張和明/江蘇省金湖縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心

為充分利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證成果，2014年，江蘇省金湖縣按照“權(quán)益保護、市場運作、因地制宜、積極穩(wěn)妥”的原則，通過經(jīng)營主體、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、農(nóng)商行“三方協(xié)議”方式，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資途徑，累計為91個新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放貸款7589萬元。2015年，金湖縣被批準為國家級農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點地區(qū)。在3年的探索中，從土地確權(quán)頒證、流轉(zhuǎn)交易平臺建設(shè)、價值評估、風(fēng)險補償、財政貼息、保證保險及抵押物的處置等各環(huán)節(jié)打出一套漂亮的“組合拳”，形成了完整的相連互通的農(nóng)地抵押貸款閉環(huán)工作機制。今年5月，《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險處置管理辦法》通過，被業(yè)界公認為落實“兩權(quán)”抵押貸款的核心難題即不良資產(chǎn)的處置問題終于有章可循，標志著該縣承擔的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款全國試點工作取得突破性進展。

明晰產(chǎn)權(quán)打牢確權(quán)頒證基礎(chǔ)

全縣確權(quán)登記頒證在淮安市率先試點、率先全面推開、率先完成任務(wù)，在全省率先開展第三方驗收，在全國率先完成數(shù)據(jù)匯交。全縣10個鎮(zhèn)，111個有確權(quán)頒證任務(wù)的村，土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作全部完成，實測地塊25.3萬塊，實測面積57.6萬畝，重新簽訂合同和打印證書6.24萬份，簽訂合同率100%、打證率99%、發(fā)證率97%。正在試點農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有償退出和互換并地，已退出26戶350畝，已完成29戶互換并地99塊315畝。金湖縣被農(nóng)業(yè)農(nóng)村部確定為全省唯一的國家農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證成果應(yīng)用試點縣和全國新型城鎮(zhèn)化試點縣以及全省第三次全國農(nóng)業(yè)普查蘇北唯一試點縣。

規(guī)范流轉(zhuǎn)建好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺

成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會，建立縣、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，試行“分級管理、統(tǒng)一實施”管理模式，出臺了《金湖縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法（試行）》以及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易細則，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)開展適度規(guī)模經(jīng)營。授權(quán)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺辦理農(nóng)地抵押貸款登記，規(guī)范抵押登記流程，制定配套抵押貸款管理制度，明確“貸款申請、調(diào)查、抵押物價值評估、貸款審批、簽訂貸款抵押合同、辦理抵押登記手續(xù)、貸款發(fā)放、貸后檢查、貸款歸還”操作流程。要求貸款銀行在貸款發(fā)放前必須在抵押土地所在村“村務(wù)公開欄”進行抵押貸款公示，接受群眾監(jiān)督，所有登記、抵押、流轉(zhuǎn)均進入“江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺”，做到全力協(xié)助、全程參與、全面跟進。

科學(xué)評估經(jīng)營權(quán)價值權(quán)威認定

經(jīng)營權(quán)價值決定著農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)年租金的高低，關(guān)系到抵押貸款授信額度的多少，誰來定、按什么定、怎么定、定多少，一直倍受各方面關(guān)注。全縣經(jīng)過多方式的調(diào)研論證、多部門的反復(fù)討論和多回合的意見征詢，制定出臺了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值評估指導(dǎo)意見》，明確了評估方式、評估專家?guī)烊藛T，以及評估土地的權(quán)屬認定和土地類型、等級、主栽作物品種、產(chǎn)量、產(chǎn)值等基本情況的調(diào)查要求，重點在價值評估中引入了風(fēng)險系數(shù)，該系數(shù)分為必選項與參考項進行綜合考量，使價值評估更全面、更切合實際。全縣建立了45人的評估專家?guī)?，對全縣承包土地經(jīng)營權(quán)價值進行了兩個層次的評審，并發(fā)布了全縣價值評估指導(dǎo)價。

激活市場政策扶持調(diào)動要素

為解決“叫好不叫座”問題，激發(fā)市場主體熱情，調(diào)動試點積極性，制定出臺了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款財政貼息管理辦法》。對銀行發(fā)放的以土地經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)的抵押貸款進行貼息，年貼息總額200萬元，實行動態(tài)管理、?？顚Ｓ?，且先貸后貼、按年補貼。凡銀行機構(gòu)發(fā)放的貸款按同期同檔次利率下浮25%，則按利率優(yōu)惠幅度實際應(yīng)收利息的60%給予貼補。為鼓勵試點創(chuàng)新，制定出臺了《金湖縣金融創(chuàng)新獎勵辦法》，對純經(jīng)營權(quán)抵押、經(jīng)營權(quán)擔保、經(jīng)營權(quán)反擔保、“經(jīng)營權(quán)+擔保”、“經(jīng)營權(quán)+保險”、混合抵押擔保等多方式信貸創(chuàng)新實行獎勵，獎勵總額達到80萬元。為加大央行配套信貸激勵，對第一家發(fā)放、發(fā)放金額較多的縣農(nóng)商行，積極向上爭取支農(nóng)再貸款支持。

減控風(fēng)險風(fēng)險補償及時跟進

為解決風(fēng)險貸款處置時間長、損失大的問題，制定出臺了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償資金使用管理辦法》。風(fēng)險補償資金不但金額大，達到2000萬元，?？顚Ｓ茫覍嵭邢妊a后退，凡出現(xiàn)不良貸款，即可先行申請足額補償，待催收清償后再結(jié)算，風(fēng)險補償比例較高，達到實際凈損失的50%，直接補償給銀行機構(gòu)，從申請到審批15個工作日內(nèi)認定撥付到位。

分攤風(fēng)險保證保險補齊短板

為防止新型經(jīng)營主體在土地承包經(jīng)營過程中，不履行承包合同、抵押貸款合同，制定出臺了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)履約保證保險辦法》、《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款保證保險辦法》。經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)履約保證保險中，流入方、所在村委會、流出方分別按2%年租金的70%、10%和20%繳納。經(jīng)營權(quán)抵押貸款保證保險中，承保人和被保險人風(fēng)險共擔比例為8∶2，保險費率不超過該貸款本金的1%，由政府統(tǒng)一按年繳納，政府專門設(shè)立履約專項風(fēng)險補償資金100萬元。

金湖農(nóng)地抵押貸款辦理點

托底處置抵押物變現(xiàn)有章有法

落實兩權(quán)抵押貸款的核心問題就是不良資產(chǎn)的處置。貸款逾期出現(xiàn)壞賬后銀行難以直接接手經(jīng)營，此時的經(jīng)營權(quán)對銀行來說是個“燙手的山芋”。金湖縣在試點推進過程中抓住“抵押物處置”核心問題，成立了政府支持、注冊資本5000萬元的“金湖縣潤金現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”，該公司以保本微利、服務(wù)“三農(nóng)”為原則，具有國有性、政策性屬性，重點對銀行未能及時處置的抵押農(nóng)地進行收儲、托管，代償并持有農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，可以進行再流轉(zhuǎn)、自營、組織耕種或轉(zhuǎn)包等處置，及時幫助銀行加快實現(xiàn)承包土地經(jīng)營權(quán)價值，避免土地流轉(zhuǎn)不及時導(dǎo)致的撂荒貶值，實現(xiàn)土地托底經(jīng)營。□