宋慧芳

近日多地調控政策不斷升級，進一步加強商品房銷售管理，支持剛需家庭自住購房，嚴格限制投機性購房。

3月31日下午，海南省發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，宣布非海南省戶籍家庭只能買1套住房，且首付不得低于七成、自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓、在限購區(qū)域買房須提供5年以上的社?；騻€稅繳納證明。此前數(shù)天，3月28日，深圳“三價合一”政策正式落地。同日，杭州市宣布將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度。3月30日，西安市跟進，出臺公證搖號買賣新房。

據(jù)《中國經濟信息》記者不完全統(tǒng)計，2018年至今，已有超過10個城市出臺樓市調控新政。其目的均是為了支持剛需購房，打擊投機炒房。特別是最近采用公證搖號的措施。

調控升級支持剛需

“2017年，是不斷絕望又燃起希望的一年。進人2018年，希望能夠在成都買得起一套屬于自己的房產?！毕膭?，杭州保險公司的一名后勤人員，工資7000元左右，向《中國經濟信息》記者講述了他的期望和困擾。

“我是從小地方來到成都的，家里幾乎不能幫持什么，女朋友從大學就跟我在一起，她們家條件比我家還差一點，雖然她從來沒有催過我買房的事，但是我知道她家給她的壓力也很大，我的愿望很簡單，至少結婚的時候不在出租屋里?！毕膭傁蛴浾咴V說到。

2017年初，在經歷了2016年房價的“兇猛”之后，夏剛終于痛下決心，盤點了自己的全部身家，再算好了能籌借的資金，決定一旦看好，立即下手。3月，成都擴大11區(qū)限購（包括二手房）。他需要擁有限購區(qū)戶口或者24個月連續(xù)社保，才能有買房資格。夏剛告訴《中國經濟信息》記者，沒有限購區(qū)戶口加之才更換工作不久，當時焦頭爛額，但也只能等待時機。

2017年7月，本科及以上學歷青年人才可落戶成都?！拔矣瓉砹讼Ｍ?，第一時間入戶之后，再次啟動了漫漫看房路，然而，面對各個樓盤的首付比例越來越高，甚至不少樓盤排號前還需要提前驗資，我還是未能如愿?！?017年11月，成都發(fā)布公證搖號買房政策，并且開發(fā)商不得拒絕最低三成首付。在經過大半年“饑不擇食”般的看房之后，夏剛終于看到希望：‘雖然搖號不一定搖得到，但是至少能讓我首付三成了?，F(xiàn)在我的心態(tài)很浮，慢慢等吧，總會搖到的。特別是3月31日的《補充通知》中明確規(guī)定，同一個剛需家庭在當期的商品住房購房登記中自動生成一個登記號?！睂τ诮酉聛淼穆彿柯废膭偝錆M了期待。

與夏剛不同的是，位于杭州的李楠，與夏剛情況相似卻有點發(fā)愁。因為杭州雖然也發(fā)布了公正搖號，房企公開銷售時對“無房家庭”給予傾斜。這個“無房家庭”是指在杭州市限購范圍內無自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”。對于李楠來說，確仍然不知道如何是好。因為想買房，你得先結婚“然而先買房，再結婚”的國情就擺在那里。

對于多地采用公證搖號的措施，《中國經濟信息》記者采訪了眾多業(yè)內專家，他們均表示，搖號可能并不是最好的分配方式，但似乎如果嚴格執(zhí)行一定是最能體現(xiàn)公平的手段，因為為了實現(xiàn)分配均衡，就要以剛需人群為優(yōu)先，成都就做的很好，剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號。這也意味著，在房住不炒的定位下，打壓炒房、防控風險、真正實現(xiàn)讓大家有房住成為我們的調控目標。

據(jù)《中國經濟信息》記者統(tǒng)計，目前已有上海、南京、長沙、成都、杭州、武漢、西安7個城市加入新房房源統(tǒng)一搖號“大軍”。中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，本輪房地產調控采取搖號政策的主要原因是這些城市限價的預售房源供需緊張。部分開發(fā)商不僅僅拒絕購房者使用公積金，甚至要求繳付全款，在這種情況下，剛需買房難度加大。搖號雖然的確會增加剛需買到房的可能性，但這只能指標不能治本。和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊數(shù)量。

采用公證搖號的方式，能讓更多的人站在同一起跑線上，并且切斷了很多黑色利益鏈。但對于政策的執(zhí)行細則還有待完善。首先，是否能保證入圍名單的公平性，是不是所有擁有法定購房資格的人都能入圍？其次，當天未選的房源將如何流轉？遞補選房的規(guī)則是否完善？

除了公證搖號之外，近期各地陸續(xù)再次升級調控政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，目前在需求端的管控方面，應該說正在走三部曲系列，更像是在發(fā)揮篩選機制。此前通過限購等政策，有效地管控了一波購房需求，主要是投資投機需求等受到了排擠。而接下來在房源不足的情況下，通過搖號政策進行了管控，這樣也使得在既有房源規(guī)模下促進了購房交易的公平性。但現(xiàn)在在此類搖號政策基礎上，更加會有精細化的內容，主要是采取了優(yōu)購的模式，即讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。所以可以看出，政策雖然持續(xù)收緊，但對于剛需購房者的支持力度是在加大的。尤其是近期南京對于公積金政策的調整，其實背后的邏輯都是一樣的，即通過鼓勵政策來保護剛需購房需求。而類似保護內容，其實也是各地房源或庫存不足的背景有關，這樣就能夠讓相對稀缺的庫存更容易導人到剛需購房群體中。

庫存不足 剛需也艱辛

與夏剛和李楠不同的是，位于杭州的陳君向《中國經濟信息》記者感嘆，在杭州買房，搖號、拼手速，甚至托關系，即使是全款，其形勢也堪比雙十一。前段時間，陳君看中了杭州某處的“中央公園”一套160平的大戶型。但置業(yè)顧問明確表示要全款，經過她和老公商量后，決定購買，就登記表格，拿到搶購名額。置業(yè)顧問讓他們準備好600萬全款，于是夫妻二人變賣了他們的所有理財產品，又向朋友借了一些，好不容易湊齊了。光這樣還不夠，還要按照“公開透明”的購房流程，登陸網站，選擇想要的房子，進行搶購。

陳君表示，正式開拍的當時，她老公提前一個小時就守在手機前，等待按確認鍵，結果0.5秒就被拍完了，毫不留情。于是他們又開始了不斷看房的路程。陳君帶著600萬的全款還沒有買到合適的房源。與此同時，陳君還告訴《中國經濟信息》記者，其實最主要的原因是，根本就沒有房源可選，幾乎都沒有新樓盤開盤。

然而，3月28日，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布公告表示，將采取公開搖號全程公證的方式購房。4月4日，商品住房項目公證搖號細則發(fā)布?！吨袊洕畔ⅰ酚浾咦⒁獾剑瑥膿u號意向公布到細則出臺的8天時間里，杭州樓市成交異?；馃?。據(jù)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月28日至4月3日，杭州市區(qū)新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日這兩天，近2000套成交。其中，3月29日單日成交1034套，為2018年以來成交量最高的一天。即便如此，《中國經濟信息》記者得到陳君反饋依然是，還沒有買到房。

不僅杭州是這樣，根據(jù)易居研究院最近發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至2018年3月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，當前全國100城庫存規(guī)模相當于2013年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了四年前的水平。100個城市中，有75個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

并且截至2018年3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現(xiàn)了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

不過，《中國經濟信息》記者從某開發(fā)商內部人員口中得知，之所以庫存不足，一方面也是因為，開發(fā)商不愿意推盤。例如上海每平方米10萬以上的價格都不批，開發(fā)商為了利潤，索性不推盤，即便是推盤，好點的戶型也不拿預售證，把差的項目先推掉，所以市場上實際庫存量其實比發(fā)布的數(shù)據(jù)要多，但仍處于供求不平衡狀態(tài)。

《報告》還顯示，2018年3月份，100個城市新建商品住宅供應量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。對比供應數(shù)據(jù)，3月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。嚴躍進表示，實際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的“搶房”現(xiàn)象，以及各地出臺或升級搖號政策的現(xiàn)象。

可見，雖然這7個公證搖號城市的購房者在以后買房的過程中會更加公平，無論是貸款買房的，還是全款買房的，都站在同一起跑線上，但是這也從一個側面上說明了，目前的新房市場仍然處于供小于求的局面，買房人的數(shù)量遠遠多于新房房源的數(shù)量。買房時公平了，但是并沒有變得容易。

特別是在房住不炒的大背景下，維持房地產市場的穩(wěn)定將是各項施政方針的關鍵，而房地產市場穩(wěn)定的前提就是房價不能出現(xiàn)大漲或者大跌。在新房供不應求的前提下，一些熱點的一二線城市的房價也難有大幅回落，只要能夠保持不大幅上漲。不管開發(fā)商是不是捂盤惜售，就目前而言房價不會回落是不爭的事實，房子又處于供不應求的局面，剛需購房者的買房之路也會更加艱辛。以前很多購房者是因為錢不夠，買不起房子，現(xiàn)在卻要面臨不但錢不夠買不起，而且即使錢夠了也可能買不到的問題。現(xiàn)階段買房，除了要有足夠的資金以外，還要看自己的運氣。

利率上浮 剛需被誤傷

不管是夏剛、李楠抑或是陳君，其在購房過程中，由于資金不足，首先采用的是向銀行貸款，但由于出現(xiàn)了“僧多粥少”供不應求的現(xiàn)象，開發(fā)商更加傾向于全款購房，因此剛需們也不得不向父母、朋友籌借。如果借不到，也只得放棄。其實類似的剛需購房一組，不在少數(shù)，單單依靠收入進行購房，著實有些困難。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%，可見居民收入增速遠落后于房價漲幅，并且我國房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足?？梢娋用褓彿繂渭兛抗べY收入遠遠達不到。

既然人們買房不靠收入，那么只能依賴于舉債。而事實上據(jù)wind發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售金額和居民負債的同步走高。2015年居民部門年度新增總負債只有4.6萬億元，2016年大幅上升至7.1萬億元，2017年又再度上升到8.1萬億元。居民部門的貸款擴張支撐了地產銷售，進而推高住房價格。

3月29日，銀保監(jiān)會成立之后召開第一次會議，會議通稿釋放了2018年銀行保險監(jiān)管的五大重點領域——企業(yè)降杠桿、拆解影子銀行、嚴厲打擊非法金融活動、遏制房地產泡沫化傾向、配合整頓地方政府隱性債務。明確這是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

面對居民家庭、個人借錢消費或者買房投資種種狀態(tài)，在全國兩會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清直言：這很危險。因為我們是一個高儲蓄國家，過去是我們很大的優(yōu)勢，如果借錢比存錢增長得還快，這個優(yōu)勢就會喪失。所以銀保監(jiān)會把降杠桿作為一個非常重要的方面，繼續(xù)做好這方面工作。

而新一屆政府強調高質量發(fā)展，打贏防范金融風險的攻堅戰(zhàn)。2018年中央財經委員會的首次會議就強調要結構性去杠桿，而2018年的全國兩會也首次未設定任何貨幣和融資增速目標，對此央行的解釋也非常明確：“因為過去的貨幣發(fā)多了，池子里面的水已經很多了，所以以后的高質量發(fā)展主要是盤活存量貨幣”，而且央行在年初的貨幣政策報告中已經寫出了“未來貨幣低增將是新常態(tài)”。2017年2季度以來，我國M2增速已跌破10%，2018年1-2月貨幣擴張速度更是降至9%以下，而2018年社融增速也跌至11%左右，年內很可能回落至個位數(shù)以下。失去了貨幣增長的支撐，居民舉債很難進一步擴張。

“對于中國房地產來說，短期看金融，中期看土地，長期看人口。最簡單的辦法就是看銀行的信貸。”中原地產首席分析師張大偉表示，“2017年的信貸比2016年明顯收緊。但整體看，依然不是最緊張的時候。房貸數(shù)據(jù)2017年漲幅明顯放緩，房貸占比相比2016年下半年明顯減少，但居民戶短期貸款增加明顯。”

從全國看，特別是一線城市，房貸2017年2季度開始明顯萎縮，這也是能夠出現(xiàn)2017年熱點調控政策，部分城市房價漲幅放緩，市場平穩(wěn)的最主要原因。2017年居民戶的短期貸款，有部分流入房地產市場。整體看，從2017年9月開始，部分城市針對消費貸流入樓市增加調控措施。

據(jù)《中國經濟信息》記者統(tǒng)計，2016年農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、郵政儲蓄銀行以及招商銀行等6家上市銀行將全年超過50%的新增貸款均投向按揭貸，而這些銀行在2017年均大幅調減了新增貸款中投向按揭貸的份額，下降幅度從5個百分點到22個百分點不等。

可貸額度的縮減必然導致利率的攀升。進入2018年，這種緊張的氛圍尤為明顯。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，全國有53家銀行支行上調首套房貸款利率，占比9.94%。尤其是樓市熱點城市，利率優(yōu)惠空間越來越狹窄。

因此，2017年下半年以來，居民住房貸款利率持續(xù)上行，2018年2月已接近5.5%，與2016年下半年還不到4.5%的房貸利率水平不可同日而語，利率提升增加了購房貸款的成本，居民大幅加杠桿將難以再現(xiàn)。但是對于剛需購房者來說，也無疑增加了購房成本。

例如，首套房購房者，每貸款100r，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達到了6075元，月供每個月增加1200元。按照一套剛需物業(yè)總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個月月供需要增加超過2400元?！皬臉鞘姓{控角度看，銀行針對剛需提高利率，屬于趁火打劫。調控政策是抑制投資與投機，但現(xiàn)在銀行明顯在抑制剛需?！睆埓髠ジ嬖V《中國經濟信息》記者。

嚴躍進也表示，當前應該加強對剛需的保護政策。在貸款政策上，繼續(xù)強調折扣利率，類似折扣利率和公積金貸款利率等。而其他改善型等購房政策方面，若是確實有貸款資金流量上的壓力，適當把貸款的利好政策給予剛需，優(yōu)惠政策要有所傾斜。