孫偉，郭源泉，唐偉平

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0 引言

建設(shè)項目選址是城市規(guī)劃管理工作的重要內(nèi)容，能保證項目選址布局與城鄉(xiāng)規(guī)劃緊密結(jié)合，促進(jìn)項目選址管理的制度化、智能化[1-2]。而建設(shè)項目規(guī)劃作為項目選址的“指揮棒”，在多規(guī)融合的背景下，解決了規(guī)劃打架、盤活了土地資源、縮短了審批時間、實現(xiàn)資源共享等項目選址過程中遇到的難點和問題[3-4]。面對激烈的市場競爭和日益復(fù)雜的社會經(jīng)濟環(huán)境，科學(xué)的項目選址決策顯得十分重要，同行作了大量應(yīng)用研究：基于GIS 的天河區(qū)應(yīng)急式項目選址規(guī)劃研究，為此類項目的前期決策提供初步依據(jù)[5]；寧波市北侖區(qū)“一張圖”決策服務(wù)平臺，提供融合各類規(guī)劃信息的一張圖為決策者項目選址提供依據(jù)[6]；“數(shù)字武漢”三維數(shù)字城市模型，在三維模型上，結(jié)合市政地下管線、地形坡度坡向分析等功能，對不同的擬建地址進(jìn)行比較分析，篩選出適宜的選址[7]。上述方法在一定程度上為智能選址提供了解決方法，能夠幫助決策者做相應(yīng)的選擇，然而并未將多規(guī)合一的結(jié)果作為選址的必要條件，較難選取一個符合各項規(guī)劃要求的擬建地址。本文在“多規(guī)合一”的基礎(chǔ)上，建立了項目選址決策支撐因子庫模型體系，利用層次分析法對影響因子進(jìn)行量化評估，再根據(jù)具體項目建立選址的因子體系模型，并通過“多規(guī)合一”平臺實現(xiàn)對選址用地篩選與研判，以便形成更科學(xué)、更有效的選址方案為決策提供依據(jù)。

1 項目選址影響因素

建設(shè)項目選址考慮的因素比較多，要結(jié)合“優(yōu)地優(yōu)用、地盡其用、節(jié)約集約用地”方針，既要考慮經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益，也要考慮對不同類型建設(shè)項目起主導(dǎo)作用的影響因素[8]。在項目選址決策時既需要定性考慮多規(guī)合一的空間符合性，也要定量分析項目選址質(zhì)量的其它影響因子，能針對不同用地性質(zhì)的項目實現(xiàn)規(guī)劃相符空間布局最優(yōu)的智能化選址。首先構(gòu)建項目選址模型因子庫，選取多規(guī)合一符合性因子和選址優(yōu)化相關(guān)因子，進(jìn)一步細(xì)化項目選址的各大類相關(guān)因子形成一套可計算、可操作、可比較的因子體系，并以此作為規(guī)劃選址的科學(xué)依據(jù)。多規(guī)合一符合性因子見表1，項目選址優(yōu)化涉及常見因子見表2。

2 選址影響因子與模型

在項目選址過程中將相關(guān)指標(biāo)因子按照隸屬關(guān)系劃分為不同的層次結(jié)構(gòu)，采用層次分析法來確定指標(biāo)因子的權(quán)重[9]。具體過程如下：

（1）建立影響因子的分析模型

首先將項目所包含的因子分組，每一組劃分為一個層次，按照從最高層、中間層、最底層的遞階結(jié)構(gòu)，將復(fù)雜問題分解為簡單的組成部分。根據(jù)它們之間的制約關(guān)系構(gòu)成多層次指標(biāo)體系，由上一節(jié)歸納后得到一級因子5 個，二級因子28 個。選址影響因子的層次分析模型如圖1。

表1 多規(guī)合一符合性因子

表2 項目選址優(yōu)化涉及常見因子

圖1 選址影響因子的層次分析模型

（2）判斷矩陣構(gòu)建

在每一層次上對該層的因子進(jìn)行逐個對比，對各個影響因子彼此間的重要程度量化，通常采用9 標(biāo)度法進(jìn)行賦值,構(gòu)造相互比較結(jié)果的判斷矩陣。層次分析法的判斷矩陣模式，方便決策者進(jìn)行不同指標(biāo)之間的兩兩比較，有助于決策者明確各影響因素之間的關(guān)系。在構(gòu)建判斷矩陣時，通過請教相關(guān)領(lǐng)域的專家對各個影響因子指標(biāo)進(jìn)行比較評分，以一級指標(biāo)影響因子重要關(guān)系為例建立判斷矩陣見表3，其他每個判斷矩陣依次類推。

表3 判斷矩陣

最后再計算判斷矩陣的最大特征根λmax和對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化后得到一級因子的權(quán)重向量W。

由此得到的最大特征根λmax=5.814，歸一化后特征向量值為W=[0.384，0.174，0.066，0.335，0.041]即為對應(yīng)的影響因子權(quán)重值。

（3）計算各層次因子的組合權(quán)重

在進(jìn)行單一層次判斷矩陣的一致性檢驗之后，利用單層次排序的影響因子權(quán)重計算各層次影響因子的組合權(quán)重，計算完成后再對組合權(quán)重計算結(jié)果進(jìn)行一致性檢驗[10-12]。若結(jié)果不滿足一致性要求，則對判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整。

3 模型實現(xiàn)過程

多規(guī)合一項目協(xié)調(diào)生成階段包含的選址決策過程，是結(jié)合各類項目的用地性質(zhì)、用地面積、選址偏好等具體要求，從全面、科學(xué)、協(xié)調(diào)發(fā)展的視角，并揉和候選地塊的空間分布及城市規(guī)劃學(xué)、地理學(xué)、社會經(jīng)濟學(xué)、工程學(xué)等多學(xué)科知識，靈活設(shè)定各類項目選址評估模板，為后續(xù)選址方案的綜合評估、協(xié)同審批提供基礎(chǔ)[13-14]?；凇岸嘁?guī)合一”的共享數(shù)據(jù)與沖突檢測服務(wù)，采用WebGIS、ArcSDE 數(shù)據(jù)管理、SOA 服務(wù)、多規(guī)管控分析等技術(shù)開發(fā)規(guī)劃選址輔助決策系統(tǒng)，在選址規(guī)劃符合性自動檢查基礎(chǔ)上，實現(xiàn)選址優(yōu)化多層次因子靈活組合與權(quán)重設(shè)置功能，直接服務(wù)于國土規(guī)劃審批業(yè)務(wù)的項目選址決策。

系統(tǒng)功能設(shè)計需要考慮影響建設(shè)項目的各種因素，建立評估因素體系庫，通過疊加和集成整合與空間規(guī)劃有關(guān)的專題地理空間數(shù)據(jù)、經(jīng)濟社會數(shù)據(jù)，以及涉及空間位置的各類專項規(guī)劃數(shù)據(jù)，對模型庫中的評估因子進(jìn)行科學(xué)分析評價。針對不同項目采用相應(yīng)的因子評估體系，在滿足多規(guī)合一的限制條件下，生成候選地塊圖斑對比方案，并分析和評估建設(shè)項目擬占地范圍內(nèi)及周邊的各種自然和社會環(huán)境條件、制約或者有利因素。通過輸出建設(shè)項目合理合規(guī)性分析報告和項目選址方案對比報告共享各規(guī)劃部門進(jìn)行預(yù)審，解決各部門之間的協(xié)調(diào)沖突，促進(jìn)項目的快速落地，為建設(shè)項目最終落地提供科學(xué)、合理、智能化的保障。具體的流程如圖2。

4 模型應(yīng)用實例

針對多規(guī)合一實施建設(shè)項目選址機制不完善的問題，基于前述選址模型開發(fā)了“多規(guī)合一”平臺的項目選址輔助決策系統(tǒng)，利用“多規(guī)合一”平臺共享的空間數(shù)據(jù)，智能引導(dǎo)各類項目從合規(guī)性選址到量化優(yōu)化選址。以基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項目、居住項目、工業(yè)項目三種項目選址為例，進(jìn)行項目落地選址分析，對不同的項目將從因子庫中提取相關(guān)影響因子構(gòu)建具體建設(shè)項目的因子評價體系見表4。

圖2 建設(shè)項目選址實現(xiàn)過程

表4 三類建設(shè)項目因子評價體系

（1）基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項目選址

首先以南京頤樂康養(yǎng)社區(qū)項目用地類型為例，根據(jù)建設(shè)項目具體信息內(nèi)容如圖3，確定項目選址因子評價體系后，結(jié)合現(xiàn)場勘查結(jié)果最終確定的最佳選址方案（如圖4）及合理合規(guī)性檢測報告如圖5。

圖3 南京頤樂康養(yǎng)社區(qū)項目信息

圖4 南京頤樂康養(yǎng)社區(qū)選址落地

圖5 南京頤樂康養(yǎng)社區(qū)合理合規(guī)性檢測報告

結(jié)合康養(yǎng)社區(qū)人員的居住需求，并在指標(biāo)因素選取時進(jìn)行了考慮，從選址結(jié)果來看，該地塊有開闊的自然資源、寬敞的場地、遠(yuǎn)離噪聲和污染地段，城市快速路和軌道交通能夠方便地到到達(dá)，并且靠近學(xué)校、公園、生活配套設(shè)施較完善，能為康養(yǎng)人員提供了安靜、舒適的生活環(huán)境。

（2）居住項目選址

以常見的居住建設(shè)項目選址為例，由于居住用地項目主要以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類項目在城市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。因此，在選址過程中，除了考慮政府的管控限制條件，還需權(quán)衡區(qū)位交通便捷度、市政交通的可達(dá)性、公共服務(wù)設(shè)施配套。根據(jù)設(shè)定的因子評價體系對篩選出來的符合條件候選圖斑進(jìn)行綜合打分，最后生成選址分析對比報告如圖6。

圖6 項目選址對比方案

居住項目選址要為居民提供方便的生活環(huán)境，滿足居民多方面的生活服務(wù)保障需求，基于此從多個項目選址對比方案確定最佳的選址位置。

（3）工業(yè)項目選址

針對工業(yè)用地進(jìn)行智能選址分析，可以根據(jù)工業(yè)用地的實際性質(zhì)和規(guī)模，通過行政區(qū)劃、文件導(dǎo)入和自定義繪制三種選址方式進(jìn)行項目范圍選址，再綜合工業(yè)項目特征確定項目選址因子評價體系，通過所選的項目影響因子體系對項目用地進(jìn)行條件設(shè)定選址，最后選出符合條件的圖斑并生成項目選址對比方案如圖7，最后推送相關(guān)部門討論分析敲定最佳選址方案。

圖7 項目選址對比方案

根據(jù)選址方案結(jié)果發(fā)現(xiàn)工業(yè)用地選址主要沿對外交通干線布局，有便捷的對外交通聯(lián)系；同時，盡可能靠近城市倉庫、裝卸場所和停車場等社會性設(shè)施，可以減少工業(yè)自設(shè)輔助設(shè)施的規(guī)模，分析這一結(jié)果基本符合實際的工業(yè)選址要求。

5 結(jié)語

本論文通過系統(tǒng)性研究了多規(guī)合一項目選址的影響因子，設(shè)計了項目選址定性和定量評估模型，并自定義了基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)項目、居住項目、工業(yè)項目三種類型的建設(shè)項目驗證了選址模型的適用性；為了提供功能的可操作性，各類模型的因子可靈活定制、按需增減，用戶也可以根據(jù)需要自定義因子模型。項目選址模型可以綜合考慮各方面的因素，能夠為各類建設(shè)用地確定候選地塊圖斑，解決由于部門規(guī)劃沖突導(dǎo)致的項目無法落地與重復(fù)選址等問題，滿足各職能部門多規(guī)的要求。最終促進(jìn)建設(shè)項目快速、高效生成與落地，為管理部門招商引資規(guī)劃提供輔助決策支持作用。