陳薇 廣州南沙港鐵路有限責(zé)任公司

目前，基于財(cái)務(wù)層面，加強(qiáng)租賃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，已經(jīng)得到了企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，我國(guó)商業(yè)發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化，社會(huì)地位也發(fā)生了一定的變化，在帶動(dòng)生產(chǎn)、促進(jìn)消費(fèi)等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢(shì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大推動(dòng)下，極大地促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。要想確保我國(guó)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步提升，就必須要對(duì)企業(yè)信譽(yù)和管理資源進(jìn)行合理利用與配置，確保集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的成效，將市場(chǎng)定位、投資領(lǐng)域以及經(jīng)營(yíng)方式推向多元化的發(fā)展道路，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、財(cái)務(wù)層面的商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的必要性分析

對(duì)于租賃來(lái)說(shuō)，主要是指出租人以收取租金為前提性條件，在契約或合同規(guī)定的期限內(nèi)，將資產(chǎn)租讓給承租人，屬于一種交易行為。而現(xiàn)代租賃，是集融資和融物于一身的結(jié)合體，滿足承租人對(duì)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的內(nèi)在需求，拓寬了資金來(lái)源，屬于至關(guān)重要的融資方式之一。商業(yè)企業(yè)集團(tuán)將自身的商業(yè)設(shè)施租賃給廠商或代理商，加強(qiáng)多種形式來(lái)收取資金，滿足企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代租賃經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的無(wú)縫對(duì)接，這是商業(yè)企業(yè)集團(tuán)全新的經(jīng)營(yíng)手段之一。

商業(yè)企業(yè)集團(tuán)自身有著較高的價(jià)值，對(duì)于廠商和代理商有著極大的吸引力，希望借助商業(yè)企業(yè)集團(tuán)的商譽(yù)來(lái)創(chuàng)建屬于自己的產(chǎn)品品牌[1]，進(jìn)而為商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供了良好的實(shí)施條件，而且集團(tuán)剩下的商業(yè)資產(chǎn)也可以為這些廠商和代理商的經(jīng)營(yíng)提供極大的便利。

此外，商業(yè)企業(yè)集團(tuán)以收取租金為條件，鞏固了無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的使用權(quán)，加強(qiáng)多元化經(jīng)營(yíng)方式的應(yīng)用，可以打破商品經(jīng)營(yíng)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的限制，基于財(cái)務(wù)層面，可以將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，確保商業(yè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步提升。

二、財(cái)務(wù)層面的商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題分析

(一)缺少較為寬闊的融資渠道

現(xiàn)階段，一些商業(yè)企業(yè)集團(tuán)過(guò)于依賴外部資金，資產(chǎn)負(fù)債的期限匹配程度并不完善，急需做出調(diào)整與改動(dòng)?，F(xiàn)階段，一些企業(yè)集團(tuán)資源來(lái)源主要以銀行借款為主要負(fù)債來(lái)源，缺少較為廣闊的融資渠道，一定程度上不利于商業(yè)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

(二)加劇了風(fēng)險(xiǎn)管理壓力

在商業(yè)企業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷發(fā)展過(guò)程中，平均年總資產(chǎn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率22.85%，租賃業(yè)務(wù)規(guī)模越來(lái)越大，涉及的行業(yè)也尤為廣泛，對(duì)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的要求日益提升[2]，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極容易給企業(yè)集團(tuán)帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

(三)專(zhuān)業(yè)化能力比較薄弱化

眾所周知，融資和融物等是現(xiàn)代租賃的重要構(gòu)成內(nèi)容，屬于現(xiàn)代化融資方式之一，以融物的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，所以出租方要不斷提高自身的資產(chǎn)管理能力。然而在實(shí)際上，一些商業(yè)企業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)管理能力存在著一些薄弱點(diǎn)和空白點(diǎn)，尤其在租賃物的選型、租賃殘值的處理等方面。

三、財(cái)務(wù)層面的商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的具體分析

(一)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系

對(duì)于商業(yè)企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，要樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)觀念和全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，構(gòu)建完善的公司治理結(jié)構(gòu)，并制定出切實(shí)可行的內(nèi)控機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)管理與控制措施落實(shí)到位，進(jìn)而確保商業(yè)企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的穩(wěn)步提升。其中，在構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系方面：

以廣州某A房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)為例，出租范圍主要包括自有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)以及經(jīng)營(yíng)大型的購(gòu)物商場(chǎng)等，擁有經(jīng)營(yíng)超過(guò)100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。該企業(yè)結(jié)合現(xiàn)代公司治理和全面風(fēng)險(xiǎn)管理要求，加快構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)，各個(gè)部門(mén)之間權(quán)責(zé)清晰、分工明確。并構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)管理體系，主要包括董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)層各個(gè)部門(mén)等，明確了各個(gè)部門(mén)的權(quán)責(zé)范圍，其中，風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)要進(jìn)行可行性研究分析，尤其在租賃項(xiàng)目的客戶評(píng)級(jí)、業(yè)務(wù)評(píng)級(jí)等方面，并制定出完善的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，對(duì)放款條件進(jìn)行嚴(yán)格的審核，比如要充分考慮租賃項(xiàng)目公司的資質(zhì)情況、是否存在逾期以及拖欠還款時(shí)間等一系列問(wèn)題，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地評(píng)估，避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

(二)提高企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

1.租賃物風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)企業(yè)集團(tuán)要想避免權(quán)屬矛盾現(xiàn)象的出現(xiàn)，將租賃物風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，要采取可行的控制措施，首先，在設(shè)備選擇過(guò)程中，要確保租賃物的通用性，以防設(shè)備過(guò)戶；其次，要嚴(yán)格管理租賃物，利用實(shí)地和非實(shí)地查訪等方式，對(duì)租賃物的運(yùn)行狀況進(jìn)行全面了解[3]，并定期查看維修記錄，對(duì)于一般項(xiàng)目租賃物，要采取強(qiáng)制保險(xiǎn)措施。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)企業(yè)集團(tuán)要確定完善、可行的風(fēng)險(xiǎn)操作管理技術(shù)和方法，將操作風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)內(nèi)。首先，要制定完善的業(yè)務(wù)管理制度和業(yè)務(wù)流程，確定完善的業(yè)務(wù)崗位說(shuō)明書(shū)，將各個(gè)崗位之間的制約關(guān)系進(jìn)行明確，確保員工工作行為的規(guī)范性，嚴(yán)格按照制度辦事。其次，要構(gòu)建各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，將關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)納入到信息系統(tǒng)之中，并進(jìn)行固化。最后，企業(yè)集團(tuán)要為員工開(kāi)展一系列的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與教育，確定操作風(fēng)險(xiǎn)第一責(zé)任追究人，對(duì)于業(yè)務(wù)規(guī)范性不夠、違法違規(guī)操作行為，要加大懲處力度。

(三)明確職責(zé)分工，加強(qiáng)目標(biāo)管理

現(xiàn)階段，一些商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)部門(mén)設(shè)置較不合理，存在著嚴(yán)重的債務(wù)虧欠問(wèn)題，特別對(duì)于橫向多元化發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)，由于組成單元的財(cái)務(wù)與集團(tuán)財(cái)務(wù)出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象。在財(cái)務(wù)管理方面，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)。要想避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)要明確企業(yè)各個(gè)部門(mén)的權(quán)責(zé)范圍，設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門(mén)，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。與此同時(shí)，還要開(kāi)展企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理工作，根據(jù)實(shí)踐可以得出，目標(biāo)管理時(shí)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的重要手段之一，通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代激勵(lì)機(jī)制和財(cái)務(wù)管理方法，可以保證財(cái)務(wù)人員較高的工作熱情，并發(fā)揮出職責(zé)考評(píng)體系的實(shí)施作用。需要注意的一點(diǎn)是，要想確保目標(biāo)管理的順利實(shí)施，企業(yè)必須要制定明確的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提升。

(四)加強(qiáng)合作，提高企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和專(zhuān)業(yè)管理能力

首先，促進(jìn)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的提升。企業(yè)集團(tuán)與商業(yè)銀行之間要加強(qiáng)相互交流與協(xié)作，開(kāi)展多種形式的業(yè)務(wù)合作，比如租金代收和租賃債權(quán)保理等，為商業(yè)企業(yè)集團(tuán)融資和投資的運(yùn)行提供了良好的運(yùn)作平臺(tái)。

對(duì)于廣州A商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，要與保險(xiǎn)公司、投資銀行等建立起合作關(guān)系，加強(qiáng)多元化業(yè)務(wù)合作，實(shí)現(xiàn)資源的實(shí)時(shí)性與共享性目標(biāo)，進(jìn)而確保商業(yè)企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的穩(wěn)步提升。

其次，促進(jìn)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)專(zhuān)業(yè)管理能力的提升。對(duì)于商業(yè)企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，要想確保自身經(jīng)營(yíng)管理水平的穩(wěn)步提升，就必須要選擇最為適宜的合作對(duì)象，優(yōu)先選擇大規(guī)模、資產(chǎn)雄厚的租賃公司，加強(qiáng)聯(lián)合租賃和轉(zhuǎn)租賃等方式的應(yīng)用，將租賃業(yè)務(wù)拓展開(kāi)來(lái)，通過(guò)與租賃同業(yè)之間的合作，可以對(duì)其他租賃公司的資源進(jìn)行合理利用，確保商業(yè)企業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)活動(dòng)的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，基于財(cái)務(wù)層面，加強(qiáng)商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施是非常重要的，是提高企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要保障，并避免業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，將其保持在合理范圍內(nèi)，確保商業(yè)企業(yè)集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng)良好的實(shí)施效果。