不到半年，小郭的住房面貌就發(fā)生了“大變樣”——全新的“公租房”，50多平方米，兩室一廳，干凈、敞亮、溫暖而安全。2016年7月從北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院研究生畢業(yè)后，河北保定的小郭，曾在就職公司附近租了一間老舊小區(qū)的次臥，10平方米左右，僅夠放一個(gè)簡(jiǎn)易衣柜和一個(gè)小梳妝臺(tái)，幾乎沒(méi)有轉(zhuǎn)身距離，父母曾因此居住狀況勸她離開(kāi)北京。

“我父母再也不勸我離京了，我自己對(duì)留京也有了更多盼頭和希望。”小郭高興地對(duì)記者說(shuō)。同小郭一樣的新進(jìn)應(yīng)屆畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員等流動(dòng)人群是當(dāng)前租房需求的主流群體。住建部官網(wǎng)顯示，我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。如何讓“新市民”租得安定、有尊嚴(yán)、有品質(zhì)、有城市歸屬感，是當(dāng)前要面對(duì)的民生任務(wù)。

2016年12月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議提出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類(lèi)調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

更多人享受“安居”

近年，政府逐步加大租賃住房供給，越來(lái)越多人享受到租房的“陽(yáng)光”。

北京市房山區(qū)的徐彬賓一家現(xiàn)住樂(lè)活雅苑小區(qū)。這是一套公租房。在2017年成功申請(qǐng)并入住后，夫妻倆最擔(dān)心的孩子上學(xué)問(wèn)題迎刃而解，居住面貌也煥然一新。

“國(guó)家為我們這些低收入群體做的事情簡(jiǎn)直太好了?！毙毂蛸e高興地對(duì)記者說(shuō)，“我們?cè)瓉?lái)租的小開(kāi)間，十幾平方米，是自家蓋的樓房，冬冷夏熱，月租金要1500-1600元，現(xiàn)在住的房子有60平方米，月租金還不到1200元，干干凈凈，還有集中供暖，冬天在室內(nèi)穿T恤就可以?！?/p>

如果說(shuō)徐彬賓代表了公租房要優(yōu)先保障的北京市住房困難群體，那么前文提到的小郭，則讓人看到公租房分配的覆蓋面正在逐步擴(kuò)大。

小郭住的“燕保·高米店家園”小區(qū)有著開(kāi)闊的樓間距、偌大的廣場(chǎng)，嶄新的樓層，與昔日公租房陳舊、陰暗等的印象截然不同。記者隨小郭入其住所，室內(nèi)溫度顯示26℃，一掃室外嚴(yán)寒。小郭說(shuō)，這里除了生活用品、家用電器、家具等需自備，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施都是事前配備一新的。如果有什么壞了，物業(yè)還會(huì)第一時(shí)間趕來(lái)修好，晚上加班12點(diǎn)多回來(lái)，門(mén)口都有保安執(zhí)勤，非常安全。

更重要的是，房租性價(jià)比很高，月租只有2000元出頭，能保證上下班通勤時(shí)間不到一小時(shí)，不算太遠(yuǎn)?！斑@是我2016年參加工作后，公司幫我申請(qǐng)的，一起申請(qǐng)成功的還有其他三個(gè)人?！?/p>

另?yè)?jù)了解，2017年4月開(kāi)始，北京此前更多面向京籍家庭配租配售的保障房，開(kāi)始向小郭這樣的“新北京人”敞開(kāi)懷抱。小郭住的公租房就是北京創(chuàng)新與改革公共租賃住房分配制度的試點(diǎn)房源。

2017年8月，北京市住建委發(fā)布消息，未來(lái)各區(qū)面向“新北京人”配租的房源應(yīng)不少于當(dāng)年本區(qū)新分配房源總量的30%，包括公開(kāi)配租、單位集體躉租及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配租公租房等。

北京市住建委官網(wǎng)消息，2011年以來(lái)，北京市已累計(jì)建設(shè)籌集公租房20萬(wàn)套。目前全市已分配公租房14.7萬(wàn)套，分配率達(dá)到73.5%。今后五年，北京還將建設(shè)50萬(wàn)套租賃住房。

不獨(dú)北京，其他省市也在響應(yīng)中央關(guān)于保障人民“住有所居”的政策，從不同角度發(fā)力本地住房租賃市場(chǎng)。比如天津在全國(guó)率先將住房租賃企業(yè)納入房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理范圍，合肥明確閑置房、公有房可轉(zhuǎn)為租賃房，武漢等多城上線運(yùn)行本地的住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)等。

此外，金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、國(guó)有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)電商、中介機(jī)構(gòu)等也紛紛入駐住房租賃市場(chǎng)，使租賃住房的數(shù)量和質(zhì)量發(fā)生顯著變化。比如，領(lǐng)寓、魔方、紅璞等品牌公寓的崛起和擴(kuò)張，正因可拎包入住的配套設(shè)施、精致美觀的裝修及共享休閑場(chǎng)所等優(yōu)勢(shì)，受到年輕租客的青睞。

另外，隨著2015年以來(lái)提取住房公積金支付房租的條件逐步放寬和辦理手續(xù)的便捷化，租房者也有了實(shí)實(shí)在在的“獲得感”。

在某事業(yè)單位就職的劉先生說(shuō)，他每個(gè)月的公積金有1400元，基本覆蓋房租，可之前因?yàn)槿〔怀鰜?lái)，只能從到手的5000元工資中支出，自從2017年能用公積金付房租后，他的生活顯得寬裕了不少。

變化背后是政策的調(diào)整。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，2016年以來(lái)，我國(guó)租賃市場(chǎng)不斷釋放政策紅利，從《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》到《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，再到十九大報(bào)告明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，都預(yù)示著住房租賃將迎來(lái)發(fā)展。

租房的煩憂

租房的“春天”是否已經(jīng)到來(lái)？

與小郭相比，還有不少在城市租房的新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員，他們還在忍受租房市場(chǎng)“發(fā)育不良”導(dǎo)致的“煩憂”。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，大部分租賃房源都存在“老、破、小”問(wèn)題。僅北京就有接近30%的存量房源（超過(guò)200萬(wàn)套）房齡在20年以上，居住品質(zhì)較差，存在消防、安全隱患。

與“老、破、小”的房源相比，不規(guī)范的租房市場(chǎng)更讓租房人煩惱。

程女士2011年大學(xué)畢業(yè)后在京工作，并與房東簽了一年租期，可住了半年就不得不搬離，因?yàn)榉繓|把房子賣(mài)了?！皳Q租不僅舟車(chē)勞頓，還要多交中介費(fèi)，一年內(nèi)光中介費(fèi)我就交了7700元?！背膛空f(shuō)。

張先生雖然遠(yuǎn)在廣州，卻與程女士有著類(lèi)似的經(jīng)歷。他曾經(jīng)因房東毀約試圖維權(quán)，卻發(fā)現(xiàn)舉步維艱，因?yàn)橹薪榈娜瞬帕鲃?dòng)很大，當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，很可能為他服務(wù)的中介人員已經(jīng)離職，維權(quán)就變成“踢皮球”，遙遙無(wú)期。“租賃參與主體違約甚至違法成本低，影響了租賃市場(chǎng)的有序健康發(fā)展?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，完善租賃領(lǐng)域的相關(guān)制度，加快推動(dòng)住宅租賃法立法，從法律法規(guī)層面依法監(jiān)管已經(jīng)迫在眉睫。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，租戶反映集中的體驗(yàn)不佳問(wèn)題，其主要癥結(jié)在住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不成熟?！耙?yàn)楫?dāng)前租住房源中有90%屬于個(gè)人持有，政府對(duì)其監(jiān)管相對(duì)困難，黑中介等不規(guī)范行為就在所難免。”王女士在北京租的是新建不久的回遷房，雖然沒(méi)有了“老、破、小”的困擾，但因其是外來(lái)務(wù)工人員，在享受城市公共服務(wù)方面和戶籍居民仍存在諸多差別，她最焦慮的是即將面臨的孩子上學(xué)問(wèn)題。據(jù)王女士說(shuō)，與她租住同一小區(qū)的京外人士屢有因孩子上學(xué)而離開(kāi)北京的，希望有天租房者也能與買(mǎi)房者享受同等的城市公共服務(wù)。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，要真正實(shí)現(xiàn)中央強(qiáng)調(diào)的“租購(gòu)并舉”，明確租房能夠享有教育、醫(yī)療等公共服務(wù)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，對(duì)政府的公共服務(wù)提供是個(gè)挑戰(zhàn)。

王業(yè)強(qiáng)研究發(fā)現(xiàn)，雖然相關(guān)政策文件提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度，并在稅收、住房公積金等各個(gè)方面鼓勵(lì)租房，但從市場(chǎng)反饋看，效果還不理想。

王業(yè)強(qiáng)分析認(rèn)為，主要原因有三，一是住房租賃市場(chǎng)尚不規(guī)范，一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息誘導(dǎo)消費(fèi)者，侵犯了租客的合法權(quán)益，擾亂了住房租賃市場(chǎng)的秩序，以致出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”效應(yīng)，同時(shí)，相關(guān)保障租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)缺乏，難以有效遏制頻出的住房租賃糾紛，嚴(yán)重阻礙了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

其二，居民個(gè)人供給的租賃房源品質(zhì)差異較大，加之后續(xù)管理服務(wù)不到位，難以滿足租賃市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的多樣化需求。

其三，租房供給中的機(jī)構(gòu)供給不足，不利于提高整個(gè)社會(huì)住房租賃服務(wù)水平，并形成完善的租賃住房供應(yīng)體系。

租房市場(chǎng)或成主角

針對(duì)上述問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)加快落實(shí)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的“頂層設(shè)計(jì)”。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，首次針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售制定法規(guī)；7月，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》；8月，國(guó)土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，把北京等13個(gè)城市作為首批試點(diǎn)，搭建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度框架。

“下一步的關(guān)鍵就是推進(jìn)落實(shí)?！苯邮苡浾卟稍L中，王業(yè)強(qiáng)預(yù)測(cè)，住房租賃市場(chǎng)將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的“主角”。這也意味著，老百姓反映強(qiáng)烈的租房問(wèn)題有望得到改觀。但也要看到，有限的公租房對(duì)龐大的社會(huì)需求還只是杯水車(chē)薪。進(jìn)一步加強(qiáng)租房供給側(cè)改革，除了繼續(xù)增加公租房供給量外，還得在盤(pán)活現(xiàn)有存量房上下工夫。比如北京的二手房流通率僅3%-4%，且住房空置率高達(dá)近20%。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，一方面要通過(guò)稅收等手段鼓勵(lì)更多住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，另一方面則要盤(pán)活國(guó)資屬性的閑置房屋和土地資源，同時(shí)充分利用閑置的廉租房和公租房，開(kāi)發(fā)利用工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)等。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，提升房源品質(zhì)、規(guī)范租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵在于落實(shí)“多主體供給，多渠道保障”?！拔?guī)?；C(jī)構(gòu)化的企業(yè)開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)，不僅易于監(jiān)管，而且有利于形成‘良幣驅(qū)逐劣幣’效應(yīng)，整體優(yōu)化房源品質(zhì)。”

但就目前而言，由于投資住房租賃市場(chǎng)周期長(zhǎng)、回報(bào)率普遍較低等問(wèn)題，入駐其中的大企業(yè)參與積極性有限。王業(yè)強(qiáng)建議，政府宜加大對(duì)租賃企業(yè)的金融支持，比如支持基于租賃的房地產(chǎn)信托投資基金等，給予其稅收、準(zhǔn)入等相關(guān)的政策支持，激發(fā)更多規(guī)?；髽I(yè)加入租賃市場(chǎng)，或者通過(guò)稅收優(yōu)惠措施降低租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，吸引專(zhuān)業(yè)從事租賃開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理和信用管理。比如在營(yíng)業(yè)范圍、注冊(cè)資金、專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員等方面提高要求，對(duì)從事規(guī)模租賃的企業(yè)或機(jī)構(gòu)發(fā)放統(tǒng)一牌照，逐步淘汰黑中介、二房東等不規(guī)范運(yùn)營(yíng)的租賃主體，同時(shí)建立失信懲戒機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)行為監(jiān)督，對(duì)租賃企業(yè)違法、違規(guī)的行為及時(shí)處理和糾正。