文/陸紅波，江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

近年，一二線城市的房價飛速上漲，如果仍然以賬面原值計稅，則與房屋的現(xiàn)時市場價值相背離，也并不能明顯地增加財政收入。從長期來看，無論是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都不應(yīng)作為單一的計稅依據(jù)，以評估師根據(jù)估價對象房產(chǎn)的價值類型，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，進行科學(xué)評估后獲得的稅基評估價值，才是房產(chǎn)稅計稅的最佳依據(jù)。

1 房地產(chǎn)稅稅基

稅基是稅收課稅基礎(chǔ)的簡稱，指征稅對象的數(shù)額，在一定程度上體現(xiàn)征稅的廣度。目前各國對房地產(chǎn)稅的課稅對象主要有四種形式：①只對土地課稅；②只對建筑物課稅；③將土地與建筑物結(jié)合起來進行課稅；④將土地與建筑物分別開來課稅。目前我國房地產(chǎn)稅的開征方向趨向于土地與建筑物相結(jié)合的課稅方式。房地產(chǎn)稅基的確定不僅在理論上明確了課稅對象及計稅依據(jù)，同時也為調(diào)整政府稅收收入和納稅人的稅收負擔(dān)提供了方法和途徑。

2 房地產(chǎn)稅基評估之收益法的原理、運用

收益法，適用于房屋或土地存在客觀收益或潛在收益的情況，如果納稅人把自有房屋或土地用于出租獲得租金回報，以持續(xù)流入的租金額來對未來收益進行折現(xiàn)從而確定房地產(chǎn)稅稅基價值。但是在我國，房屋出租收入屬于增值稅的納稅范圍，如果再繳納房地產(chǎn)稅，則存在重復(fù)繳稅的情況。因此可以把租金收入從增值稅中劃分出來，只征收房地產(chǎn)稅。

2.1 收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價值論，認為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產(chǎn)進行評估，即把房地產(chǎn)未來預(yù)計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評估值。

2.2 收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務(wù)中估價人員常假設(shè)估價對象經(jīng)營數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評估結(jié)果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產(chǎn)評估出的估價對象的價值一般會較高,在實務(wù)中可用它來驗證其他年限評估出的房地產(chǎn)價值是否偏高。

2.3 預(yù)期收益的預(yù)測與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費用后的凈額。預(yù)測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關(guān)系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評估時點的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會引起預(yù)測的收益不準確。所以，預(yù)測房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實際凈收益中考慮交易情況并經(jīng)修正后的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責(zé)納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規(guī)定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益被稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估依據(jù)。

2.4 還原利率的確定

還原利率對評估結(jié)果仍比較敏感，還原利率在評估實務(wù)中調(diào)整為一個恒值后，較易操作。還原利率的實質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估價對象房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產(chǎn)市場風(fēng)險的高低、銀行存貸款利率、投資者的風(fēng)險承受能力等，在確定還原利率時都應(yīng)加以考慮。

3 小結(jié)

隨著社會經(jīng)濟和科技的不斷發(fā)展，評估方式也在不斷進步。近年，信息時代背景下，評估方法在實踐應(yīng)用中不斷地與計算機技術(shù)、地理信息系統(tǒng)以及大數(shù)據(jù)等技術(shù)相結(jié)合。因此，必須深化稅基評估領(lǐng)域的國際交流與溝通，研究國際稅基評估的先進方法和技術(shù)，從而探索建立適合我國的房地產(chǎn)稅基評估方法，尤其是注重與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的融合發(fā)展，借助其工具性的功能價值來發(fā)展房地產(chǎn)稅基評估的方式方法。