王攀

【摘 要】近幾年來，隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸興盛起來，但是在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時，政府對其宏觀調(diào)控的力度也在不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展，就必須全面做好企業(yè)財務(wù)核算工作。因此，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算管控要求進行探析，希望對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)核算

一、引言

隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)由于投入的成本大并且周期很長，因此在發(fā)展過程中面臨著很多風險。其要想促進自身不斷發(fā)展，就必須要做好財務(wù)管理工作，積極市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，運用科學(xué)的解決方式來促進自身的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作主要包括融資、資金管理以及預(yù)算管理等。

二、規(guī)范業(yè)績規(guī)劃的設(shè)置

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想維持自身的不斷發(fā)展，就必須保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，對于很多持續(xù)發(fā)展的行業(yè)來說，如果沒有優(yōu)越的企業(yè)業(yè)績，就很難在激烈的社會競爭中得以立足。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分結(jié)合實際，制定年度或者季度的企業(yè)發(fā)展業(yè)績方案，并在最大程度上保證經(jīng)濟水平的不斷提升。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)自身存在著很多特征，與其他行業(yè)相比，在對業(yè)績進行設(shè)定時，應(yīng)該保證房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)業(yè)績水平的穩(wěn)定提升，對此，筆者以萬達地產(chǎn)集團為例子進行相關(guān)的探討。

1.著重盯緊企業(yè)的后勁

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其所用的材料是不可再生的土地資源，具有稀缺性的特點，除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表表面看似十分精美，但是大部分資產(chǎn)負債表中的“存貨”信息十分落后，不能與企業(yè)自身的發(fā)展進行完美的結(jié)合，其財務(wù)業(yè)績一直是在透支企業(yè)的經(jīng)營能力，而且不易形成一種持續(xù)進步的發(fā)展趨勢，在正常的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨應(yīng)該和利潤表中的中心業(yè)務(wù)以及現(xiàn)金流量產(chǎn)品的進步趨勢相一致，其存貨的提升速度應(yīng)該比后者稍快一些。同時，應(yīng)該對企業(yè)的“存貨”特點進行詳細的分析，如分析企業(yè)所用材料的性價比怎么樣。通過對企業(yè)經(jīng)營項目儲備狀況的細致分析，適當?shù)奶峁┡c存儲企業(yè)所用的原材料。

2.科學(xué)控制項目的發(fā)展結(jié)構(gòu)

對于房地產(chǎn)行業(yè)的項目經(jīng)營而言，一般時間是大于一年的，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展所需的原材料是土地資源，土地資源并不是可以逐年均勻的獲取的，對于土地資源而言，其在面積大小、價格高低以及范圍上都具有不均勻的特點。所以，可以在四年左右的企業(yè)財務(wù)業(yè)績計劃中，對利潤結(jié)轉(zhuǎn)情況進行相應(yīng)的設(shè)定，進而正確的掌握企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，以實現(xiàn)銷售回款的目的。

萬達地產(chǎn)集團科學(xué)合理的規(guī)劃了自身企業(yè)的發(fā)展后勁，依據(jù)企業(yè)自身所具有的特點，對房地產(chǎn)材料進行確定，并密切的分析了企業(yè)的存貨特點，充分結(jié)合實際情況制定了相應(yīng)的財政政策，同時參與了企業(yè)財務(wù)會計制度的一系列制定。企業(yè)還積極明確了各種房地產(chǎn)材料的核算標準，定期的對企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)進行嚴格的檢查與監(jiān)督，進而保證記錄信息與實際情況可以緊密結(jié)合。

三、強化預(yù)算監(jiān)督工作

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有很多的特征，因此相關(guān)的管理人員必須要制定相對全面的預(yù)算體系。在進行管控工作的過程中，應(yīng)該對企業(yè)內(nèi)部的年度業(yè)績目標以及財務(wù)的核算目標進行嚴格的管理與監(jiān)督，對于一些重大的接點問題來說，由于其中存在著一定的偏差，因此要采取相應(yīng)的措施進行解決。

年度預(yù)算對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分重要，其中月度的預(yù)算是對年度預(yù)算以及年度經(jīng)濟發(fā)展目標的解構(gòu)，其經(jīng)濟發(fā)展目標的重點在于對投入資金的管理以及對費用的控制，對此，可以從以下幾個方面來進行預(yù)算監(jiān)督工作：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在完成年度預(yù)算工作之后，應(yīng)該將年度的預(yù)算結(jié)果設(shè)置為企業(yè)的年度預(yù)算目標，其中最主要的數(shù)值種類包括凈利潤、期間費用以及經(jīng)濟成本控制等，管理人員應(yīng)該將企業(yè)內(nèi)部的重要工作規(guī)劃設(shè)置為月度核算的中心內(nèi)容，每個部門的管理人員要想順利完成自身的工作任務(wù)，并獲得更多的經(jīng)濟利潤，就必須對年度預(yù)算以及月度預(yù)算的相關(guān)規(guī)章制度進行嚴格的遵守。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在制定工作權(quán)限以及企業(yè)內(nèi)部審批權(quán)限時，應(yīng)該賦予各個單位預(yù)算的權(quán)利，并努力提升預(yù)算外支出的審批質(zhì)量與水平，并合理的增加一些審批的程序與方式。同時，對于預(yù)算外的審批也相當重要，房地產(chǎn)內(nèi)部的管理人員應(yīng)該將眼光放長遠，不能僅僅解決一些突發(fā)的問題，并不是所有房地產(chǎn)公司的財務(wù)工作都可以通過預(yù)算外的程序進行解決的。

第三，在月底，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)該科學(xué)合理的制定相應(yīng)的月度預(yù)算分析報告，可以利用柱狀圖的方法進行分析工作，并及時、精準的公布各個工作部門的預(yù)算偏差。與此同時，公司的管理人員還要充分的結(jié)合實際，依據(jù)月度的預(yù)算實施情況，制定相應(yīng)的財務(wù)補救控制手段與計劃，并由相關(guān)的機構(gòu)進行監(jiān)督實施。

四、強化項目業(yè)績管理工作

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目的成本控制工作是否可以順利完成，對企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展水平有著重要的影響，因此企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須重視企業(yè)的整體業(yè)績，在開展每一個項目之前，都應(yīng)該積極結(jié)合實際情況，對營銷和工程、成本等部門所要求的標準進行詳細的了解，主要有以下幾種方式。

1.設(shè)置企業(yè)的利潤率

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，項目實施的中心目標就是利潤率，因此企業(yè)要充分結(jié)合實際水平，可以對行業(yè)的基礎(chǔ)利潤水平以及企業(yè)自身的發(fā)展水平進行全面的參考與分析，并根據(jù)項目的實施標準制定出科學(xué)合理的凈利潤率。

2.設(shè)定企業(yè)的收益率

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的收益率的高低體現(xiàn)的是企業(yè)自身的投資回報程度，可以按照社會的平均成本率以及股東的具體要求回報率來明確企業(yè)的融資成本，并且其中目標收益率不能少于以上的數(shù)值。

3.設(shè)定目標價格，成本和費用

對于凈利潤率指標的分解而言，其決定權(quán)在與項目的銷售機構(gòu)、成本控制機構(gòu)以及財務(wù)管理機構(gòu)當中，只有在工作過程中充分地完成各項指標，企業(yè)項目的目標利潤率才能得到相應(yīng)的提高。

五、實現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)收統(tǒng)支管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)都是通過對資金的統(tǒng)收來進行自我管理，在保證資金安全的前提下，有效的提升資金的利用效率，并提高資金的流轉(zhuǎn)速度，主要的做法有以下幾個方面：

1.設(shè)定企業(yè)的收入與支出賬號

對于房地產(chǎn)企業(yè)的收支而言，企業(yè)內(nèi)部必須對其進行統(tǒng)一的管理，并且每個月應(yīng)該按照合理的預(yù)算安排撥款進行支出，促使企業(yè)資金的統(tǒng)收統(tǒng)支工作可以全年落實，其中，企業(yè)的支出賬號可以進行自主的使用，收入的賬號應(yīng)該由企業(yè)的財務(wù)機構(gòu)進行嚴格的管理，進而實現(xiàn)全公司資金的統(tǒng)收統(tǒng)支。

2.規(guī)范企業(yè)單位之間的資金調(diào)節(jié)準則

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部項目的開發(fā)階段不一，大部分單位的資金經(jīng)常會出現(xiàn)盈缺不均的問題，每個企業(yè)之間應(yīng)該利用資金調(diào)節(jié)的方法，盡可能的減少對集團總資金的占用，并提升單位資金管理的效率。

六、科學(xué)搭配融資方式

1.銀行開發(fā)貸款

由于銀行系統(tǒng)對于貸款的資金成本開發(fā)比較廉價，房地產(chǎn)行業(yè)有權(quán)力運用貸款的融資方法。但是，政府在進行宏觀調(diào)控的過程中，減少了開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款額度，只有信用程度較高的開發(fā)商才能獲取相應(yīng)的開發(fā)貸款。

2.項目股權(quán)融資

項目股權(quán)融資的本質(zhì)在于項目的股權(quán)合作，項目的雙方應(yīng)該依據(jù)相應(yīng)的投資比例承擔風險的收益，在實際的商務(wù)合作過程中，應(yīng)該對各項指標進行全面的分析，并積極明確企業(yè)的股權(quán)機構(gòu)，通過構(gòu)建風險共擔的股權(quán)融資方法，在最大程度上減少房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率。

3.其他融資方式

房地產(chǎn)公司可以按照合理的業(yè)績規(guī)劃來掌握當年的資金缺口，并對以上的融資方法進行科學(xué)規(guī)范的結(jié)合運用，最后實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部收益率的提升。

七、結(jié)語

總而言之，隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展的同時也存在這很多的問題。房地產(chǎn)行業(yè)要想有效的降低自身的發(fā)展風險，就應(yīng)該積極做好財務(wù)核算工作，促使財務(wù)核算工作向著規(guī)范化、科學(xué)化以及精確化的方向發(fā)展，進而維持房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展。

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