文/張雙煌 湖南飛達工程造價咨詢有限公司 湖南湘西 416000

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2018年1-7月份，全國范圍內(nèi)40個重點城市總計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資34845.2億元，增長了6.3%，增速平穩(wěn)。其中，重慶和上海投資額都超過了2000億元。從各個城市實際情況來說，32個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長狀態(tài)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想在激烈的市場下，獲得更多的市場份額，增加經(jīng)濟效益，必須要從項目本身入手，做好造價把控。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

從成本角度來說，涵蓋了企業(yè)商品房開發(fā)所有支出的綜合。按照資金用途來說，主要如下：1）土地、建安工程費用和設(shè)備費用，，占比達到80%。其中，土地費用占比較大，包括置換成本和批租費用以及動遷費用等。2）配套和其他收費支出。在學校和醫(yī)院等公共項目開發(fā)中，需要配套服務(wù)性設(shè)施，比如足球場、手術(shù)室等，為成本構(gòu)成的主要內(nèi)容。3）管理費用和籌資成本。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的時間周期長，而且項目投資風險很高，為保證項目順利進行，多數(shù)企業(yè)采取貸款的形式，獲得資金，進而會產(chǎn)生大量的利息，也是成本的一部分。

圖1 為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本構(gòu)成體系架構(gòu)圖。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本造價控制的影響因素

2.1 設(shè)計階段

從設(shè)計角度來說，影響成本費用的因素，具體如下：1）總體規(guī)劃設(shè)計。開展小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，要從功能以及要求角度出發(fā)，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建設(shè)用地利用率以及經(jīng)濟性評價方面，用地面積是重要指標，影響著項目費用。除此之外，建筑密度越高，對降低項目開發(fā)成本造價越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面積，若性質(zhì)不同，則工程量以及建筑工程成本不同。通常來說，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造價。3）住宅的層高以及凈高。據(jù)相關(guān)資料顯示，若住宅層高從3m降低為2.8m時，每套住宅綜合成本造價能夠下降4%-4.5%，并且還能夠節(jié)約施工材料和能源等。4）住宅的層數(shù)。一般來說，將建筑設(shè)計為4層-6層，能夠減少工程費用，達到節(jié)約用地。因為超過6層后，即7層及以上，必須要增加配套設(shè)施，比如電梯等，進而增加了造價成本。5）住宅結(jié)構(gòu)。對住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計，要做好不同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟學分析，優(yōu)選結(jié)構(gòu)類型，進而減少造價成本。以裝配式鋼框架和現(xiàn)澆混凝土框架形式為例，進行對比分析，某項目若采用裝配式框架形式，梁板柱混凝土使用量照比傳統(tǒng)框架形式，節(jié)約了5%，同時節(jié)省了鋼材，取消了柱模板工程和腳手架。使用PK預應(yīng)力疊合板，照比現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，節(jié)約了4%的鋼筋；混凝土節(jié)約了32.2%，省去了模板以及支撐，具有一定的經(jīng)濟優(yōu)勢。

2.2 建設(shè)階段

從開發(fā)工程項目具體實施階段來說，影響工程造價的因素，主要包括人員、物質(zhì)和財力等。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，材料以及設(shè)備等的價格，極易受到各類不確定因素的影響，產(chǎn)生變動。項目建設(shè)階段，投資決策對項目成本造價的影響較大，能夠達到80%-90%。因此，要保證決策的科學性，做好各類因素的把控[1]。

3、各階段房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本造價控制策略

3.1 設(shè)計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中，對于成本造價的把控，要重點把控設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管控。以某工程建設(shè)項目為例，總建筑面積為90555m2，利用BIM技術(shù)，進行工程造價把控。其中，86%的概算是利用BIM模型導出的，剩余的14%，則采取傳統(tǒng)方式導出，因為使用的模型中，沒有包含腳手架和臨時支撐等，除此之難以施工縫進行數(shù)量評估。在設(shè)計優(yōu)化方面，利用BIM技術(shù)，構(gòu)建建筑模型，進行碰撞分析，發(fā)現(xiàn)了管線碰撞問題，獲得了不錯的效益，具體如表1所示。除此之外，在結(jié)構(gòu)設(shè)計方面，利用各類軟件進行分析，比如風荷載分析，實現(xiàn)了設(shè)計問題的前期控制，避免了質(zhì)量問題的發(fā)生，節(jié)省了一部分投資。結(jié)合此工程實踐，提出以下措施：

1）設(shè)計方案優(yōu)化。設(shè)計圖紙是工程預算編制的重要依據(jù)，是工程造價控制的有效保障。設(shè)計方案的優(yōu)化，能夠節(jié)約工程建設(shè)成本。對設(shè)計方案的編制，要保證技術(shù)可行性，做好經(jīng)濟性分析。目前，在建筑設(shè)計中，利用BIM技術(shù)或者其他技術(shù)，進行建筑造型和管線等的優(yōu)化設(shè)計，將設(shè)計缺陷控制在施工前，減少設(shè)計變更，進而保障工程項目的效益。

2）實行限額設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的執(zhí)行，若想實現(xiàn)成本造價的有效把控，必須要嚴格控制預算。在具體實施中，實行限額設(shè)計，并且落實設(shè)計經(jīng)濟責任制度，進而強化設(shè)計環(huán)節(jié)的造價把控。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，普遍存在著設(shè)計不精以及深度不夠等問題，極易造成工程造價增加。對于此問題，推行限額設(shè)計，構(gòu)建獎懲考核激勵機制，增強相關(guān)人員的造價意識，使其能夠做好嚴格控制。

3）做好前期造價分析。開發(fā)單位在委托相關(guān)單位設(shè)計前，要積極組織力量，開展成本可控分析。在具體實踐中，采取技術(shù)資料收集以及專家會議等方式，從項目設(shè)計和工程建設(shè)以及銷售等方面入手，對工程設(shè)計方案，進行全面的分析。

表1 設(shè)計優(yōu)化的經(jīng)濟效益

3.2 招投標階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目中，推行工程招投標制度，引入市場競爭機制，保證了項目建設(shè)的水平，降低了工程造價，避免暗箱操作的發(fā)生。采購材料和設(shè)備時，比如幕墻項目和消防器材等，采取低下中標的形式，以免哄抬標價或者低價中標導致低質(zhì)工程。在建設(shè)中，選擇3-4規(guī)模大并且有信譽度的企業(yè)，作為項目的投標人，進行投標。投標的過程中，通過自主報價和詢價的方式，使得投標企業(yè)能夠自己控制利潤空間，促使開發(fā)企業(yè)降低工程造價[2]。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本造價管控中，多采用現(xiàn)代化手段，利用招投標階段造價管理工具和合理中標價格分析工具以及合同實施階段造價控制工具等，能夠提高成本的把控水平。合理選擇應(yīng)用工具，發(fā)揮其作用，能夠達到輔助造價控制的目的。

3.3 項目建設(shè)階段

在項目建設(shè)階段，開展成本造價的把控，要從以下方面入手：1）優(yōu)化承包單位和供應(yīng)商等，實行公開招投標的方式，來進行優(yōu)化。招標工作中，負責工程管理以及造價管理的相關(guān)部門，要做好圖紙研究，控制設(shè)計變更以及索賠的發(fā)生。評標的全過程，要做好嚴格把控，避免低價中標以及高架索賠等的發(fā)生。除此之外，采取工程量清單的方式，進行招標成本的把控。2）做好合同簽訂和實施的把控。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，規(guī)范的工程合同文本，能夠強化成本的控制。在簽訂合同時，要保證各條例的合理性，充分利用“嚴密合同條款”，預測可能出現(xiàn)的問題，做好嚴格把控。3）做好工程變更的把控。在工程建設(shè)的過程中，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，嚴格落實工程變更程序，強化工程造價的把控。4）做好結(jié)算審核工作。按照合同要求，開展竣工驗收，保證結(jié)算工作質(zhì)量，強化造價成本的把控[3]。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中，實施成本造價控制，要從各個階段入手。在設(shè)計階段和招投標階段等，引入有效的技術(shù)方法和手段，從影響土地成本和建安成本等的因素出發(fā)，采取相應(yīng)的把控措施，比如優(yōu)化工程設(shè)計等，進而強化工程造價的控制。