李蕾

[摘 要] 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要業(yè)務(wù)單元，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)共同組成了龐大的地產(chǎn)體系。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)具有資金投入量大、持續(xù)性收益率高及政策引導(dǎo)性強等特征。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險與收益的研究，有利于實現(xiàn)對商業(yè)地產(chǎn)的全面管控，尋求多點平衡?；诖?，通過對商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展背景進(jìn)行全面闡述，系統(tǒng)的分析了商業(yè)地產(chǎn)投資的意義，并從不同層面對商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險來源進(jìn)行有效解釋，以期為實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)性、穩(wěn)健性提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；投資回報；風(fēng)險

[中圖分類號] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）09-0088-02

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)的開發(fā)形式，主要包括經(jīng)營、管理及服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。就住宅地產(chǎn)來說，當(dāng)開發(fā)商與最終消費者達(dá)成一致協(xié)議后，消費過程完成，屬于典型的單次消費行為。而商業(yè)地產(chǎn)的投資則帶有很強的市場性特征，即投資的目的是實現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，也就是說，商業(yè)地產(chǎn)的盈利來源主要分為兩類，一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營而獲得的管理費收益，二是商業(yè)地產(chǎn)租售而獲得的營業(yè)收入。

與住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式不同，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)涉及投資者、經(jīng)營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。開發(fā)商將地產(chǎn)模塊轉(zhuǎn)交給經(jīng)營者以后，經(jīng)營者才有可能從消費者購買行為中獲益，從而將租金等按時按期交給投資者。同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了在項目開發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引投資者的資金投入，往往會結(jié)合市場發(fā)展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進(jìn)行深入分析，以確保項目投資的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性。項目預(yù)期較好、經(jīng)營者有利可圖，大批商家才會進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)項目，進(jìn)而形成良好的商業(yè)環(huán)境。反之，消費者處在不利的消費環(huán)境中，就會影響群體認(rèn)知，產(chǎn)生系統(tǒng)性消費偏差，經(jīng)營單位會由于消費者信心不足甚至喪失而導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績持續(xù)低迷，直至發(fā)生虧損，嚴(yán)重?fù)p害了投資者、經(jīng)營者與消費者的共同利益。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資的意義

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，具有較高的投資收益率。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。另外，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大，該領(lǐng)域趨向飽和，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)型。以北京、上海兩個最具投資吸引力的兩個城市為例，在商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)模、頻次等方面，京滬要明顯高于其他城市。中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報的數(shù)據(jù)表明，2015-2017年，上海市商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額為150.8億美元，而北京市商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額為47.4億美元，京滬兩市的商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出巨大的市場前景，接近甚至超過同時期亞太地區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)城市。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目的快速增長也促使非理性投資行為的出現(xiàn)，大量的地產(chǎn)開發(fā)商由于受高收益率的驅(qū)使，紛紛由住宅開發(fā)項目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的快速增加，現(xiàn)有的市場無法有效消化現(xiàn)有存量，進(jìn)而造成商業(yè)地產(chǎn)項目停滯、空置現(xiàn)象突出。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)正確認(rèn)識高收益背后的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和運作規(guī)律，充分考慮與收益相匹配的項目風(fēng)險度，防止出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的非理性投資與違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)的投資模式具有發(fā)展性的特點，這主要表現(xiàn)為，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資方式、處理方法逐步實現(xiàn)了與國際的趨同。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以充分利用各種投資模式進(jìn)行投資選擇和市場運作，以使商業(yè)地產(chǎn)在獲得穩(wěn)定收益的同時，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的統(tǒng)一。

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要可分為三種，分別是投資開發(fā)模式、持有發(fā)展模式和混合模式。其中，持有發(fā)展模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要運營方式。持有發(fā)展模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以出租的形式，而不是將項目整體或部分出售獲得增值收益的盈利方式。租金收入是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，都是基于利益驅(qū)動進(jìn)行的生產(chǎn)活動，根本目的是實現(xiàn)成本效益的最大化，具體來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有物業(yè)可以在未來預(yù)期內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)價值增值，另外，商業(yè)品牌溢價、土地溢價及開發(fā)溢價等都能有效增加企業(yè)的投資收益。這也就意味著，商業(yè)地產(chǎn)的持有發(fā)展盈利模式實現(xiàn)了價值互換基礎(chǔ)上的經(jīng)營效益最大化，即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在付出項目使用權(quán)的同時，獲得了與此相匹配的利益回報，是一種非連續(xù)性的市場投資行為。

商業(yè)地產(chǎn)投資不僅具有利益導(dǎo)向，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠在更廣、更深層次上促進(jìn)社會的發(fā)展。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資能夠帶動本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動城市化進(jìn)程的加快，即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過項目投資，有效改善了城市的面貌，實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市化發(fā)展水平顯著提升；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資也改變了社會中商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實現(xiàn)了地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資還在一定程度上增加了政府部門的稅收收入，降低了社會平均失業(yè)率水平及優(yōu)化了金融機構(gòu)的放貸方式等。

商業(yè)地產(chǎn)投資會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會雙重效益，具有良好的行業(yè)發(fā)展前景。同時，由于收益與風(fēng)險具有相對一致性，且呈現(xiàn)出正比的關(guān)系，這決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)與管理的過程中獲得穩(wěn)定性收益的同時，還要承擔(dān)一定的風(fēng)險。資金需求大、管理人才匱乏及從成本管控不足是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運營管理中應(yīng)重點關(guān)注的風(fēng)險表現(xiàn)形式。其中，資金不足及由此產(chǎn)生的資金鏈斷裂風(fēng)險是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在投資中必須考慮的核心問題，也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)項目土地取得及開發(fā)過程中會產(chǎn)生大量的資金需求，而此時并沒有資金流入，若是幾個項目同時開工，會進(jìn)一步加劇企業(yè)所面臨的風(fēng)險，而一旦內(nèi)部資產(chǎn)惡化或負(fù)債變動，則會引起資金鏈緊張甚至斷裂，影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的持續(xù)性。

三、商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險來源分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)?；⒓谢_發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩

根據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為17594萬平方米，同比增長20.2%，全年累計開發(fā)投資額已達(dá)22401億元。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大具有多層面的原因，一方面是商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅地產(chǎn)投資相比，具有較高的投資回報率，另一方面，受房地產(chǎn)市場“三限”政策的影響，投資者在住宅市場的投資受限，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，再加上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策的導(dǎo)向作用、居民消費能力提升的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度依然不減。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目的增加在一定程度上緩和了住宅市場的投機需求，投資者紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，再加上國家一系列利好政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)達(dá)到了前所未有的水平。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供給量的不斷增加，如何在本區(qū)域內(nèi)消化、吸收這些商業(yè)地產(chǎn)成為嚴(yán)峻的考驗。以銀川為例，作為一個三線城市，城市內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與吸收能力呈現(xiàn)出嚴(yán)重的不匹配，即商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)?；?、集中化開發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，無法實現(xiàn)對該區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的有效利用，風(fēng)險程度進(jìn)一步加深。

（二）資金需求量大、融資渠道單一且流動性差容易發(fā)生資金斷裂風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅地產(chǎn)投資之間存在顯著性差異，一般來說，住宅地產(chǎn)投資資金需求量相對較小，融資渠道也更為多元，且資金的流動性較強，而商業(yè)地產(chǎn)投資項目的資金需求量則相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差，在經(jīng)營管理的過程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響項目的投資效用。另外，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率一般要高于住宅地產(chǎn)的投資回報率，且高5%左右，這也就意味著，商業(yè)地產(chǎn)項目較高的投資收益是吸引投資者投資的關(guān)鍵性因素。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發(fā)費等，這些費用支出并沒有現(xiàn)實、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金能力，這些都對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和運營提出了新的要求。

（三）商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗不足，開發(fā)人才嚴(yán)重匱乏

高收益性決定了商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的快速增長性，但企業(yè)往往容易忽略收益與風(fēng)險的一致屬性，從而過度強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)投資的高額投資回報率，視投資風(fēng)險而不顧。具體來說，一是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投資經(jīng)驗不足，人才也相對匱乏，這主要是因為目前從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)商大都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營規(guī)律等不甚了解，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有極強的專業(yè)性，這就造成商業(yè)地產(chǎn)在選址、建造及營銷等環(huán)節(jié)存在諸多的不足，進(jìn)一步來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要具備“商業(yè)+地產(chǎn)”知識的復(fù)合型人才，而現(xiàn)有的經(jīng)營與管理人才嚴(yán)重不足，影響了商業(yè)地產(chǎn)投資的擴大化，也使得內(nèi)部風(fēng)險度上升；二是，商業(yè)地產(chǎn)本身是一種長期的投資行為，但目前來說，但多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將其作為“圈錢”和“圈地”的途徑，以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經(jīng)濟(jì)增長的泡沫化，使商業(yè)地產(chǎn)投資無法實現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風(fēng)險水平。

[參考文獻(xiàn)]

[1]曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報研究[J].商場現(xiàn)代化，2014（10）：124-125.

[2]周艷.商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及建議[J].商場現(xiàn)代化，2017（18）：170-171.

[責(zé)任編輯：潘洪志]