近年來我國金融業(yè)發(fā)展迅速，對外開放不斷深化，與此同時，我國商業(yè)銀行所面臨的競爭壓力也越來越大。因此，越來越多的低質(zhì)量貸款出現(xiàn)，貸款質(zhì)量管理水平也有待加強。

例如，一直被認為是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房貸款業(yè)務(wù)在銀行的放貸審核過程中往往忽略其風險，擅自降低標準，擴大放貸規(guī)模。因此，不斷累積的個人住房貸款風險必將影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，使資產(chǎn)質(zhì)量降低。個人住房貸款的風險在某種程度上侵害到商業(yè)銀行的權(quán)益。因此，發(fā)展個人住房信貸的關(guān)鍵問題是要建立和完善個人住房抵押貸款風險防范體系。

1 個人住房貸款概述

個人住房貸款是指由銀行等金融機構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押，借款人一般按月償還本金及利息。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處置其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

2 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險現(xiàn)狀

在我國，相較與其他消費信貸方式，個人住房貸款周期長，投放量大且比較集中，是增長最快的金融機構(gòu)貸款種類。從整體上來說，個人住房貸款也是金融機構(gòu)最具風險的貸款形式。相較于個人住房貸款的資金投放來說，個人住房貸款資金來源小而分散，并且周期一般比較短。個人住房貸款資金來源和投入不匹配，這就必然會產(chǎn)生一些矛盾。如果個人住房抵押貸款資金來源和投入之間的矛盾處理不當，可能會導致嚴重的金融動蕩，危及國民經(jīng)濟的健康長遠發(fā)展。。

2.1 個人住房貸款市場風險的分析

市場風險是由房地產(chǎn)市場與利率的波動所決定的，它是一種宏觀的、系統(tǒng)性的風險。它的發(fā)生頻率是以時間為分布區(qū)間的，即它可能不會發(fā)生在一定的時間內(nèi)，甚至可能在十年內(nèi)都不會發(fā)生，但它卻會在另一個時間段內(nèi)發(fā)生。在有限的時間段里，市場風險的發(fā)生概率是不能具體確定的，因而很難預(yù)估其發(fā)生概率的大小和損失程度。就我國國情來說，前幾年房地產(chǎn)市場價格普遍上漲較快，存在明顯的非理性因素，政府陸續(xù)出臺的一系列政策試圖控制房價，但事實證明這些措施對市場的影響有限且存在一定的不確定性。近兩年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨緩，甚至有些地方房價縮水嚴重。

2.2 個人住房貸款的流動性風險分析

流動性風險是指商業(yè)銀行持有借款人抵押的住房不能及時足額變現(xiàn)而遭受到利益損失。商業(yè)銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則就是保證資產(chǎn)具有較高的流動性。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，時間維度較長，增加了它的風險性。美國的次貸危機明顯反映出這種風險的威力，波及范圍廣，甚至整個金融業(yè)都受到影響。所以我國的商業(yè)銀行也要從中吸取經(jīng)驗，盡量防范這種風險。商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款自有特征均是流動性風險的決定因素。商業(yè)銀行資金的來源主要為一些短期資金，如企業(yè)存款、居民儲蓄存款等。與此同時，個人住房抵押貸款投放期限長、回收慢，這就導致資金的來源和投放在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。這種來源與投放之間的矛盾使商業(yè)銀行不得不面臨無法及時足額變現(xiàn)的風險。

2.3 個人住房貸款信用風險的分析

在個人住房貸款風險中，信用風險是目前在理論界和金融界認定的最基本最直接的風險。信用風險又稱為違約風險，它主要是指借款人由于種種原因不愿或沒有能力履行合同協(xié)議按時支付本金和利息，導致商業(yè)銀行的貸款無法收回，從而形成呆賬的可能性。信用風險是一種微觀風險，主要來自于借款人。個人住房抵押貸款的信用風險主要有以下四種表現(xiàn)形式：第一，借款人無力償還貸款，被迫違約。第二，借款人只能償還部分貸款，無法全額償還貸款。第三，借款人提前償還貸款，造成商業(yè)銀行利息收入減少，NPV下降，同時還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失 。第四，借款人延期償還貸款。借款人無法按時償還貸款，只能將貸款做展延，延長既定的貸款期限會降低商業(yè)銀行貸款的內(nèi)部收益率，影響預(yù)定的收益率。

3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范對策和建議

3.1 建立個人住房貸款風險預(yù)警系統(tǒng)，控制經(jīng)濟周期風險

積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，建立風險預(yù)警數(shù)據(jù)庫，當其中幾項敏感的經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標參數(shù)出現(xiàn)異常時，商業(yè)銀行可以適當緊縮銀根，控制住房抵押貸款規(guī)模。通過模型計算出與資金來源相匹配的貸款金額，建立合適的敞口。如此一來，商業(yè)銀行便有了快速的反應(yīng)和預(yù)控機制，化解一些風險，對風險有了一定的掌控能力。另外，近年來金融衍生品較多，商業(yè)銀行可以通過購買不同的金融衍生品實現(xiàn)套期保值，比如遠期利率協(xié)議、期權(quán)等。另外，商業(yè)銀行也可以通過二級市場出售個人住房抵押貸款債權(quán)，以換取貸款資金或流動性高的短期債務(wù)，增加流動性。

3.2 推進個人住房貸款證券化，提高個人住房貸款的流動性

住房貸款證券化是指金融機構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的個人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為可以在資本市場上流通的證券并且由專業(yè)的證券化機構(gòu)出售這些證券的過程。這一過程盤活了缺乏流動性的那部分資產(chǎn)。住房抵押貸款要有穩(wěn)定、長期的資金來源，銀行資金要恢復流動性，個人住房抵押貸款證券化是必然出路，它能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長”的矛盾，提高資金的流動性。適時的推出個人住房抵押貸款證券化能有效降低商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。

3.3 強化信用風險的管理

信用風險可以通過銀行內(nèi)部的管理制度以及有效的個人信用制度加以識別、預(yù)估和控制，或者通過保險機制加以分散。欠發(fā)達的個人征信機制嚴重制約著我國商業(yè)銀行在信貸業(yè)務(wù)方面的發(fā)展。因此，要想讓銀行信貸業(yè)務(wù)有長遠的發(fā)展空間，只能進一步完善個人征信系統(tǒng)。在當前假按揭現(xiàn)象越來越多的時候，一個完善的征信系統(tǒng)是非常有必要的，它可以真正實現(xiàn)風險的可控性。一個人信用的不良記錄會影響其社會生活的方方面面。在歐美電影中我們可以經(jīng)常看見由于個人信用出現(xiàn)的問題影響到主人公生活的方方面面，這樣的方式讓個人不得不特別去在意個人信用，提高了個人主動性，更利于建立一套切實可行的個人信用等級評分標準，從而控制風險。

作者簡介：馬麗雅（1992—），女，漢族，河北張家口，碩士，云南財經(jīng)大學，風險管理與保險。