摘 要：政府會(huì)在不同的發(fā)展階段提供有針對(duì)性的城市公共產(chǎn)品與公共服務(wù)，這些城市公共品，特別是福利設(shè)施與服務(wù)供給將對(duì)城市土地價(jià)格產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本文利用日本東京與大阪的數(shù)據(jù)觀察土地相關(guān)因素與土地外部因素對(duì)城市土地價(jià)格的影響，提取城市內(nèi)部區(qū)塊間公共品狀況對(duì)土地價(jià)格的影響效應(yīng)，并通過(guò)構(gòu)建分層線性模型對(duì)日本東京都與大阪市兩大城市的中心各區(qū)土地價(jià)格影響因素進(jìn)行分析。發(fā)現(xiàn)東京與大阪城市各區(qū)之間的土地價(jià)格呈現(xiàn)出異質(zhì)性特征，但各區(qū)內(nèi)部保持著相對(duì)的同質(zhì)性，這兩層的影響因素有所區(qū)別。福利設(shè)施與服務(wù)類(lèi)變量解釋了地區(qū)之間地價(jià)的七成差異，其中老年人護(hù)理機(jī)構(gòu)數(shù)量與老年福利中心數(shù)量這兩種功能不同的福利設(shè)施對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生反向影響。

關(guān)鍵詞：公共品；土地價(jià)格；分層線性模型；福利設(shè)施與服務(wù)；日本

一、引言

我們對(duì)公共產(chǎn)品并不陌生，有居民生活的地方，就會(huì)有公共產(chǎn)品存在。特別是對(duì)城市而言，公共產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量，決定城市居民的生活水準(zhǔn)。從城市形成，到城市功能的拓展，公共產(chǎn)品都起著先導(dǎo)的作用。我國(guó)經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐和發(fā)展，城市公共產(chǎn)品供給的狀況得到很大改善，但仍有許多不足。

根據(jù) 2010 年第六次全國(guó)人口普查基本情況，中國(guó) 65 歲以上人口比重為 8.9% ，社會(huì)總撫養(yǎng)比為 34.2% 。社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的顯著變化意味著家庭單元結(jié)構(gòu)的世代更替，由此映射到居住空間將導(dǎo)致城市對(duì)公共設(shè)施需求的轉(zhuǎn)換。在此背景下，政府日趨關(guān)注養(yǎng)老床位數(shù)等養(yǎng)老服務(wù)指標(biāo)的變化，市場(chǎng)上亦有諸多房地產(chǎn)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)。但目前為止，養(yǎng)老項(xiàng)目尚未引起足夠重視，多數(shù)人認(rèn)為老齡服務(wù)將極大消耗城市資源的思想仍占主流。需要關(guān)注的是，老齡福利設(shè)施與服務(wù)是否只能有利于老年人，是否僅僅意味著政府的消耗性投入？ 是否能夠產(chǎn)生更多的外部性？ 對(duì)此，本文通過(guò)借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)予以闡述。

二、文獻(xiàn)回顧

城市土地與房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究中使用的主要方法多基于空間視角或非空間視角。前者包括地理加權(quán)回歸法（Asep Saefuddin 等，2012；Du 和 Mulley，2012）、空間自回歸模型（張鴻輝等，2009）等；后者包括特征價(jià)格法、元分析法（Ghebreegziabiher 等，2007 ） 等。其中約有一半的價(jià)格研究利用截面、面板或時(shí)序數(shù)據(jù)構(gòu)建最成熟和最主流的特征價(jià)格模型（HedonicModel ② ）（K. W. Chau.等，2001）。大部分相關(guān)文獻(xiàn)均會(huì)探討土地個(gè)體因素、區(qū)域因素或一般因素分別對(duì)地價(jià)的影響效應(yīng)。但對(duì)土地價(jià)格空間差異的研究主要關(guān)注于土地外部的城市與城市間差異，因此大多用人口、收入、就業(yè)率、利率等一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面因素來(lái)解釋?zhuān)◤埦赇h和賈生華，2009；Li，2009；Pasha，1992）。

隨著土地稀缺性的提高及政府管理上的調(diào)控需要，土地利用規(guī)制對(duì)土地供給的決定作用越來(lái)越明顯。在日本，與之直接相關(guān)的法規(guī)包括《都市計(jì)劃法》、《建筑基準(zhǔn)法》，同時(shí)還有各類(lèi)開(kāi)發(fā)規(guī)制、用途規(guī)制與形態(tài)規(guī)制，故容積率、建筑覆蓋率、土地用途類(lèi)型等指標(biāo)幾乎全部出現(xiàn)于日本學(xué)界的相關(guān)研究文獻(xiàn)中。

三、影響分析

中醫(yī)療資源相關(guān)變量對(duì)土地價(jià)格有著強(qiáng)烈的影響。牙科診療所與土地交易價(jià)格在 99%的置信水平下呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系，一個(gè)地區(qū)牙科診療所數(shù)量越多，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)越高，所成交的土地也有著較高的價(jià)格。但是一般診療所與老年護(hù)理機(jī)構(gòu)數(shù)量對(duì)于土地價(jià)格有著負(fù)效應(yīng)，特別是老年護(hù)理機(jī)構(gòu)數(shù)量的影響程度更大。一般地，老年護(hù)理機(jī)構(gòu)主要關(guān)注于老年人的疾病與健康，需要為老年人提供一個(gè)相對(duì)安寧的居住與靜養(yǎng)環(huán)境，因此此類(lèi)機(jī)構(gòu)多布置于非商業(yè)與工業(yè)核心區(qū)，其人口與經(jīng)濟(jì)密度相對(duì)較低，土地價(jià)格也更低。另外從社會(huì)心理角度來(lái)看，診療所與老年護(hù)理機(jī)構(gòu)背后蘊(yùn)含的是病痛、衰老與殘弱等消極意象。與 Huh 和 Kwak（1997）的研究中“死亡”信息所產(chǎn)生的負(fù)外部性相似，這將影響社區(qū)與鄰里的活力與生氣，進(jìn)而可能拉低其周邊的土地與房地產(chǎn)價(jià)值。相反，老年人福利中心數(shù)量呈現(xiàn)出正的溢價(jià)效應(yīng)。這和福利中心與護(hù)理機(jī)構(gòu)的功能不同有關(guān)，后者是對(duì)身體或精神狀況不佳的老年人的護(hù)理，而前者聚集著各式老年活動(dòng)，活躍著健康且仍有朝氣的老年人，傳遞出一種向上的、再生的鄰里氛圍。老年人面臨著體態(tài)衰老、身體各器官功能衰退、認(rèn)知功能及記憶力減退等無(wú)法回避的事實(shí)。老年人福利中心的存在可通過(guò)各類(lèi)老年人間或代際間活動(dòng)為他們創(chuàng)造與社會(huì)接觸和聯(lián)系的條件，引導(dǎo)老年人開(kāi)展互助活動(dòng)，重新分配外部及自身資源，繼續(xù)向社會(huì)輸出自己的價(jià)值，維系老年人的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)與社會(huì)參與，產(chǎn)生正外部性。

如今老年人為獲得長(zhǎng)期的養(yǎng)老服務(wù)而進(jìn)行遷移已成為日本社會(huì)的重要趨勢(shì)之一，因此與之相關(guān)的政策受到格外的重視（Nakazawa，2012）。如日本政府每年都會(huì)推出《老齡化社會(huì)白皮書(shū)》，并將對(duì)老齡化問(wèn)題的考量滲透到社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的政策制定中，包括社會(huì)保障、福利設(shè)施、住房供給等等，同時(shí)積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到老齡服務(wù)的供給投資中。具體而言，日本政府基于《老年社會(huì)對(duì)策基本法》所制定的《老年社會(huì)對(duì)策大綱》中提出了“強(qiáng)化地方能力”的基本理念，并希望“實(shí)現(xiàn)依賴地域的老年人安心生活”。因此相關(guān)的福利設(shè)施與服務(wù)供給受到了地區(qū)政府的高度重視，并形成了全社會(huì)共同參與應(yīng)對(duì)超老齡社會(huì)的良好氛圍。這種得到全面政策保障的福利設(shè)施與服務(wù)供給，使得開(kāi)發(fā)商能夠獲得周邊地塊未來(lái)價(jià)值變動(dòng)的預(yù)期。反觀國(guó)內(nèi)風(fēng)生水起的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)房地產(chǎn)商持慎入態(tài)度，主要是由于缺乏養(yǎng)老相關(guān)的福利配套設(shè)施來(lái)為社區(qū)與地產(chǎn)項(xiàng)目提供中后期保值增值服務(wù)。這也反映了對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資者而言，投資地塊所在地區(qū)是否有足夠的福利設(shè)施與服務(wù)是決策的重要考量因素。若有，則在早期的土地購(gòu)置中愿意支付更高的價(jià)格，因?yàn)榇藭r(shí)未來(lái)收益將更加具有可預(yù)見(jiàn)性，且對(duì)收益的預(yù)期也將更高。最后看模型的整體評(píng)價(jià)，該模型可消減掉的組間方差達(dá)到 73% ，極大地解釋了區(qū)之間的土地價(jià)格差異，且這種解釋力超過(guò)了僅帶有一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量的模型 4，意味著這一組變量對(duì)土地價(jià)格的方差更具有解釋力。同時(shí)模型簡(jiǎn)約度與真實(shí)性重新獲得提升，AIC 值與 BIC 值分別降至 111 與 123。

總結(jié)

福利設(shè)施與服務(wù)對(duì)各區(qū)之間地價(jià)差異的影響效應(yīng)是本文最主要的探究?jī)?nèi)容。實(shí)證分析結(jié)果顯示，此類(lèi)變量解釋了地區(qū)之間地價(jià)的 7 成差異，其中養(yǎng)老福利設(shè)施根據(jù)其不同的功能對(duì)周邊土地產(chǎn)生了不同的外溢效應(yīng)。因此相對(duì)于有學(xué)者認(rèn)為城市公共服務(wù)難以被充分資本化到土地價(jià)格中的結(jié)論，本文通過(guò)對(duì)日本東京都與大阪市這兩大城市的研究再次證明了福利設(shè)施與服務(wù)能夠資本化進(jìn)土地價(jià)格中。該結(jié)論對(duì)未來(lái)中國(guó)福利設(shè)施與服務(wù)，特別是養(yǎng)老事業(yè)與養(yǎng)老市場(chǎng)建設(shè)有著具體的指導(dǎo)意義。

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孟赟（1998——）女，漢族，河南省商丘市，本科，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。