郭軍

[摘要]對于物業(yè)管理來說，收費問題是社會上普遍關(guān)注的問題。通過分析當今物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況來看，我國物業(yè)管理收費理論依然存在著很多漏洞問題，再加上法律層面上的不完善，從而導致物業(yè)收費難、服務質(zhì)量低等情況?；诖?，本文重點探究物業(yè)收費理論問題，分析當今物業(yè)管理收費理論問題，進而提出一些建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；收費理論；問題；對策

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 03 - 0144 - 02

對于城市中的住宅小區(qū)，物業(yè)管理對于小區(qū)的正常運行起到十分重要的作用。物業(yè)管理作為一種近年來興起的新行業(yè)，是社會經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟改革下的必然產(chǎn)物。物業(yè)管理質(zhì)量的提高對于人民群眾的生活質(zhì)量具有重要影響。但是，任何行業(yè)在其實際運行過程中都會出現(xiàn)諸多問題，而在物業(yè)管理行業(yè)中，最容易出現(xiàn)的就是收費問題，這就需要對此類問題深入討論。

1 物業(yè)管理收費理論

1.1 服務性收費特點

從本質(zhì)上來說，物業(yè)管理企業(yè)具有服務性質(zhì)，作為一種無形的市場商品，其也具有一般有形商品所不具備的特點。（1）在物業(yè)管理中，勞務支出占到收費標準和服務的價格的較高比重。（2）相當一部分收費生產(chǎn)經(jīng)營存在壟斷性，其服務模式帶有公共性。（3）影響收費價格出現(xiàn)變動的因素較多。（4）因服務生產(chǎn)和消費同時進行，決定了其服務性收費差價較小。

1.2 物業(yè)管理收費性質(zhì)

從性質(zhì)層面上分析，物業(yè)管理收費作為一種經(jīng)營性收費模式，其主要表現(xiàn)在以下方面。（1）物業(yè)公司作為市場中第三方管理企業(yè)，既不是政府機關(guān)也不是授權(quán)單位，更多趨向于企業(yè)單位，獨立核算、自負盈虧。（2）物業(yè)與業(yè)主之間屬于服務和被服務的關(guān)系，并不存在管理與被管理，作為企業(yè)，物業(yè)公司要在市場原則的指導下來維系企業(yè)與業(yè)主和住戶之間的關(guān)系。（3）從收費形式上分析，由于物業(yè)企業(yè)作為第三方市場管理機構(gòu)，同時又缺乏財政支持，所以要其在收費時一定要結(jié)合市場的實際情況，對于所投入的資金要進行必要的回收。

1.3 物業(yè)管理收費特點

（1）收費形式。物業(yè)管理收費存在一個十分關(guān)鍵的問題，就是收費形式復雜且個體化特點突出。服務對象眾多是其情況復雜化的具體所在，不僅包括住宅小區(qū)，同時也包括商業(yè)大廈、寫字樓以及工業(yè)廠區(qū)等場所。業(yè)務管理服務存在多元化的同時也存在同類型服務對象之間存在差異性，這是其個體化的突出表現(xiàn)。（2）組合型收費方式。物業(yè)收費和物業(yè)管理服務之間存在直接的聯(lián)系，一般對于一個住宅小區(qū)來說，對其開展物業(yè)管理服務的內(nèi)容包括養(yǎng)護、維修、治理、保潔等；（3）收費對象公眾性。物業(yè)管理所貫徹的原則是自愿選擇和資源委托，屬于經(jīng)營性收費形式。對于收費對象來說，被服務對象可以對物業(yè)管理企業(yè)做出選擇，從而讓二者之間的關(guān)系構(gòu)建在自愿委托的基礎(chǔ)上，但是很多群體中的個體可能出于不自愿，這也是物業(yè)管理收費當中出現(xiàn)的一個重要特點。

1.4 物業(yè)管理收費政策

物業(yè)管理收費必須要堅持誠實守信、合理公開、居民收入相適應等原則。其中，誠實守信的原則體現(xiàn)在，收費合理需要保證服務與價格相符，不能收取過多的服務費用而實施較差的服務，最終以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務贏得被服務者的認可，并感覺到物有所值。公開原則就是物業(yè)公司要對于企業(yè)的收支情況進行明示，定期公布賬目情況，在公開透明的環(huán)境下贏得業(yè)主的信任，創(chuàng)造企業(yè)與業(yè)主之間的良好關(guān)系。

2 物業(yè)管理收費現(xiàn)狀

近些年來，我國社會人群和地方政府對物業(yè)管理收費問題十分關(guān)注，并且政府等相關(guān)部門也對于物業(yè)管理辦法進行了進一步的明確，對于物業(yè)管理收費標準和收費項目等內(nèi)容做出來具體的規(guī)定。但是，當前我國市場情況復雜，各項法規(guī)還不夠完善，物業(yè)管理模式也存在多樣化，不同的管理模式下存在不同的收費標準，具有一定差異性。其主要表出一下幾個特點。（1）規(guī)范物業(yè)管理，也就是業(yè)主通過招投標形式與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，管理者和業(yè)主可以進行雙向選擇，從而明確和突出物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，進而有效提高業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范化，但是目前該種方法還沒有得到大范圍的普及。（2）項目開發(fā)建設(shè)單位組織物業(yè)管理公司，其職能主要是對自身所開發(fā)的項目進行物業(yè)管理。該種方法避免了招投標環(huán)節(jié)，同時也不會受到市場競爭影響，由于開發(fā)商具有雄厚的資金支持，良好的啟動運行條件能夠保證雙方互贏互利，這種物業(yè)管理形式也是當今市場中的主流形式。（3）原房管單位作為物業(yè)管理公司。企業(yè)受到市場經(jīng)濟和住房制度改革的影響轉(zhuǎn)制成立物業(yè)管理企業(yè)，其中，較多的是名稱翻牌，這種模式由于物業(yè)起點低、產(chǎn)權(quán)情況復雜、體制不夠靈活、產(chǎn)權(quán)界定不清等問題，因此所提供的服務項目較少，企業(yè)后勁不足，甚至導致很多小區(qū)無人管理。

3 解決物業(yè)管理收費問題的有效對策

3.1 完善物業(yè)管理收費政策法規(guī)

任何經(jīng)濟活動的開展都離不開完善的法律法規(guī)，國家建設(shè)部門要加強宏觀調(diào)控和相關(guān)指導，進一步明確物業(yè)管理法規(guī)政策，并結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)管理收費實際情況，制定出完善、清晰、符合實際情況的物業(yè)管理辦法，其辦法不能過于籠統(tǒng)，也不能完全照搬其他，需要保證所制定規(guī)范條例的針對性、指導性、可操作性。

3.2 確定收費標準，禁止收費溢價情況

很多物業(yè)管理表示收費難問題，雖然不排除很多住戶抱有“就是不繳費”的心理，但是大部分不繳費用戶認為物業(yè)服務與收取的費用不成正比。這就需要物業(yè)管理企業(yè)加強服務和收費之間的分析，對住戶進行調(diào)研，充分分析調(diào)研結(jié)果，同時也要加強市場調(diào)研，分析企業(yè)形象好、口碑好的物業(yè)管理企業(yè)服務形式和收費標準，從而不斷完善物業(yè)企業(yè)自身的收費項目和標準，對于無法在一個地區(qū)統(tǒng)一收費的項目要結(jié)合市場情況進行調(diào)節(jié)，保證收費標準更加合理、公正。

3.3 加強物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)，做好宣傳工作

物業(yè)企業(yè)想要發(fā)展就必須強化自身的服務質(zhì)量，進一步提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務能力，不斷提升物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量。同時，政府也要發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控作用，加強對物業(yè)行業(yè)的管理和指導。此外，需要加強社會對于物業(yè)管理和收費意義的了解，明確自身的權(quán)力和責任，理性和自然的接受物業(yè)管理的服務，并繳納物業(yè)費。

3.4 物業(yè)管理收費體制改革

構(gòu)建物業(yè)管理基金或交接啟動資金制度，新開發(fā)的居民小區(qū)由開發(fā)企業(yè)按照投資比例的1%～3%，給予物業(yè)管理企業(yè)作為管理基金或啟動資金。舊小區(qū)要從房改售房資金當中抽出一部分作為物業(yè)管理資金，物業(yè)管理基金為售房資金的25%。

4 結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理作為當今住宅小區(qū)中非常常見的管理形式，但是在物業(yè)管理收費中卻遇到了很多困難。這就需要物業(yè)管理企業(yè)能夠認識到物業(yè)服務和收費標準的關(guān)系，適當結(jié)合當?shù)貙嶋H情況對收費進行調(diào)整，同時要強化企業(yè)自身的建設(shè)工作，不斷提高自身的服務質(zhì)量、規(guī)范日?；顒有袨?，這樣才能夠加強企業(yè)和業(yè)主、住戶的信用關(guān)系。

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