宋雯雯

摘要：房產(chǎn)稅的改革為解決地方財政的一系列問題提供了契機?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)由于供求等問題導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格居高不下，超過普通民眾的接受能力，房產(chǎn)稅可以在一定程度上抑制這種現(xiàn)象。但是我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在稅制中地位較低，這在很大程度上減弱了房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的功能。所以筆者將根據(jù)目前我國房產(chǎn)稅制度、滬渝兩地房產(chǎn)稅改革情況結(jié)合國外房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗予以分析，并提出房產(chǎn)稅改革的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；制度；分析；建議

1我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國房產(chǎn)稅主要以《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為法律依據(jù)，稅改前的房產(chǎn)稅征收制度細節(jié)如下：

稅改前我國并沒有將個人非經(jīng)營性住房納入征稅范圍，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)稅征收范圍過小直接約束了稅收收入的數(shù)額。據(jù)統(tǒng)計，房產(chǎn)稅稅收收入在稅收總額中占比約1.4%，從收入比例上顯而易見房產(chǎn)稅地位低下，與房產(chǎn)稅在國外作為地方主體稅種的地位相距甚大。我國房產(chǎn)稅在轉(zhuǎn)讓和出租環(huán)節(jié)征收額過大，而在持有和使用環(huán)節(jié)征收的稅額過小，導(dǎo)致不能積極的推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，無法起到調(diào)控的作用。

2我國滬渝房產(chǎn)稅改革試點分析

2011年1月28日，上海市和重慶市發(fā)布了《開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，打響了滬渝房產(chǎn)稅改革的第一炮，標志著滬渝房產(chǎn)稅改革的開始。

上海房產(chǎn)稅試點范圍是上海市全市的個人住房，具體為：征收對象是指上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。適用稅率暫定為0.6%。（應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%。）

重慶試點征收范圍是重慶市主城的九區(qū)，試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。納稅人為稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。計稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。稅率：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

在改革方案里同時規(guī)定了一些優(yōu)惠政策，對于符合規(guī)定的單位或個人進行免征房產(chǎn)稅，免稅扣除或者進行退稅。

從重慶和上海試點的改革中，我們可以看出，雖然兩個城市改革出發(fā)點相同，但是再具體稅制設(shè)計方面差異較大。重慶房產(chǎn)稅改革重點對象是高端住房，通過減少高端住房增加中低端商品房的數(shù)量想據(jù)此來緩解緊張的房地產(chǎn)業(yè)，而上海主要是針對同時擁有多套房產(chǎn)的家庭征稅，主要目的在于房地產(chǎn)投機行為、炒房等現(xiàn)象。房產(chǎn)稅改革可以增加持有房產(chǎn)的成本，引導(dǎo)群眾理性購房，減少房產(chǎn)投機行為，對房地產(chǎn)市場正常發(fā)展起引導(dǎo)作用，這次改革對我國將實行的全面的房產(chǎn)稅改革提供模板，起到了重要的指導(dǎo)作用。

3結(jié)合國際改革經(jīng)驗對我國房產(chǎn)稅稅收體系的政策建議

國際上其他國家如新加坡和韓國房產(chǎn)稅相對稅制完整，我們可以結(jié)合其改革經(jīng)驗和我國的國情建立更完善的房產(chǎn)稅政策。房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該堅持公平公正的原則，實現(xiàn)平等征稅，保障稅收的透明公開，讓納稅人可以清楚的知道納稅的流程和具體征收程序。但是重中之重是我們要解決房產(chǎn)稅立法問題，加快立法進程，完善房產(chǎn)稅相關(guān)法律。同時，我們還要完善相關(guān)的配套制度，完善房產(chǎn)登記和申訴機制，并加強房產(chǎn)稅信息公開。具體房產(chǎn)稅改革措施可以從以下幾個方面進行：

（1）明確納稅人。改革需要規(guī)定出凡是不動產(chǎn)的擁有人即為納稅人，自行繳納房產(chǎn)稅。而當房產(chǎn)出租時，房屋產(chǎn)權(quán)所有認為納稅義務(wù)人，但是房屋的承租者可以作為房產(chǎn)的稅務(wù)代扣代繳義務(wù)人，具體內(nèi)容需在房屋的出租合同注明。對于前兩種情況都不適用的可以由房屋的代管人或者使用人代繳。

（2）擴大征稅范圍。對于擴大征稅范圍，我們必須考慮到我國數(shù)量不少的農(nóng)村房產(chǎn)，我認為房產(chǎn)稅改革必須將農(nóng)村房產(chǎn)納入到征稅范圍內(nèi)，不過稅率可以進行相應(yīng)的調(diào)整；另外一個就是城市的事業(yè)單位用房和城市自住房。從理論上講房產(chǎn)稅要對所有的不動產(chǎn)課稅，所有的不動產(chǎn)都要被納入征稅范圍。

（3）明確計稅依據(jù)。傳統(tǒng)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)包括從價計征和從租計征。但是無論是哪一種都不能完整的核實或者評估全部類型的房產(chǎn)，不能實現(xiàn)真正意義上的公平。我們可以借鑒新加坡韓國的經(jīng)驗，按照政府評估的房產(chǎn)現(xiàn)值作為計稅依據(jù)。目前國內(nèi)很多企業(yè)都進行過資產(chǎn)評估，很多會計師事務(wù)所也能提供評估服務(wù)，我覺得對于個人住房可以有政府委托中介機構(gòu)按照市場情況對房產(chǎn)進行評估，而企業(yè)則自己委托機構(gòu)進行評估并且出示證明報告，評估的間隔可以由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)厍闆r而定，這樣我們可以通過評估的辦法，房產(chǎn)的評估價值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅避免了房產(chǎn)稅評估價值與市場價值差距過大，保證房產(chǎn)稅征收的公平公正。

（4）調(diào)整稅率，實行比例稅率。為了房產(chǎn)稅征收工作的簡便易行，在稅率設(shè)定方面，我們可以借鑒韓國的經(jīng)驗，實行比例稅率，分別對不同用處的土地設(shè)定不同等級的稅率。而具體稅率的設(shè)定，可以確定一個稅率的范圍，各地政府根據(jù)當?shù)厍闆r的不同，確定符合當?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)情況的稅率方案，政府實現(xiàn)監(jiān)管控制與市場調(diào)節(jié)的相結(jié)合。

（5）明確減免稅規(guī)定。為了減輕中低端收入人群的稅負壓力，建立房產(chǎn)稅減免稅優(yōu)惠制度。各國減免規(guī)定均不同，有的是對規(guī)定的特定人群進行稅收減免，有的是在征收前規(guī)定了一定數(shù)量的免征額。新加坡的減免規(guī)定是對中低端收入人群的稅負壓力是最小的，將稅收壓力更多轉(zhuǎn)移到高端收入人群和海外人士身上。鑒于我國的龐大的房產(chǎn)數(shù)量和征收現(xiàn)狀，規(guī)定一定數(shù)量的免征額是可行的辦法，對于同一地區(qū)的納稅人，都在所有房產(chǎn)價值總和的基礎(chǔ)上扣除相同的免征額后課稅。免征額的規(guī)定，也制定一個范圍，具體由地方政府制定，免征額不宜過高防止稅收收入達不到預(yù)期的標準，也不能過低，以免低收入人群稅負不能減輕，對社會收入再分配起不到作用。

房屋對任何地區(qū)的人來講都是必不可少的財產(chǎn)，它承載著一個家庭的一切，關(guān)系著一個家庭的幸福，對社會和國家的發(fā)展都有著不可消除的影響。如何通過對房產(chǎn)稅的改革，調(diào)控我國房地產(chǎn)地產(chǎn)的正常發(fā)展，促進房價的正常增長和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，這是一個急需解決的問題。

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