樊 儀

（北京林業(yè)大學(xué)，北京100083）

一、按揭房屋的性質(zhì)和權(quán)屬認(rèn)定

我國內(nèi)地的按揭，“通常僅限于商品房按揭，按揭人（購房人）為擔(dān)保債務(wù)履行將其房屋的產(chǎn)權(quán)證書由房產(chǎn)開發(fā)商交付于按揭權(quán)人（貸款銀行）占有，以該產(chǎn)權(quán)證書所載明的房屋產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保（并由房產(chǎn)商作保證人）向銀行貸款，于其償還貸款后，取回其產(chǎn)權(quán)證書，于其不能償還貸款時(shí)，將其產(chǎn)權(quán)證書所載明的房屋進(jìn)行變價(jià)，或者由保證人即售房者向銀行回購該房屋，以所得價(jià)款讓銀行優(yōu)先受償。”[1]可以看出，按揭房屋包含了購買人、開發(fā)商、銀行三方當(dāng)事人，據(jù)此產(chǎn)生了購買人和開發(fā)商的房屋買賣合同關(guān)系、購買人和銀行的借款合同關(guān)系以及購買人和銀行的抵押擔(dān)保合同關(guān)系三層法律關(guān)系。

現(xiàn)行法律解釋三第10條規(guī)定，“人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”較為明確地規(guī)定了產(chǎn)權(quán)歸屬，但在學(xué)界引發(fā)了爭議。

（一）與《物權(quán)法》的沖突

對(duì)于登記或取得產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的考量，《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡?6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”按揭房屋房產(chǎn)證一般不能立即取得，而要經(jīng)過1-2年時(shí)間方可拿到，按照物權(quán)法的規(guī)定，以房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得作為所有權(quán)取得的標(biāo)志，那么如果房屋產(chǎn)權(quán)證書是在婚后取得，則該按揭房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而《解釋三》第10條在權(quán)屬認(rèn)定時(shí)規(guī)避了不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間這一要件，無論婚前婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，財(cái)產(chǎn)分割時(shí)都由不動(dòng)產(chǎn)登記一方取得房屋所有權(quán)。

對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)按照《解釋三》第10條的規(guī)定來認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。雖然是婚后取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，但這一行為是婚前購買不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的延續(xù)，發(fā)證過程，只是將期待權(quán)演化為物權(quán)的過程。其次，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記是物權(quán)公示公信原則的體現(xiàn)，主要強(qiáng)調(diào)對(duì)外效力，保障交易安全和第三人的合法權(quán)益，而婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要是對(duì)內(nèi)關(guān)系，在不涉及第三人的情況下，不必過分強(qiáng)調(diào)登記時(shí)間要件，房屋價(jià)值溯其根源還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。

（二）與婚姻法價(jià)值取向不符

《解釋三》第10條對(duì)于房屋歸屬認(rèn)定僅考慮了產(chǎn)權(quán)登記一個(gè)因素，有違婚姻法的立法理念與價(jià)值取向。如上述產(chǎn)權(quán)登記是“物權(quán)公示公信”的體現(xiàn)，但是婚姻法更重視身份關(guān)系對(duì)物權(quán)取得的影響。因此，婚姻法在此不必過分拘泥于形式上的“產(chǎn)權(quán)登記于誰名下”，而應(yīng)注重當(dāng)事人婚前購買房屋的真實(shí)意思、出資比例以及離婚后的居住使用狀況等實(shí)質(zhì)因素。

但《解釋三》第10條制定時(shí)也有其他因素的考慮，就前述按揭房屋的性質(zhì)而言，按揭房屋涉及三方利益，后期主要是購房人與銀行的借款合同和抵押擔(dān)保合同關(guān)系，婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，所以銀行和購房人之間是建立在對(duì)資信狀況特殊信任的基礎(chǔ)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的解除隨便改變債權(quán)債務(wù)關(guān)系。帶來司法實(shí)踐的問題是：當(dāng)人民法院認(rèn)為確有必要判決按揭房歸實(shí)際需要但為非貸款方當(dāng)事人所有的，按揭銀行均已未審查資信而拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。現(xiàn)在社會(huì)中確存在此類判決書被擱置無法執(zhí)行。[2]

因此，綜合以上因素，筆者認(rèn)為《解釋三》第10條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方確有必要，但不可絕對(duì)，不能因銀行可能拒絕轉(zhuǎn)按揭手續(xù)而不考慮影響房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的其他實(shí)質(zhì)因素。法條原文也并沒有絕對(duì)化，而是“人民法院‘可以’判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”，表明該分割方法并非絕對(duì)，不能據(jù)此排除將此類不動(dòng)產(chǎn)判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能，留給法官自由裁量的余地。

二、增值歸屬的概念與立法理念

（一）增值的概念及歸屬

裴樺教授最早對(duì)“增值”做出界定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后收益分為三類，孳息、投資收益和增值。增值是與孳息、投資收益并列的一種利益，是指物或權(quán)利在價(jià)格上的提升，增值與孳息、投資收益不同之處在于原物(包括權(quán)利)與增加的利益沒有分離,即增值的部分沒有成為獨(dú)立的物，而孳息和投資收益與原物是分離的、獨(dú)立的。此外，增值又分為主動(dòng)增值和被動(dòng)（自然）增值。主動(dòng)增值指他方或雙方所支付時(shí)間、金錢、智力、勞務(wù)而增值；被動(dòng)增值指通貨膨脹等非當(dāng)事人主觀努力導(dǎo)致的市場價(jià)值變化的增值。[3]

夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后收益的三種歸屬，法律均作出了規(guī)定。《婚姻法》解釋三第10條則特別規(guī)定了按揭房屋的增值歸屬“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！碑a(chǎn)權(quán)登記一方如上文所述，取得房屋所有權(quán)。但解釋明顯遺留了補(bǔ)償分割的具體規(guī)則，在討論具體規(guī)則前，要先明晰按揭房屋增值歸屬的立法理念。

（二）增值歸屬的立法理念

1.機(jī)會(huì)損失的賠償

最高人民法院認(rèn)為，房價(jià)在婚后上漲“加大了無房一方的機(jī)會(huì)成本”，[4]使其“因?yàn)榫喗Y(jié)婚姻而錯(cuò)過了最佳的個(gè)人購房時(shí)機(jī)”，喪失了“擁有自己房產(chǎn)……而獲益的權(quán)利”。[5]因此要對(duì)無房一方進(jìn)行增值部分的補(bǔ)償。

這一解釋立足于我國國情，我國大多數(shù)夫妻婚前婚后一般都只會(huì)也只能買一套房屋。但也存在漏洞，無法解釋下列問題：家庭購置多套房屋的情況如何解釋；此外，在中國非獨(dú)生子女還是占多數(shù)，在非獨(dú)生子女家庭中，尤其是家庭有男有女的情況，舉家給男性買了一套房，女性在婚前沒有單獨(dú)購房的能力也就不存在最佳的個(gè)人購房時(shí)機(jī)的問題又如何解釋。雖然存有漏洞，但在許多情況下還是合理的，不可直接否認(rèn)。

2.主動(dòng)增值的補(bǔ)償

如上文對(duì)主動(dòng)增值的界定，主動(dòng)增值指他方或雙方所支付時(shí)間、金錢、智力、勞務(wù)而增值，有的學(xué)者據(jù)此認(rèn)為，按揭房屋婚后增值是夫妻雙方共同投入了資金，因而屬于主動(dòng)增值，按照我國立法規(guī)定，主動(dòng)增值屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此要對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。還有學(xué)者只是籠統(tǒng)表示“如果缺少夫妻另一方的貢獻(xiàn)，這個(gè)房屋也不可能保值和增值的”。另有學(xué)者認(rèn)為“增值部分屬于主動(dòng)增值和被動(dòng)增值的混合體。房屋價(jià)值的變動(dòng)受市場客觀因素和人為因素的雙重影響。市場因素是不可控制的，而人為因素則是夫妻雙方共同經(jīng)營管理財(cái)產(chǎn)的勞動(dòng)貢獻(xiàn)。不論是婚前購買歸一人所有還是婚后購買共同共有的房屋，夫妻雙方都是為了維護(hù)共同生活所必須的物質(zhì)基礎(chǔ)而付出了勞動(dòng)，都是基于保持房屋所有權(quán)并擴(kuò)大其價(jià)值的目的，共同管理房屋。夫妻雙方對(duì)共同居住的房產(chǎn)均投入了相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、精力共同經(jīng)營和管理?！?/p>

但是，從按揭房屋增值的本質(zhì)來看，房價(jià)上漲通常是因?yàn)槭袌鲂星?、通貨膨脹等因素產(chǎn)生的，尤其是我國近年來房價(jià)飛漲的情況，與夫妻雙方的主觀努力沒有關(guān)系，理應(yīng)為自然增值，屬夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。[6]但這顯然與《解釋三》第10條規(guī)定的“相對(duì)應(yīng)的增值部分進(jìn)行補(bǔ)償”。所以按揭房屋增值的立法理念不是主動(dòng)增值，無法適用《解釋三》第5條的規(guī)則。

3.公平原則的補(bǔ)償

這一思路首先確認(rèn)了房屋增值部分屬于自然增值，是市場調(diào)節(jié)的作用，但償還貸款是享受房屋增值的先決條件，當(dāng)非產(chǎn)權(quán)人一方為房屋做出了貢獻(xiàn)，且婚姻財(cái)產(chǎn)被用來償還貸款，基于公平原則，要給予相應(yīng)的增值補(bǔ)償。此外，我國當(dāng)前國情下，產(chǎn)權(quán)一方一般是男方，在房屋價(jià)格飛漲的情況下，無房的一方即女方難以再買一套房屋，所以應(yīng)將增值部分認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，保護(hù)女性的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。所以公平當(dāng)然是立法時(shí)考慮的因素之一。

筆者認(rèn)為，按揭房屋婚后增值是婚前一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)決定購買、婚后一方或雙方協(xié)力繼續(xù)償還婚前購買產(chǎn)生的債務(wù)的行為，產(chǎn)生的物或權(quán)利本身價(jià)值的增加而非產(chǎn)生新的價(jià)值。單方或雙方的協(xié)助行為并不是導(dǎo)致價(jià)值增加的本質(zhì)原因，僅是為婚前的決定償還債務(wù)，但沒有這一行為，增值不可能存在。因此，按揭房屋婚后增值是因市場等非主觀努力下產(chǎn)生的，而補(bǔ)償是基于機(jī)會(huì)損失的補(bǔ)償和公平原則雙重考量。

三、增值部分的分割和具體計(jì)算

《婚姻法》司法解釋（三）第10條對(duì)按揭房的歸屬及增值部分補(bǔ)償作了規(guī)定。但限定條件多、范圍窄，加之遺留了實(shí)務(wù)中重點(diǎn)和難點(diǎn)問題“補(bǔ)償?shù)木唧w計(jì)算規(guī)則和公式”，導(dǎo)致各地法院判決各不相同。而學(xué)界一直在探討增值權(quán)屬，少有涉及具體計(jì)算規(guī)則，筆者將結(jié)合裁決實(shí)務(wù)、法官律師見解，整理規(guī)則類型并總結(jié)出一般規(guī)則，望對(duì)實(shí)務(wù)工作有所幫助。

（一）增值起止時(shí)間點(diǎn)的確定

1.起始時(shí)間

在當(dāng)前我國國情下，許多夫妻是為了結(jié)婚而買房，所以購房時(shí)間與結(jié)婚時(shí)間相差不大，或略早于結(jié)婚時(shí)間，因此買房時(shí)的房屋市場價(jià)可以等同為結(jié)婚時(shí)的房屋市場價(jià)，但對(duì)于時(shí)間差較大或房地產(chǎn)市場變化較大的情況，還是要明確起始時(shí)間。筆者認(rèn)為，起始時(shí)間應(yīng)為結(jié)婚時(shí)間，將婚前增值一律作為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2.截止時(shí)間

關(guān)于截至?xí)r間可能有申請(qǐng)離婚時(shí)、確認(rèn)離婚時(shí)、申請(qǐng)鑒定時(shí)等爭論點(diǎn)。筆者認(rèn)為，協(xié)議離婚的，應(yīng)以協(xié)議為準(zhǔn)，協(xié)議離婚后又提起訴訟且法院認(rèn)為有欺詐脅迫等情形的，應(yīng)以提出立案受理時(shí)為準(zhǔn)；但也有法院明確指出，在訴訟過程申請(qǐng)鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，“房屋評(píng)估現(xiàn)值以法院委托時(shí)確定的時(shí)間為準(zhǔn)”。雙方在審前或庭審中達(dá)成一致意見除外。

（二）利息的計(jì)算

1.利息是否納入實(shí)際購房款

否定者認(rèn)為，利息不是給開發(fā)商的而是給銀行的，不屬于房屋本來的價(jià)格，繳納的利息只是銀行與購房人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的孳息，同樣的房屋，選擇一次性付款則不用繳納利息。筆者認(rèn)為，增值計(jì)算的結(jié)果是針對(duì)夫妻雙方而非第三人的，如果不選擇按揭貸款確實(shí)不需要繳納利息，但這樣比較是沒有意義的，夫妻雙方均認(rèn)可以本金加利息的綜合為價(jià)購買了房屋的事實(shí)，那么就應(yīng)當(dāng)以此為實(shí)際購房款。

2.計(jì)算實(shí)際購房款時(shí)加入應(yīng)還利息還是已還利息

實(shí)務(wù)中有的法院將實(shí)際購房款視為購房合同款加應(yīng)還利息，有的法院視為購房合同款加已還利息。有人認(rèn)為，對(duì)于婚姻存續(xù)時(shí)間較短的夫妻，共同還貸的時(shí)間短，剩余未還貸款的利息還有很多，那么若把全部應(yīng)還利息納入實(shí)際購房款，無疑會(huì)對(duì)無產(chǎn)權(quán)方不利。但是不能否認(rèn)的是，雖然還有部分利息沒有還完，但這部分很明確今后還是要還的，而房屋增值是房屋現(xiàn)值相對(duì)于原來房屋的價(jià)值的增長，原房屋價(jià)值是包含所有應(yīng)還利息的。

3.使用房產(chǎn)的現(xiàn)值還是凈值

房屋凈值是房屋的現(xiàn)值減未還的貸款。實(shí)務(wù)中還有一種爭論是未還的利息是否納入房屋的現(xiàn)值，要區(qū)分兩種表述，未還貸款的包括未還的本金加利息。就基本公式而言，使用房屋凈值是不合理的，即使不算利息，房屋凈值也缺失了部分本金，而實(shí)際購房款是完整的，兩者在計(jì)算中涉及比例乘除，不免有些不倫不類。所以應(yīng)計(jì)算房產(chǎn)現(xiàn)值。

綜上所述，筆者認(rèn)為較為公平合理的規(guī)則是：總補(bǔ)償數(shù)額=夫妻共同還貸部分（本金＋利息）÷實(shí)際購房款（購房合同款＋應(yīng)還利息）×房產(chǎn)的現(xiàn)值×1/2。但是，在具體適用時(shí)也要考慮案件具體情況，畢竟社會(huì)生活是復(fù)雜的，例如裝修款、契稅、綠化費(fèi)、取暖費(fèi)等已融入到房屋價(jià)值中，就不能忽略。還要根據(jù)當(dāng)事人雙方的情況、離婚時(shí)的過錯(cuò)等公平考慮，做到個(gè)案公正。

四、結(jié)語

就我國當(dāng)前國情來看，房價(jià)短期內(nèi)仍會(huì)保持上漲，而離婚率卻在逐年升高，因此會(huì)有越來越多案件涉及按揭房屋增值部分的分割問題，故按揭房屋婚后增值部分歸屬的一般計(jì)算規(guī)則應(yīng)盡快明確。

就我國男婚女嫁的傳統(tǒng)，“男方買房、女方裝修”，一般會(huì)默示為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但《解釋三》第10條的出臺(tái)，會(huì)有更多的女性為避免自己將來的“凈身出戶”而婚前爭取房產(chǎn)證加上自己的名字，然而男方父母傾注畢生積蓄為子女買房當(dāng)然不會(huì)愿意把產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，那么在家庭還未組建時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了激烈的矛盾沖突，顯然不利于婚后生活。為此，有的學(xué)者一針見血地指出，《婚姻法》司法解釋（三）“只見財(cái)產(chǎn)不見人”?；橐龅牧⒎ㄋ痉P(guān)乎著個(gè)人的幸福與文明的培育，進(jìn)而承擔(dān)著塑造人格，培育社會(huì)道德，形成善良風(fēng)俗的功能。在什么樣的一個(gè)法律框架下，調(diào)整和解決我國的婚姻家庭問題，是一個(gè)應(yīng)當(dāng)續(xù)寫的重大理論和實(shí)踐命題。[7]