史亞娟

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院8月8日發(fā)布的一份《警惕家庭債務(wù)危機(jī)及其可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)》研報(bào)指出，中國家庭債務(wù)逼近家庭部門承受的極限。另外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)一份研究報(bào)告顯示，中國工薪階層家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中房產(chǎn)占比過重，高達(dá)78.2%；金融資產(chǎn)卻占比過少，只有13.2%。這說明，一旦房價大跌，中產(chǎn)階層將受到很大沖擊。那么，如何正確看待物價上漲帶來的人民幣國內(nèi)購買力下降現(xiàn)象？除了投資房地產(chǎn)，如何做好現(xiàn)金和資產(chǎn)的合理配置？遠(yuǎn)期看如何理性地投資房地產(chǎn)？

人民幣兌美元下跌，但整體可控

《檢察風(fēng)云》：國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2018年7月居民消費(fèi)價格同比上漲2.1%。其中食品價格上漲0.5%，消費(fèi)品價格上漲1.8%……您如何看待近期物價上漲現(xiàn)象？

葉檀：近期漲得最高的都是跟民生密切相關(guān)的商品。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的數(shù)據(jù)，豬肉價格漲了，另外鮮蛋、蔬菜價格都開始上漲，黃瓜價格漲得也很快，且上漲的幅度高達(dá)百分之二十幾，這跟每個老百姓的菜籃子都密切相關(guān)。

很多人問我豬肉價格還會不會繼續(xù)上漲，要不要囤一點(diǎn)豬肉在家里呢？我認(rèn)為完全有必要。

為什么這么說？有兩個方面原因：

一是以前豬肉價格很低，很多養(yǎng)殖戶就開始?xì)⒇i，但是現(xiàn)在豬肉價格開始上漲了，豬肉供不應(yīng)求。

二是豬也要吃東西。受中美貿(mào)易摩擦的影響，豬飼料的價格開始上漲，大豆、豆粕、玉米這些商品，從期貨價格來看，都處在上漲的過程當(dāng)中。豬吃的東西價格上漲，它的價格是不是也該上漲？如果不漲，養(yǎng)豬戶現(xiàn)在都虧得一塌糊涂。所以我預(yù)計(jì)今年下半年，乃至很長一段時間內(nèi)，豬肉的價格會保持上漲。

《檢察風(fēng)云》：物價的普遍上漲，說明人民幣國內(nèi)購買力在下降，勢必會帶來人民幣對于美元的大幅下跌。如何理性看待人民幣跌漲問題？如果人民幣匯率持續(xù)走低，要換美元嗎？

葉檀：人民幣匯率問題對什么會產(chǎn)生影響？如果是在國內(nèi)生活，其實(shí)受人民幣匯率下跌的影響不大。但如果你的孩子到美國留學(xué)，對你肯定有影響。

從政治的角度來說，人民幣匯率是可控的，所以對于最近的人民幣匯率下跌大家不要害怕。

為什么？首先，中國的金融機(jī)構(gòu)是在香港的離岸市場操作的，中國如果擔(dān)心人民幣匯率下跌的話，就會讓香港離岸市場的人民幣匯率大幅上升。如果我們想提升人民幣，中國大型銀行最好的辦法就是拋美元，買入人民幣，這樣就會提高人民幣的匯率。人民幣跌的時候，我們的銀行還在買入美元，說明美元外匯儲備比人民幣匯率重要多了。中國的外匯儲備下降了嗎？沒有。

另外，人民幣隔夜拆借利率和三個月拆借利率保持穩(wěn)定，沒有大幅飆升，說明我們對于人民幣兌美元下行樂觀其成。大家都說要換美元，換了美元之后干什么？很多人并不知道。可能會在美國買房子，或者購買美國的債券。美國債券只有兩年期，利率很低，放50萬美元在美國的富國銀行，一年拿到的利息也非常少。所以你要存美元的話，只有一種可能性，匯率會繼續(xù)大幅上漲，換成人民幣從而賺取匯率差。這個要實(shí)現(xiàn)有點(diǎn)困難。

值得注意的是，人民幣匯率下跌，只是兌美元下跌，人民幣匯率區(qū)間正常，人民幣兌其他主要貿(mào)易國家的匯率保持穩(wěn)定，這樣整個中國的貨幣，整個中國的進(jìn)出口這一塊就可以保持穩(wěn)定了。

持有現(xiàn)金，還是持有資產(chǎn)

《檢察風(fēng)云》：美元和人民幣您已經(jīng)說得很清楚了，這是一個配置的問題，且如果是全對沖的貨幣，最簡單配給方法是各持有50%。這樣一來，到底是持有現(xiàn)金還有持有資產(chǎn)呢？

葉檀：對于“到底是持有資產(chǎn)還是現(xiàn)金”，我覺得肯定是資產(chǎn)。如果是手上持有大量現(xiàn)金，還不如囤牛肉面，機(jī)場一碗牛肉面售價48元～108元；上海街頭，一碗蘭州拉面18塊錢，而在1986年只要3毛錢一碗。

另外從我們的租金來看，原材料價格大幅上漲，租金大幅上漲，啤酒、方便面、榨菜的價格都上漲，這顯然是通貨膨脹的結(jié)果。所以這時是要現(xiàn)金還是資產(chǎn)，毫無疑問是資產(chǎn)！

《檢察風(fēng)云》：現(xiàn)金、資產(chǎn)之外，黃金有投資價值嗎？

葉檀：黃金的價格從2008年金融危機(jī)以來一直是被人操控的，黃金最高的價格也沒有超過每盎司1250美元。為什么會被控制??？這個確實(shí)是美聯(lián)儲干的。如果美元要保持信用，不管美元指數(shù)是跌還是漲，美元指數(shù)高黃金價格也不應(yīng)該漲。買一點(diǎn)黃金放在家里，除了晚上睡覺拿出來的時候摸在手里心里開心之外，并沒有什么其他作用。所以，我不建議投資黃金。

遠(yuǎn)期如何投資好房地產(chǎn)

《檢察風(fēng)云》：西南財(cái)大一份研究數(shù)據(jù)顯示：我國工薪家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)占比78.2%，金融資產(chǎn)占比13.2%，房產(chǎn)占比過重，如果房產(chǎn)稅出臺，大部分居民的財(cái)富將遭遇嚴(yán)重縮水。您如何看待這種隱憂？

葉檀：現(xiàn)在，一方面是物價高了，另外一方面錢沒有地方去，然后大家就開始擔(dān)心通貨膨脹，大家就要找一個儲蓄罐，尤其是居民，他會找一個儲蓄罐，這個儲蓄罐主要就是房地產(chǎn)市場。所以大家但凡一擔(dān)心通貨膨脹，心里一緊張，就開始買房子。

包括今年，我覺得房地產(chǎn)貸款額也是很大的。很多居民長期貸款，中國居民財(cái)富的擁有量超過70%是通過房地產(chǎn)市場來呈現(xiàn)的。

我現(xiàn)在很擔(dān)心一件事情，就是說大家一緊張就去買房子，然后貸了很多款，居民的家庭債務(wù)上升，然后大家手上的財(cái)富又都是房地產(chǎn)。那么大家有沒有想過一件事情，如果真的有一天房價大跌了，你怎么辦？估計(jì)房價跌30%，就有很多人受不了了。

《檢察風(fēng)云》：在房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲情況下，房地產(chǎn)稅何時出臺成了大眾關(guān)注的對象。作為長效調(diào)控機(jī)制，它對房地產(chǎn)市場的威力不言而喻。如何預(yù)判房地產(chǎn)稅的到來？對投資客的建議是什么？

葉檀：房產(chǎn)稅的推出目前還沒有明確的時間表，但是國家已經(jīng)多次釋放出了信號。征收房產(chǎn)稅一定要符合城市發(fā)展實(shí)情，不能一刀切。

總的來說，房產(chǎn)稅推出的軟硬件條件開始具備了。2018年8月16日新聞，國務(wù)院通知在2019年6月底前，所有直轄市、副省級城市和省會城市全面實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”。這個信息很重要，前面的障礙已經(jīng)掃清了，而且現(xiàn)在正是房地產(chǎn)全國大調(diào)控時期，一定會發(fā)揮房產(chǎn)稅的長久調(diào)控機(jī)制。

房產(chǎn)稅是政府最大的調(diào)控工具，如果稅收普遍征收2%以上，對房地產(chǎn)將有明顯影響。特別是有3套以上的投資或炒房者，房子越多，交稅越重。就像我曾經(jīng)說過的那樣，大地主、投資炒房客，到了出手的時候了，留給大家轉(zhuǎn)手的時間不多了，對普通老百姓來講，買到合理房價的房子那就是最好的。

《檢察風(fēng)云》：從更長期，比如從10年看，國人如何投資好房地產(chǎn)？

葉檀：談到房價，我們知道香港的房地產(chǎn)市場一直在漲。但是現(xiàn)在香港購房客交了定金后寧愿不要定金而違約的情況已經(jīng)出現(xiàn)了，而且不止一單。內(nèi)地的房地產(chǎn)市場部分也已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折周期。上次有個人跟我說，想賣上海市中心的房子，以前根本不愁賣，但是現(xiàn)在掛牌出去之后，一個月之內(nèi)降了20萬還沒有人買。

上海、長沙、廈門這些地方，以前兩個月就能賣出去，現(xiàn)在如果不降價的話半年之內(nèi)沒人看。房價沒跌，但是它處于凍結(jié)狀態(tài)。這個時候在北京如果還想投資房地產(chǎn)，一定要看城市里邊租金回報(bào)率高的好樓盤，一定要看地鐵邊上或大學(xué)邊上的小房子，要么買租金回報(bào)率最高的房子，要么不要買。

以前中國人買房子的時候根本不看租金回報(bào)，北京租金回報(bào)率1%都不到。以前買房，今年500萬買進(jìn)，明年800萬賣出，掙個差價就可以。但現(xiàn)在今年500萬買進(jìn)，明年550萬都不一定賣得出去，而且現(xiàn)在還限購限售。

海南三年才能拿到房產(chǎn)證，五年之內(nèi)不準(zhǔn)出售。在海南鎖定八年，八年之后誰知道發(fā)生什么，金融市場最不確定的就是時間，“長期來看我們都會死”，這句話的背后的含義就是，從長期來看風(fēng)險(xiǎn)都是不確定的。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com