立長效機制刻不容緩。由于基礎(chǔ)制度遲遲沒有推出，行政調(diào)控被迫長期化，到目前嚴厲的本輪調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年多，盡管力度逐漸加重、范圍不斷擴大，但政策效果在邊際下降。

各類市場主體都存在試圖通過各種“創(chuàng)新”措施來變現(xiàn)放松調(diào)控趨勢。與此同時，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場反彈風險。破壞了市場調(diào)節(jié)機制，導致市場信號失靈和信息失真。扭曲了市場結(jié)構(gòu)，刺激了需求，抑制了供給，造成了市場恐慌。因城施策也造成了“炒房客”向非限購城市的轉(zhuǎn)移，催生了更大范圍城市房地產(chǎn)價格和數(shù)量泡沫。

再次，房地產(chǎn)稅開征成為多項改革的前置的前置條件。

當前，住房制度及其他基礎(chǔ)性制度改革都需要以財稅制度和財稅體制的改革為前提，而財稅改革整體啟動又需要以房產(chǎn)稅改革為前提。只有成功開征房地產(chǎn)稅，才能讓房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，讓土地財政和土地融資退出，才能讓財政回歸稅收財政，才能實現(xiàn)財稅制度、金融制度和土地制度的回歸性改革。讓基礎(chǔ)設施融資回歸財政融資，讓土地回歸生產(chǎn)要素功能。

房產(chǎn)稅是樓市穩(wěn)健的關(guān)鍵性制度

首先，抑制房地產(chǎn)過度投資，支持“住有所居”。由于沒有持有稅，與其他金融和實業(yè)投資相比，房地產(chǎn)投資的成本低而利潤高。在一定起征點之上開征房地產(chǎn)稅，一方面支持基本的居住消費需求，另一方面讓投資者承擔累進的持有成本，直到相比較其他投資品，沒有更多的利潤可賺，可以抑制房地產(chǎn)過度投資甚至投機需求，從根本上解決房地產(chǎn)泡沫的問題。

其次，優(yōu)化資源配置，提升經(jīng)濟效率。沒有持有稅，房地產(chǎn)持有沒有成本，是導致房地產(chǎn)消費和資源占用過大，資源配置不合理甚至浪費的重要原因。因而，開征房地產(chǎn)稅對資源優(yōu)化配置具有機制性促進作用。

再次，矯正結(jié)構(gòu)失衡，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅缺失導致的房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤，導致全社會資金流向房地產(chǎn)，進而導致經(jīng)濟嚴重房地產(chǎn)化，阻礙科技創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級。開征房地產(chǎn)稅使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤平均化，有助于社會資金回歸實體經(jīng)濟，致力于科技創(chuàng)新，進而有助于整體經(jīng)濟持續(xù)繁榮發(fā)展和不斷轉(zhuǎn)型升級。

另外，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，構(gòu)建更加合理的財稅體制。目前，房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理。交易環(huán)節(jié)的稅種多稅負重，持有環(huán)節(jié)的稅種稅負低，開征房產(chǎn)稅可以讓房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)更加合理。

目前整體稅收結(jié)構(gòu)不合理。直接稅比重低，間接稅比重高，也造成了企業(yè)稅負過重問題。開征房產(chǎn)稅有助于提高直接稅比重，降低間接稅比重，也為企業(yè)減負創(chuàng)造條件。

中央與地方的稅收結(jié)構(gòu)不合理。目前在總共稅收23種中，雖然涉及地方的有18種之多，除營業(yè)稅外，大多屬于零星小稅種，地方缺乏主體稅種。

最后，調(diào)整收入分配，實現(xiàn)社會公平和包容發(fā)展。對多占用房地產(chǎn)及相關(guān)資源者征收累進的房地產(chǎn)稅，同時將房產(chǎn)稅收入用在當?shù)毓卜蘸椭械褪杖胱》勘Ｕ仙希M行收入分配的再調(diào)節(jié)，有助于增加全社會福利，體現(xiàn)社會公平，實現(xiàn)包容性發(fā)展。

房地產(chǎn)稅的框架和配套改革

雖然住房具有當?shù)鼗瘜傩?，中國人口眾多、幅員遼闊，各地情況千差萬別，房地產(chǎn)稅具體制度需要因地制宜。但是作為一項基礎(chǔ)制度總體框架在全國范圍內(nèi)應具有一致性，相關(guān)標準應在規(guī)定的區(qū)間內(nèi)。與此同時，鑒于房地產(chǎn)稅收存在的結(jié)構(gòu)性問題，在開征房地產(chǎn)稅的同時，應對整個房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進行改革，以構(gòu)建科學合理的房地產(chǎn)稅收體系。為此建議：

校準全國房地產(chǎn)稅的基本框架和標準區(qū)間。

在稅率上，要使稅收發(fā)揮實質(zhì)性作用又不致被征收對象負擔過重，總體上可采取稅率0.5%—3%的區(qū)間內(nèi)。在稅基上，按照房地產(chǎn)市場評估值計稅依據(jù)，對房產(chǎn)原值一次減除40%—60%后的余值計算征收，以體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向。

在范圍上，目前僅僅對完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)住房進行征收，暫不對城鎮(zhèn)不完全產(chǎn)權(quán)住房和農(nóng)村住房進行征收。

在起征點上，為使各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅，提供兩個標準，由交稅家庭自愿選擇對其有利的一個即：按人均建筑住房面積確定起征點，人均面積控制在40平方米—50平方米，戶均面積控制在50平方米—60平方米。

在用途上，地方政府僅用于滿足教育、治安和中低收入居民住房保障等公共基礎(chǔ)提供。

在減免上，對于老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭，目前擁有較大面積的住房，制定明確政策標準可以予以減免。

與此同時，對于個人以及家庭租和購一定標準之下的個人所得稅抵扣，全國性法律也應作出原則性和有區(qū)間的規(guī)定。

房地產(chǎn)稅收體系的改革與重構(gòu)。將原來10項稅種增減、合并和調(diào)整為6項稅種，具體為：取消城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護稅（含教育附加稅）。房地產(chǎn)稅征收包括住房所有權(quán)和土地使用權(quán)的征稅，房地產(chǎn)稅征收用途也是教育和城市基礎(chǔ)設施支出；統(tǒng)一家庭個人與企業(yè)單位的經(jīng)營性房產(chǎn)稅與新開征的房地產(chǎn)稅。

公司單位與個人家庭擁有的經(jīng)營或者自住住房，采取統(tǒng)一標準和方法，按住房估值計價征收，稅率則是新的房地產(chǎn)稅稅率；取消交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)增值稅重復的土地增值稅；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的與土地出讓金重復的耕地占用稅；建立隨持有期限累退的所得稅征收制度。為保證“支持住和抑制炒”而實行：自用5年以上且是家庭唯一生活用房交易，免征個人所得稅。

5年以內(nèi)3年以上住房交易，征收20%到50%的個人所得率。3年以內(nèi)1年以上住房交易，征收50%到70%的個人所得率。1年之內(nèi)住房交易，征收70%以上的個人所得稅。

建立差異化的住房租賃所得稅減免制度。為促進租賃市場發(fā)展，個人家庭的空置住房交由專業(yè)公司出租，征收20%—30%的個人所得稅，直接出租征收40%—60%的個人所得稅；從而形成由企業(yè)所得稅、個人所得稅、增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅和印花稅的房地產(chǎn)稅收體系，進而大大減少重復征收，降低開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加保有環(huán)節(jié)稅收。

與此同時，針對征管制度存在的問題，若想順利開征房地產(chǎn)稅，需要改革現(xiàn)存的征稅制度，加快構(gòu)建自然人稅收征管的制度體系。

規(guī)避短期和長期風險的可行路徑

正確理解和準確把握總體原則，加快完成各項準備工作，選擇合適時機果斷開征房地產(chǎn)稅。財政部提出“立法先行，充分授權(quán)，分步實施”的總體原則，需要全面理解：

首先，立法先行，加快立法。基于稅收法定的原則，一要通過制定全國性法律為房地產(chǎn)稅開征創(chuàng)造法理依據(jù)。另一方面，不能讓立法延誤了房地產(chǎn)稅開征的時機。為此，要加快立法進程，不能以稅收法定和問題復雜為借口，以沒完沒了的調(diào)研而拖延時間，應該盡快啟動立法程序并通過立法，讓各地政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的時機開征。

其次，充分授權(quán)，地方主責。房地產(chǎn)稅屬于地方稅，充分授權(quán)地方政府房地產(chǎn)稅收的相關(guān)立法權(quán)，使得地方政府能夠根據(jù)法律確定總體框架，結(jié)合各地發(fā)展水平、市場形勢等具體實際，確定征收具體的時間、稅率、稅基、起征點、減免以及配套方案。同時將房地產(chǎn)稅開征與行政性限制措施解除相掛鉤，調(diào)動地方開征的積極性。

再次，逐步推進，積極作為。鑒于房地產(chǎn)稅開征的涉及面廣、影響力大、問題復雜性、充滿不確定性，應采取漸進策略，從對象、范圍、力度和速度等方面，不斷擴大和加碼。但是，逐步推進不是不推進，如果以“逐步推進”為借口，總是“前怕狼，后怕虎”、瞻前顧后，逐步推進就變成了消極地應對，必將貽誤時機，釀成巨大風險。因此，應一步一個腳印地推進房地產(chǎn)稅開征向縱深方向發(fā)展。

相機利用房地產(chǎn)稅的多重效應功能，保證既抑制樓市短期風險擴大，又最終化解長期風險。房地產(chǎn)稅具有多重功能，其中，直接抑制房價過快上漲很重要，但效果有待觀察。終結(jié)土地財政和土地融資更為根本，但不能一步到位。因此，相機決定房地產(chǎn)稅開征的時機、力度、范圍和速度，既可以房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)，也可以實現(xiàn)土地財政和土地融資退出，進而為土地、財稅和金融三項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)造條件。

為此，首先，如果房地產(chǎn)稅開征對房地產(chǎn)市場影響較大，則保持適中的力度、范圍和速度推進，從而首先達到直接抑制房價過快上漲和降低宏觀經(jīng)濟風險的效果。

其次，如果房地產(chǎn)稅開征對市場影響過大，則保持輕小的力度、范圍和速度推進，也能夠首先達到抑制過度投資和房價過快上漲的作用，與此同時，在保證市場平穩(wěn)的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)稅開征創(chuàng)造的稅收條件，讓土地財政和土地融資漸進退出。

再次，如果房地產(chǎn)稅開征對抑制投資和房價過快上漲影響不大，則可以加大房地產(chǎn)稅開征的力度、范圍和速度，可以讓土地財政和土地融資制度快速撤退，這反而為加快基礎(chǔ)性制度改革創(chuàng)造了更好的條件。

實行僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經(jīng)營性住房家庭開征房地產(chǎn)稅的方案。即住房家庭一旦交易或者過戶房屋（不管是新建商品房，還是二手商品房），將統(tǒng)計買賣雙方的各自擁有的全部完全產(chǎn)權(quán)的住房，分別計價征收買賣雙方家庭擁有的起征點以上住房的房地產(chǎn)稅。而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅。這一方案具有機制性內(nèi)在穩(wěn)定器作用。

一方面，在開征初期，可以暫時擱置存量住房，避開目前一些存量住房存在的歷史問題，使開征涉及面大大縮小，減少開征阻力和市場影響。

另一方面，以房地產(chǎn)過戶作為機制，隨著時間的推移，征收范圍逐步擴大，經(jīng)過兩代人的時間，房地產(chǎn)稅開征可以覆蓋到全部房產(chǎn)，從而實現(xiàn)漸進式的自動全覆蓋。

但對于公司和個人的經(jīng)營性房屋，則直接從房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)制成房地產(chǎn)稅。該方案還有一個重要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的機制性作用，即確保市場不會因為房地產(chǎn)稅開征而引起市場恐慌。因為如果房地產(chǎn)不交易不過戶，則目前擁有的存量住房不管多少均暫不開征，如果交易和過戶，均要統(tǒng)計買賣雙方擁有的住房存量，開征起征點面積以上房地產(chǎn)稅。

多項配套措施并舉，為房地產(chǎn)稅開征提供思想、組織、輿論和機制保障。

首先，建立房地產(chǎn)稅開征的適應性預期。在開征之前，多推出幾輪房地產(chǎn)稅將要開征的信息和報道，讓市場對房地產(chǎn)稅“狼來了”逐步適應，從而避免房地產(chǎn)稅開征引起市場過度恐慌。

其次，凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識。在開征前后，廣泛開展政策宣傳和輿論引導，闡釋開征房地產(chǎn)稅的合理性，闡釋房地產(chǎn)稅：對防止經(jīng)濟問題惡化與金融風險加劇的關(guān)鍵作用，對實現(xiàn)制度變革、機制重構(gòu)和體制轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵作用，對促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義，以轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)一認識，提振信心，堅定決心。

建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵約束機制。不僅對欠繳和不繳納稅款的納稅人做出經(jīng)濟懲罰，而且將其納入社會信用體系的不良信用名單，使其在一系列社會經(jīng)濟活動中受到一定限制。

（摘自《財經(jīng)》2018年第23期。作者為中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任）