劉育肇 姚婷

【摘要】構(gòu)建多變量協(xié)整模型檢驗2003年-2017年10多年間的全國商品房價格指數(shù)（國房景氣指數(shù)）和CPI數(shù)據(jù)。從檢驗結(jié)果可知，在樣本區(qū)間范圍內(nèi)，我國房價與通膨之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)關(guān)系，短期內(nèi)房價波動對通貨膨脹的影響是負(fù)向，而通貨膨脹對房價的波動則有顯著的正向影響。

【關(guān)鍵詞】商品房價格 通貨膨脹 VAR

一、引言

根據(jù)國家統(tǒng)計局報告顯示，2017年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80 644億元，同比名義增長8.1%，其中，住宅投資增長10.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生變動，會產(chǎn)生“牽一而發(fā)動全身”的效應(yīng)。近些年來，許多大城市的房價一直高居不下，而且房價呈上漲趨勢，年輕一代想在大城市定居越來越困難，因此房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系社會的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)價格與通貨膨脹互動的實證分析

（一）二者相互作用的機(jī)理

1.房價波動影響通貨膨脹的路徑。房價的上漲會使房產(chǎn)持有者財富增加，從而引起消費需求的變動，社會總需求也隨之發(fā)生變化。一般來說，房價與持有者財富變動呈同方向，房價上漲導(dǎo)致持有者的財富上升，房價下跌持有者的財富下降。另外持續(xù)上漲的房價還會使人們預(yù)期未來有更高的收益，邊際消費傾向隨之提高，社會總需求增加，投資需求增多，銀行信貸規(guī)模也會增大，從而推動CPI上升。

2.通脹對房價波動影響的路徑。對于商品房的開發(fā)商而言，物價的上漲會導(dǎo)致建材成本和人工成本的提高。如果開發(fā)商對商品房未來價格走勢預(yù)期良好，就會提高商品房的價格來維持一定的利潤，推動物價上漲。房價上漲，相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括上游的建材、鋼鐵、機(jī)械和下游的裝修、物業(yè)等行業(yè)的價格也會隨之上漲，社會整體物價上漲。個人購房者為了擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，也會提前購買房產(chǎn)，增加現(xiàn)期的需求，導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，從而推動物價上漲。

（二）變量的選擇及樣本數(shù)據(jù)的處理

本文選取房地產(chǎn)價格（HP）、通貨膨脹率（CPI）、經(jīng)濟(jì)增長（PPI）、貨幣供應(yīng)量（M2）引入VAR模型，并在此框架內(nèi)進(jìn)行相關(guān)檢驗和實證分析。樣本區(qū)間為2003年1月至2017年8月期間的月度數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)來源于Wind數(shù)據(jù)庫。其中選擇用國房景氣指數(shù)來表示房地產(chǎn)價格，工業(yè)生產(chǎn)總值的增加值作為經(jīng)濟(jì)增長的代理變量，貨幣供應(yīng)量采用廣義的貨幣供應(yīng)量，并對各個變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。經(jīng)過ADF單位根檢驗、Johansen協(xié)整關(guān)系中的跡（Trace）檢驗和最大特征值（（Maximum Eigenvalue）檢驗，均得出四個指標(biāo)一階單整序列長期存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則，確定模型的最佳滯后期為2，且所有的單位根均在單位圓內(nèi)，VAR模型具有穩(wěn)定性。

對四個指標(biāo)進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗發(fā)現(xiàn)房價波動是造成通脹的單向Granger因果關(guān)系，即房價上升會帶來一定程度的通貨膨脹。通脹與貨幣供應(yīng)量變化存在雙向Granger因果關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量的變化會帶來通脹的變化，通脹的變化也會帶來貨幣供應(yīng)量的變化。由格蘭杰因果檢驗可知，貨幣供應(yīng)量增長率變動是通脹率變動的先導(dǎo)因素，房價波動是通脹變動的根本。

（三）脈沖響應(yīng)函數(shù)

脈沖響應(yīng)函數(shù)圖能夠很好的捕捉到隨機(jī)誤差項的一個標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊對VAR系統(tǒng)中各內(nèi)生變量的當(dāng)期值和未來值所產(chǎn)生的影響變動軌跡，并能夠直觀的刻畫出變量之間的動態(tài)交互作用及其效應(yīng)大小。根據(jù)圖1所示，第一，CPI對其自身的沖擊響應(yīng)最大，在第一個月時影響達(dá)到最大值36%，隨后衰減，CPI對PPI的沖擊響應(yīng)在第一個月為0，第2個月為負(fù)值-5.5%，然后一直為負(fù)值，到第十期基本在水平狀態(tài)。而CPI對于HP的沖擊響應(yīng)一開始為2.4%，第二個月為負(fù)值，第三月達(dá)到最大值7%，然后一直在正向效應(yīng)，到了第十期基本在水平狀態(tài)，而CPI對于M2的影響一開始也沒有反應(yīng)，第二月為負(fù)值-5.6%最低值，第三個月仍為負(fù)值，但是逐漸衰減，到了第五個月為正向影響1.76%，然后逐漸衰減，最后在水平附近。第二，HP對其自身PPI、CPI、M2沖擊的動態(tài)過程如下，HP對其自身的沖擊最為影響最大，一開始達(dá)到最高值為44.8%，然后逐漸衰減，一開始衰減的速度很快，到了第二期21.39%衰減速度逐漸下降，然后到了第十期基本回到水平狀態(tài)，HP對M2的沖擊，一開始為0.然后迅速提高，到了第三個月達(dá)到最大值16.18%，然后逐漸衰減第七期的3%，到了第十期基本回到水平位置。HP對PPI的沖擊一開始為0，然后一直在負(fù)向影響當(dāng)中，但是幅度不大，基本都是在-2%左右，直到第十期才基本回到水平狀態(tài)，HP對CPI的沖擊一開始為0，第二期在1.4%，第三期以后基本為負(fù)向影響，逐漸減弱，到了第十期基本回到水平狀態(tài)。

總體來說，上述脈沖響應(yīng)函數(shù)分析的結(jié)果顯示，短期內(nèi)房價的沖擊對通脹先是微弱的影響，然后是負(fù)影響，而長期房價沖擊會對通脹產(chǎn)生逐漸增強(qiáng)的明顯正向影響，之后會逐漸減弱至0。短期內(nèi)通脹，經(jīng)濟(jì)增長以及廣義貨幣沖擊對房價會產(chǎn)生一個正向影響，長期內(nèi)通脹的沖擊先是負(fù)向影響，爾后轉(zhuǎn)向正向影響。

（四）方差分解

根據(jù)方差分解檢驗發(fā)現(xiàn)，第一，CPI受自身的滯后值影響最大99.55%，到了第十期88.89%，表明通脹有較強(qiáng)的持續(xù)性，比較CPI、M2、HP，其中HP對CPI的方差貢獻(xiàn)最大，在第3其達(dá)到最大值0.3847%后，一直在上升，到了第十期5.18%。一開始，PPI的貢獻(xiàn)度均為0，第二期開始PPI的貢獻(xiàn)度開始比M2的貢獻(xiàn)度高，基本在3 %左右，M2基本保持在2.8%。這說明HP在短期內(nèi)對通脹的解釋力十分有限，長期具有較強(qiáng)的解釋能力。從整體上看，短期內(nèi)通脹的預(yù)測方差主要來自自身，而長期內(nèi)有HP的5%的解釋力度，M2的2.8%與PPI的3%的解釋力度。第二，HP受自身的滯后值影響最大，第一期達(dá)到100%，第二期開始下降，但是到了第六期至第十期基本保持在85%左右，表明房價波動有較強(qiáng)的持續(xù)性。比較CPI、M2、PPI，其中M2對HP的方差貢獻(xiàn)最大，從第一期的1.75%到第3期迅速上升為10.08%后，上升的速度逐漸減弱，但是基本保持在13.55%左右，經(jīng)濟(jì)增長對HP的方差貢獻(xiàn)度一開始為0，第二期僅為0.14%，到了第六期基本保持在0.4%水平上。CPI對HP的貢獻(xiàn)一開始0%，到了第3期上升到0.11%，然后又逐漸下降，到了第七期基本保持在1%水平左右，短期內(nèi)貨幣供應(yīng)量對HP解釋力很強(qiáng)。從長期看，房價的波動有87.5%的來自于自身的沖擊，有10.3%來自于M2的沖擊，CPI與PPI對其解釋力度不大。

通過方差分解分析可知，宏觀經(jīng)濟(jì)運作系統(tǒng)中，我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹有一定的關(guān)聯(lián)性，但長期看，貨幣供應(yīng)量的增長和房價上漲才是通貨膨脹加劇的重要原因，通貨膨脹與貨幣擴(kuò)張對房價的上漲也有相對較強(qiáng)的解釋力度。

三、結(jié)論與建議

本文將房價、通脹、經(jīng)濟(jì)增長、貨幣供應(yīng)量四個變量納入一個模型及分析系統(tǒng)中，研究我國房價與通脹互動的關(guān)系，得出結(jié)論：在樣本區(qū)間，我國房價與通脹存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系，短期內(nèi)房價波動對通脹的影響是微弱的，而通脹對房價的波動有顯著正向上漲影響，原因在于，房價上漲首先刺激總需求才對通脹產(chǎn)生向上推動，房價對通脹的影響有時滯，長期內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，通脹水平的上升會進(jìn)一步刺激房價上漲。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提出以下建議，第一，增加房源的供給，如增加公租房、廉租房和共有產(chǎn)權(quán)的房源的數(shù)量，讓居民有更多的選擇，降低防止房價上漲而提前購房的需求；第二，加快一線中心城市新城區(qū)建設(shè)，合理布局城市中的各個行業(yè)分布，加大城市交通軌道的網(wǎng)絡(luò)布局，完善新城區(qū)的醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施，減少人口向城市中心區(qū)集聚的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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基金項目：廣西自治區(qū)2017年大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項目：商品房價格與通貨膨脹的相關(guān)性研究，項目編號：201713638014。

作者簡介：劉育肇（1994-），男，廣西貴港人，廣西大學(xué)行健文理學(xué)院；姚婷（1976-），女，廣西柳州人，廣西大學(xué)行健文理學(xué)院，講師、經(jīng)濟(jì)師，研究方向：貨幣政策理論、財務(wù)分析，為本文通訊作者。