史晨昱

在“房住不炒”的調(diào)控綱領(lǐng)下，發(fā)展租賃住房建設，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個城市作為住房租賃試點，特別是“租購同權(quán)”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國租房時代。鏈家的報告顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。

租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與者的最大問題。長期以來住房租賃市場之所以缺少足夠有影響力的租賃運營機構(gòu)出現(xiàn)，就是因為盈利難度過大。現(xiàn)在一二線熱點城市的土地價格較高，從而導致了企業(yè)的租金回報率其實是遠低于其地價成本的，在地價成本拉高房價成本的情況下，租賃資產(chǎn)的持有者其實有著較大的盈利難題，這是租賃市場發(fā)展的一個根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃運營機構(gòu)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但經(jīng)過兩年來的實際運營，這些項目大多數(shù)已淪為實驗品，后續(xù)的盈利預期微乎其微。租賃運營機構(gòu)的盈利模式一直是困擾租房規(guī)?；l(fā)展的瓶頸。

一方面，要做大規(guī)模來擺脫生存壓力；另一方面，造血能力嚴重不足，外部融資也存在天花板。在此背景下，不少租賃運營機構(gòu)便打起了房東和租客的主意?！伴L租公寓+租房貸”模式一經(jīng)問世便被視為生錢之道的重大創(chuàng)新。在這一模式下，房東和租客不直接發(fā)生聯(lián)系，租賃運營機構(gòu)引入銀行將整個租房業(yè)務變成了金融產(chǎn)品。首先，房東和租房平臺之間是租賃關(guān)系，房東將房子直接出租給租房平臺。其次，租房平臺和租客之間是轉(zhuǎn)租關(guān)系，租房平臺收集到房源后，統(tǒng)一布置，再轉(zhuǎn)租給租客。最后，租客和銀行建立租房貸款的借貸關(guān)系，租客向銀行申請貸款，銀行將貸款一次性直接發(fā)放給租房平臺，作為租客在租房期限內(nèi)的租金，而租客承擔向銀行還貸的義務。

只要租客辦理租房信用貸，銀行一次性支付給平臺的租房貸款，除了租房平臺每月支付給房東租金后，剩余的資金全部沉淀在租房平臺上。租房平臺相當于獲得了“再融資”，并開啟“拿房—出租—融資—再拿房”的循環(huán)模式。

正是看到了這種模式可以撬動銀行資金，各類資本蜂擁而入。各類租房平臺瘋狂搶購房源，不惜一切代價占領(lǐng)市場。租房只是誘餌，租房平臺基本都做起了資金生意，為租客甚至房東嫁接相關(guān)融資產(chǎn)品成為租房平臺的主要業(yè)務。

算盤打得是好，可租房市場競爭激烈，資金周轉(zhuǎn)時間長，收益低，只有個別大中介能玩轉(zhuǎn)起來，不少小中介，根本無法維系收支平衡。租房平臺如果沒有充足的資本做持久保證，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，就無法向房東支付租金，甚至會挪用收到的租房貸款。

當殷勤的服務之下潛藏了資金的暗流涌動，市場迅速變異，各種招搖撞騙的“套路”也就隨之而來。一些租房平臺打著房東的名義同金融機構(gòu)簽訂保理融資協(xié)議，房東莫名其妙地被貸款。正常情況下，租房機構(gòu)會按期還款，但一旦租房平臺資金鏈斷裂或跑路時，金融機構(gòu)向房東討債，房東叫苦不迭。

針對租客的套路水就更深了。租房分期本來是正大光明的消費金融場景，卻成了堂而皇之的消費陷阱。一些租房機構(gòu)表面向租客妥協(xié)，甚至主動讓利，背地里則以租客的名義申請租房分期，提前鎖定房租收入。當越來越多的租房平臺開始“套路”租客，套路就成為整個商業(yè)模式的主流。套路貸無孔不入之時，租房金融這個市場，也就被徹底玩壞了。一些放貸機構(gòu)明知是套路貸，仍然睜一只眼閉一只眼，甚至與租房平臺共謀。

長租模式，瘋起來，就是下一個爆雷的P2P。近期擁有5000余間長租公寓的杭州鼎家，因資金鏈斷裂破產(chǎn)，讓人看清了這個市場的險惡。鼎家跟房東簽了托管合同，高價收房，答應每月打給房東房租。然后，讓租客去小貸公司，做分期，支付一年的租金給中介，之后鼎家拿著租客的錢就跑路了。重慶也爆出同樣的黑中介，管家婆。管家婆與P2P平臺勾結(jié)，聯(lián)手設局誆騙租客。租客綁定會分期網(wǎng)貸平臺，交了一年的房租，但租金被管家婆私分并跑路，房東拿不到房租，租客隨時被掃地出門，拿不到押金，還綁定網(wǎng)貸，欠著本不是自己的借貸，影響到個人征信。

在關(guān)乎民生的市場，資本必須套上嚴格監(jiān)管的枷鎖，否則后果難以控制。長租公寓運營商通過租客使用租房貸獲取“沉淀資金”，還存在監(jiān)管空白。目前金融監(jiān)管部門尚無統(tǒng)一管理規(guī)定，“租房貸”類貸款游走在“灰色地帶”。金融監(jiān)管機構(gòu)應對長租公寓融資流向加強監(jiān)管，應盡快制定管理細則，規(guī)范租房信貸業(yè)務，維護消費者合法權(quán)益。

由于租房客戶大多為長尾客戶，商業(yè)銀行并不擅長服務，自身又缺乏金融產(chǎn)品與客戶消費銜接的場景，只能借助各類魚龍混雜的租賃機構(gòu)，一招不慎，就會淪為幫兇。如何玩轉(zhuǎn)租房金融業(yè)務，考驗著傳統(tǒng)金融機構(gòu)的大智慧。

作者系資深金融人士