2018年上半年，中國(guó)金茂（0817.HK，下稱金茂）完成了718億元銷售額，同比增長(zhǎng)198%，是房企銷售目標(biāo)完成率最高的公司。金茂今年的目標(biāo)是1200億元，上半年完成71.76%。在TOP5房企里，中國(guó)恒大和保利地產(chǎn)的目標(biāo)完成率都在55%左右。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，行業(yè)氣氛悲觀，金茂何以做到如此力度的逆襲？筆者有四點(diǎn)觀察。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)期要拼魄力、拼豪情，下行期拼定力、拼勇氣。嚴(yán)冬時(shí)刻，央企的動(dòng)作是風(fēng)向標(biāo)。不管外部環(huán)境怎么變，每家公司專注自身才能打贏這場(chǎng)未來之戰(zhàn)，應(yīng)該履行極簡(jiǎn)主義，回歸本源，實(shí)時(shí)更新。

你做什么，你就是什么，而專注自己也需要資本與底氣。在資金無(wú)憂的前提下，用科技感繼續(xù)武裝產(chǎn)品，討好購(gòu)房者，是不確定房地產(chǎn)時(shí)代中，一家有科技基因的公司唯一能確定的事。這個(gè)路徑需要積淀，模仿門檻高，十分“金茂”特色。

截至今年，金茂府在全國(guó)21座城市落地開花，數(shù)量刷新到39座。如今，金茂府2.0升級(jí)換代，在更綠色健康的基礎(chǔ)上，預(yù)備未來五年打造多個(gè)智慧科技產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

二、提前鋪墊布局，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，是公司跨越市場(chǎng)周期的一道護(hù)身符。

目前市面上，用科技產(chǎn)業(yè)招牌去圈地的開發(fā)商仍是主流。越來越多的房地產(chǎn)公司聲稱，要業(yè)務(wù)多元化，轉(zhuǎn)型為非地產(chǎn)公司。但科技產(chǎn)業(yè)招牌，不過是賣房回流現(xiàn)金的曲線救國(guó)之術(shù)。持之以恒者少，真正用科技產(chǎn)業(yè)去收買人心、去持續(xù)變現(xiàn)的公司更是屈指可數(shù)。

金茂的升級(jí)之路在于，它早于同行用綠色、健康、智慧、科技，占領(lǐng)了產(chǎn)品個(gè)性化高地，在口碑市場(chǎng)布局很早，看到了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。這樣的選擇和鋪墊，在市場(chǎng)大勢(shì)順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)，顯得手法愚笨且收益緩慢，一旦多年積淀后用戶心態(tài)養(yǎng)成，產(chǎn)品認(rèn)知度達(dá)成，就會(huì)迎來收獲期。

用金茂母公司、中化集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧的話說，就是如果金茂不能做成智慧住宅和真正有科技含量的地產(chǎn)，金茂日后也不會(huì)做地產(chǎn)了。“金茂不會(huì)去賣磚頭?！?/p>

今年初，中化集團(tuán)高層開了三天研討會(huì)，討論公司的未來方向。結(jié)論是，科技因素對(duì)公司的影響遠(yuǎn)勝商業(yè)模式、管理體制。金茂同樣奉行科技至上，在主打“綠色健康”的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)升級(jí)“智慧科技”。

三、不要低估房地產(chǎn)公司的粉絲效應(yīng)。

一直被普遍公認(rèn)為“很土”的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，也常年活躍一些異類公司，它們少而精，有所堅(jiān)守，堪稱商業(yè)模式里的一股清流。但相對(duì)應(yīng)的，它們也更容易被殘酷的資本市場(chǎng)裹挾，保持初心需要昂貴的成本。

“金茂粉”在地產(chǎn)行業(yè)和蘋果粉一樣活躍，社會(huì)名流業(yè)主隊(duì)伍還在壯大。截至目前，金茂府高凈值客戶總數(shù)接近7萬(wàn)人。在2018年上半年，金茂賣出了全行業(yè)最高單價(jià)，每平方米3.41萬(wàn)元，排名品牌房企30強(qiáng)第一位。

四、在這一波一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控重拳之下，能夠巧妙避開精準(zhǔn)打擊并放大規(guī)模的公司為數(shù)不多，逆襲永遠(yuǎn)是一門高精尖技術(shù)活。

金茂走了四步棋。除了它的公司性質(zhì)及融資優(yōu)勢(shì)，踩對(duì)節(jié)點(diǎn)拿對(duì)地，拿捏好投資尺度是第一步;精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，抓住一二線城市日益增長(zhǎng)的改善型需求是第二步;聚焦在健康與科技結(jié)合，布局科技產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)品性價(jià)比是第三步;打開胸懷，廣納英才，打破央企鐵板一塊的固有體系，提供有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬是第四步。

在行業(yè)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)伍中，公司逆襲是門高精尖技術(shù)活，除了占據(jù)資本優(yōu)勢(shì)，還得苦練內(nèi)功、接地氣，深諳民間游戲規(guī)則，才有可能逆襲成功。

前段時(shí)間，萬(wàn)科高呼“活下去”，各類房地產(chǎn)公司同行百味雜陳。又到公司洗牌時(shí)，一面是哀鴻遍野，負(fù)債率高筑，資金鏈岌岌可危的公司，想盡辦法拆東墻補(bǔ)西墻;一面是資金安全度高、投資子彈充裕的公司，正在尋覓市場(chǎng)上的優(yōu)良資產(chǎn)。同樣的牌局，各家立場(chǎng)不同，感受不同，身姿各異，高下立現(xiàn)。而它們的行為密碼，永遠(yuǎn)藏在各自的行為路線里。