賈國強

10月中旬，科大訊飛（002230.SZ）長期侵占位于安徽宣城涇縣的揚子鱷國家級自然保護區(qū)核心區(qū)土地被央視曝光，這家行業(yè)獨角獸是否隱藏著“土地生意”成為輿論關注的熱點。

《中國經(jīng)濟周刊》記者獨家梳理606家A股科技類上市公司近6年來投資性房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，涉足投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量從2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是說，有近半的科技類上市公司涉足房地產(chǎn)投資，且其投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)總金額也猛增一倍。其中，中興通訊（000063.SZ）投資性房地產(chǎn)的金額連續(xù)6年排名第一，京東方A（000725.SZ）連續(xù)6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出現(xiàn)在前3名的榜單上。而盛訊達、北緯科技的投資類房地產(chǎn)金額，占其資產(chǎn)總額的比重高達30%左右。

有專家指出，一些科技企業(yè)正在從創(chuàng)新的主體演變?yōu)榈禺a(chǎn)新軍，這些企業(yè)在房地產(chǎn)暴利的誘導下，借科技之名，行地產(chǎn)之實，從支持科技創(chuàng)新的政策中套利。專家建議，政府應對出讓給科技企業(yè)的土地進行限制性約定。

科技類上市公司“圈地”，幾乎一夜之間成為公眾關注的大新聞。例如，國內智能語音引領者科大訊飛（002230.SZ）被曝以建設培訓基地名義開發(fā)房地產(chǎn)，引發(fā)輿論熱議。無獨有偶，中興通訊（000063.SZ）今年早些時候也因擁有高達20億元的投資性房地產(chǎn)，被質疑偏離了主業(yè)。

9月份，被譽為“基因測序第一股”的華大基因（300676.SZ）也被質疑打著“健康小鎮(zhèn)”的名義在全國各地跑馬圈地，隨著原萬科集團創(chuàng)始人王石擔任華大基因聯(lián)席董事長，上述質疑似乎變得真實起來。

于是，人們不禁要質疑甚至責問：在這幾年房地產(chǎn)火爆的背景下，科技企業(yè)是否真的偏離了主業(yè)，也去做房地產(chǎn)生意了？

《中國經(jīng)濟周刊》記者通過Wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近年來，科技類上市公司在增加投資性地產(chǎn)的比重。

雙雙翻倍：投資性房地產(chǎn)成科技類上市公司寵兒

絕大多數(shù)科技類上市公司沒有房產(chǎn)開發(fā)資質，無法像房企那樣直接拿地建房，買賣商品房，所以這些公司在地產(chǎn)方面的舉動不易察覺。但是，科技類上市公司參與炒地炒房的“跡象”會在投資性房地產(chǎn)這一會計科目下有所體現(xiàn)。

根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)用以記錄企業(yè)為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產(chǎn)的情況。具體包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

對于非地產(chǎn)類上市公司，投資性房地產(chǎn)主要指企業(yè)用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。西南政法大學教授范偉紅曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，投資性房地產(chǎn)就是用來衡量非上市房企用于炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。

《中國經(jīng)濟周刊》記者對606家科技類上市公司（編者注：根據(jù)中信證券特殊類標準劃分）自2013至2018年的6年中報梳理發(fā)現(xiàn)，2013年僅有134家公司有投資性房地產(chǎn)，總額為115.02億元；而2018年則有275家公司有此賬目，總額達280.11億元，分別增長105.22%、105.05%。6年間，參與炒地炒房的科技類上市公司數(shù)量和金額雙雙翻倍（見表1）。

具體到年份看，自2015年以來，科技類上市公司開始快速參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，公司數(shù)量和金額都呈現(xiàn)兩位數(shù)增幅。在均值方面，這6年間的整體差距并不大，2016年后開始有較為明顯的提高。這也是與近幾年房地產(chǎn)周期有密切關系的，2015年“3·30”政策放松樓市政策以來，房價快速上漲，也傳導到租賃市場上，科技類上市公司參與房地產(chǎn)市場的動力強勁，也開始把一些自用房地產(chǎn)用于租賃或出售。

從增長速度看，一些上市公司的投資性房地產(chǎn)一旦較大規(guī)模地增加，在一定時期內會呈現(xiàn)穩(wěn)定性，例如，對外租賃一般可能是一年或幾年等，這也客觀上助推了上市公司炒房意愿。

以北緯科技（002148.SZ）的房地產(chǎn)類投資為例，這家公司于2010年在南京市投資建設北緯國際中心項目（南京產(chǎn)業(yè)園），2012年開工建設，2015年第四季度通過了工程建設竣工驗收和政府部門的建設項目竣工備案，并開始對外招租，這一年實現(xiàn)租賃收入118.7萬元；2016年入駐率達70%以上，當年實現(xiàn)租賃收入3024.35萬元；2017年入駐率達95%以上，實現(xiàn)租賃收入7009.94萬元，而該公司當年的營收為5.7億元，凈利潤1.3億元。

北緯科技2017年年報還稱，北緯國際中心原值5.63億元，其中投資性房地產(chǎn)3.94億元，固定資產(chǎn)1.69億元。這意味著目前北緯國際中心絕大部分對外出租，能為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在高房價行情下，如果選擇出售則會有更大的收益。

從各科技類上市公司的投資性房地產(chǎn)看，這6年間，中興通訊一直穩(wěn)居第一（見表2）、京東方A（000725.SZ）也在第二或第三位置變動，聞泰科技（600475.SH）、中國長城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出現(xiàn)在前3名的榜單上。

以京東方A為例，這家公司的投資性房地產(chǎn)在2012年就超過13億元，隨后的幾年雖有小幅下降，但總體上都在12億元以上。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢京東方A年報發(fā)現(xiàn)，其2008年的投資性房地產(chǎn)為1.7455億元，2009年就飆升至12.04億元，增幅590%，其解釋稱是報告期內收購聯(lián)營公司 50%股權，實現(xiàn)企業(yè)合并，合并后的企業(yè)擬實施新業(yè)務轉型，將相關資產(chǎn)劃為投資性房地產(chǎn)。

居高不下的投資性房地產(chǎn)給京東方A帶去了豐厚的租金回報。據(jù)其2017年年報，該年實現(xiàn)的租金收入高達8.79億元，同比增長9.06%。

進退、增減是常態(tài)

與此同時，《中國經(jīng)濟周刊》記者也發(fā)現(xiàn)，雖然2012—2018年這6年參與房地產(chǎn)市場的上市公司總體數(shù)量在增加，但名單有變，即有新進入的也有退出。

對比2017年和2018年這兩年中報顯示，思維列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路暢科技（002816.SZ）等41家公司屬于新進入房地產(chǎn)投資行列的，其投資性房地產(chǎn)總額為22.03億元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）為4.73億元，最低者水晶光電（002273.SZ）為106萬元。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢*ST大唐財報顯示，主要是2017年底，*ST大唐把已達到使用條件的原本在“在建工程”中核算的永豐三期項目轉入投資性房地產(chǎn)核算。

維信諾（002387.SZ）、網(wǎng)宿科技（300017.SZ）等9家公司則退出了房地產(chǎn)市場，這9家公司的投資性房地產(chǎn)總額為2.81億元。

記者查詢維信諾財報顯示，這家公司2017年初，把閑置的汕頭歧山北房屋建筑物及對應土地使用權用于出租，將位于廣州的部分房產(chǎn)用于出租，兩者資產(chǎn)價值1.05億元轉換成投資性房地產(chǎn)。而2018年這家公司準備出售這兩處資產(chǎn)，這1.05億元就從投資性房地產(chǎn)賬目轉移到了“持有待售資產(chǎn)”列報。

另外，對比2017年和2018年這兩年中報還可以看出，有些上市公司的投資性房地產(chǎn)在增加，如興森科技（002436.SZ）今年中報為1.17億元，去年中報為39萬元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投資性房地產(chǎn)在減少，如海能達（002583.SZ）今年中報為2123萬元，去年中報為9081萬元，同比減少76.62%。

不難看出，上市公司的投資性房地產(chǎn)增多情況，可分為新進入和同比大幅增加情形。

上市公司的投資性房地產(chǎn)減少情況，可分為退出和同比大幅降低情形。

中匯會計師事務所經(jīng)理王林對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋稱，大致有如下兩種原因：

一是對外出租的投資性房地產(chǎn)轉為自用，調整至固定資產(chǎn)；二是將持有的投資性房地產(chǎn)對外出售，取得相應的對價。

中興通訊、京東方A和ST中安：投資類房地產(chǎn)均超10億元

《中國經(jīng)濟周刊》記者還對科技類上市公司2018年中報的投資性房地產(chǎn)進行了梳理，最高者中興通訊為20.31億元。

分區(qū)間來看，超過10億元的公司有3家，如中興通訊、京東方A、ST中安；在1億元～10億元的公司有68家，如東軟集團（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000萬元～1億元的公司有123家，如科大訊飛（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中國軟件（600536.SH）等；低于1000萬元的公司有72家。

其中，投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司多達194家，占比超過七成。

記者選取了15家投資性房地產(chǎn)超過4億元的公司，并從其財報中找到了公司的定位、目標等，一些公司在自身行業(yè)處于領先地位，但也未能擺脫“炒房”的誘惑（見表3）。

新海宜（002089.SZ）的投資性房地產(chǎn)從2017年中報的0.31億元大增至2018年中報的5.45億元，增幅達1677.33%，其解釋稱主要是子公司深圳易軟技術將自用大廈轉為對外出租。長園集團（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中報解釋稱，主要是南京基地完工部分房產(chǎn)用于出租所致。ST中安降幅近半，其2017年財報解釋稱，主要是處置了一些投資性房地產(chǎn)，但并沒有說明具體原因。

“科技地產(chǎn)商”異軍突起：“從支持創(chuàng)新的政策中套利”

相比最近幾年房地產(chǎn)的火爆，我國的實體經(jīng)濟并不太景氣，房產(chǎn)也成為優(yōu)質投資標的。一些科技類上市公司的凈利潤不如一套學區(qū)房也是客觀存在，如匯源通信（000586.SZ）和深華發(fā)A（000020.SZ）這兩家公司2017年的凈利潤分別只有95萬元和97萬元。

在房地產(chǎn)業(yè)的暴利誘惑面前，堅守科技領域的確需要企業(yè)家精神。《中國經(jīng)濟周刊》記者曾采訪過制筆企業(yè)貝發(fā)集團董事長邱智銘，這家企業(yè)用實際行動回應了李克強總理的“圓珠筆之問”。

不過，邱智銘也坦言，“一直專注做筆這個主業(yè)是需要企業(yè)家精神和情懷的，是需要抵擋住誘惑的。前幾年房地產(chǎn)很吸引人，我們也可以很輕松地拿一些土地過來，或者投入一些村鎮(zhèn)銀行、買礦賣礦，這些都可以獲得很多的利潤。有人對我說，如果你做房地產(chǎn)，很快會做成百億、千億的企業(yè)。而我堅持認為，做筆也能成為十億、百億的企業(yè)，這是我在誘惑面前的選擇?！?/p>

雖然貝發(fā)集團忍住了誘惑，但這家企業(yè)卻也因營收規(guī)模和凈利潤等指標不理想而無法登陸資本市場。

盡管華大基因這幾年財報的投資性房地產(chǎn)為0，在建工程規(guī)模也不大，但《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢其官網(wǎng)看到，從2016年以來，華大基因與遼寧省大連市、湖北省荊門市、湖南省益陽市、貴州省黔西南州、云南省昆明市、江蘇省蘇州市、河北省張家口市等多個地方政府商談合作，而在當?shù)亟ㄔO“健康小鎮(zhèn)”等是雙方合作重要模式。

有業(yè)內人士分析稱，一旦上述合作落地，華大基因的廠房、辦公樓等為代表的固定資產(chǎn)將大幅增加，如果再有出租或出售，其投資性房地產(chǎn)也會大幅增加，屆時，加入華大基因的地產(chǎn)界大咖王石就能派上“用武之地”了。

中國軟件園區(qū)發(fā)展聯(lián)盟理事長、北京中關村軟件園發(fā)展有限責任公司董事長劉克峰曾撰文稱，目前，有一種趨勢需引起特別關注，一些科技企業(yè)正在從科技創(chuàng)新的主體，演變?yōu)榭萍嫉禺a(chǎn)新軍，加入到科技地產(chǎn)商的行列中。

劉克峰分析說，在房地產(chǎn)暴利的誘導下，一些科技企業(yè)借科技之名行地產(chǎn)之實。這些企業(yè)通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優(yōu)惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業(yè)配套，甚至公寓住宅，或直接銷售房產(chǎn)，或轉讓項目公司股權，或成為房東?！八麄儾辉诳萍紕?chuàng)新上下功夫，而在房地產(chǎn)上搞投機，從支持創(chuàng)新的政策中套利。”

劉克峰建議，為防止科技類企業(yè)淪為科技地產(chǎn)商，政府應對出讓給科技企業(yè)的土地進行限制性約定，例如，限定土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉讓或租賃，并加大動態(tài)監(jiān)管力度，在資產(chǎn)登記、股權變更等環(huán)節(jié)進行核查。

事實上，與很多科技類公司對投資性房地產(chǎn)的欲罷不能相比，另有一些科技企業(yè)則堅持主業(yè)。例如華為就始終與地產(chǎn)業(yè)務保持距離?！叭A為沒有做過房地產(chǎn)，也沒做過股票。”華為公司創(chuàng)始人任正非在談及房地產(chǎn)的誘惑時曾表示，華為人專注做一件事情，攻擊“城墻口”，聚焦主業(yè)堅持創(chuàng)新。