宋慧芳

8月20日，鼎家突然宣布破產(chǎn)，并被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。記者了解到，鼎家在與租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、365分期等分期支付APP，在未告知租客會產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導(dǎo)致鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時，房東卻未收到鼎家應(yīng)付的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪？有分析認(rèn)為，鼎家的商業(yè)模式簡單說就是利用租客的信用，向網(wǎng)絡(luò)金融機構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外，很多中介機構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。由此高風(fēng)險的租金運營模式進(jìn)入公眾視野，牽涉其中的“租金貸”也引發(fā)監(jiān)管機構(gòu)重視。

行業(yè)跑偏

近年來，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以白建團隊或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現(xiàn)；互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進(jìn)軍住房租賃市場。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月份，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。

大量資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，本應(yīng)有助于推動行業(yè)快速發(fā)展，但在現(xiàn)實中，一些資本加持的企業(yè)為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業(yè)風(fēng)險。在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉看來，大量資金進(jìn)入長租公寓市場，卻并未改善租房問題，這是因為在落地的時候，這個行業(yè)跑偏一。以往很多租賃企業(yè)用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來風(fēng)險是必然的。

據(jù)東方金誠統(tǒng)計，截至8月21日，已發(fā)行長租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

據(jù)業(yè)內(nèi)的知情人士透露，“長租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發(fā)行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約半年或9個月房租的資金池，從而產(chǎn)生巨大的資金錯配空間。由于在此ABS計劃中，信托僅起到通道作用，并未實際監(jiān)管托管賬戶，從而讓長租公寓公司可支配池內(nèi)資金進(jìn)行擴張，簽訂更多房源從而擴大市場占比。”

然而很多企業(yè)租金收益規(guī)模太小，或者說企業(yè)資質(zhì)不夠，本身是不能發(fā)行此類證券化產(chǎn)品?；蛘哒f即便是發(fā)行了，不一定會有機構(gòu)來認(rèn)購此類產(chǎn)品，進(jìn)而導(dǎo)致金融創(chuàng)新失敗。因此為了快速回籠資金加速擴張眾多長租公寓在通過發(fā)行ABS融資的同時，包括像白如、相寓、蛋殼在內(nèi)的眾多長租公寓也采用了“租金貸”的形式完成。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“租金貸”這個新的金融創(chuàng)新模式，說明企業(yè)急功近利，希望通過金融工具實現(xiàn)資金回籠從而快速擴張規(guī)模。不過問題在于，租房者不知道這個合同，所以它既是違規(guī)的也是不道德的，關(guān)鍵是被查處后會遺留很多衍生問題。

謹(jǐn)防圈套

據(jù)報道，我愛我家相寓推出的“押零付一”業(yè)務(wù)，由消費者綁定本人名下儲蓄卡作擔(dān)保，通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請貸款，第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費”給該金融公司。如此這般，租客在不知情的情況下貸了款。在辦理分期貸款時，客戶需在“開通存管賬戶”頁面授權(quán)500萬元資金托管額度，輸入銀行卡號、設(shè)置存管交易密碼、確認(rèn)存管交易密碼等3項信息就能完成相關(guān)操作。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，租賃金融貸已經(jīng)涉嫌有非法集資的嫌疑，因為此類貸款本身沒有經(jīng)過租客的同意，用比較隱匿的方式來發(fā)放貸款。中間若是出現(xiàn)問題，則會比較尷尬。比如說租賃業(yè)務(wù)中間暫停，此類貸款業(yè)務(wù)相關(guān)風(fēng)險就會出現(xiàn)。而此類貸款的資金如果沒有流入到租賃市場，而是挪作其他用途，顯然就是以此類租賃業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，違規(guī)融資，同時也違規(guī)進(jìn)行資金的運用。房東與租客的關(guān)系限于合同約定的權(quán)利與義務(wù)的范圍，但是”租金貸”的介入會產(chǎn)生新的內(nèi)容，可能會導(dǎo)致租客信用透支、企業(yè)破產(chǎn)后出現(xiàn)”多米諾骨牌”效應(yīng)，其帶來的潛在社會風(fēng)險必須警惕。

就此情況，北京盈科律師事務(wù)所全球合伙人、全國不良資產(chǎn)中心副主任郭韌在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時，從專業(yè)的法律角度進(jìn)行分析時表示，在租客不知情的情況下，誘導(dǎo)租客使用貸款形式進(jìn)行支付，是否違反相關(guān)法律還要具體看這個“不知情”究竟是怎樣的情形，比如租客在簽署一系列文件時，未查看其所簽署的文件，這個很難會被認(rèn)定為不知情。

郭韌進(jìn)一步指出，作為中介方，為租客提供居間服務(wù)，其作為居間方本身就負(fù)有審慎義務(wù)。如果在此過程中，中介欺騙租客，告知其所簽署的文件僅僅為房屋租賃合同，未涉及貸款方面的事宜，且中介方從始至終未告知租客貸款的事宜，我們認(rèn)為中介作為服務(wù)方，不僅沒有為租客的利益考慮，甚至未明確告知貸款事宜，本身違反了其與租客之間的居間合同中的約定以及《合同法》中相關(guān)規(guī)定。

《合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

根據(jù)該條規(guī)定，郭韌指出，如果租客因中介未履行居間義務(wù)甚至故意欺瞞重要情況的，租客可以起訴中介要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是郭韌律師提醒廣大租客，民事訴訟中最為關(guān)鍵的是證據(jù)，租客在與中介溝通過程中，應(yīng)適當(dāng)注意保留相關(guān)的關(guān)鍵證據(jù)。

加強監(jiān)管

長租市場背后的金融亂象引發(fā)了多個監(jiān)管部門的重視。此前北京市住建委披露，針對近期媒體關(guān)于個別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報道，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等。

8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，對“租金貸”存在的風(fēng)險做出提示，并吁請會員單位不要與違法違規(guī)的長租公寓中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)。

其實在郭韌看來，長租公寓“租金貸”本身具有其自身的優(yōu)勢。眾所周知，租金的支付模式一般都是付三押一或者是按季度支付，在一線城市，房屋租金價格不菲的情況下，一次性支付四個月租金對很多租客來說確實不容易。如果其能利用本身良好的個人信用，通過貸款的形式，緩解租金壓力，這其實是一件好事，對于房東來說也省心省力。

對于前段時間網(wǎng)爆的長租公寓被玩壞，這其中雖然有監(jiān)管不力的因素，但是在郭韌看來，“租金貸”本身是一項非常好的創(chuàng)新的金融產(chǎn)品。要通過監(jiān)管的力量來引導(dǎo)長租公寓“租金貸”的模式，首先應(yīng)加強對三方金融機構(gòu)的資質(zhì)的審核。其次，對資金的用途應(yīng)加強監(jiān)管，保證資金?？顚Ｓ?，再次，對于金融機構(gòu)放款的資金數(shù)額應(yīng)適當(dāng)限制。

最后，郭韌認(rèn)為，最為關(guān)鍵的是要加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有中介機構(gòu)違法行為，如平臺跑路的，司法機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任。