韓光芬
摘 要:房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個事關(guān)百姓民生的行業(yè),從90年代住房商品化開始,走過了近30年的歷程。目前,房地產(chǎn)業(yè)仍然具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€投資、居住多用途和功能的強大行業(yè)。曾幾何時,許多地方政府的財政收入和地方經(jīng)濟增長都依賴于于房地產(chǎn)行業(yè),因此,在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持,我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場秩序逐步形成。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);現(xiàn)狀;房價
一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)的主要特點
(一)房價不間斷上漲,有的漲幅過大。
房地產(chǎn)業(yè)是社會會經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,商品房消費是推動國民經(jīng)濟增長的重要形式。它在拉動我國經(jīng)濟發(fā)展,改善人民生活中起著重要的作用,近年來,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,導(dǎo)致出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房價的上漲引起了一系列的問題,上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
1.房地產(chǎn)商為追逐最大利潤化,擅自制定商品房價格,并以此為基礎(chǔ)隨時漲價,導(dǎo)致潛在住房購買者只能無奈被動的接受高增長、高房價。
2.人為因素的審批環(huán)境,層層把關(guān),甚至設(shè)置障礙,審批成本高,一定程度提高了商品房價格。
(二)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)存在供需矛盾。
目前,我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快,快速城市化為城市輸送來大量的新增人口,城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程,因而,城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升,而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)開發(fā)的巨大需求矛盾。
對于龐大的社會需求和快速發(fā)展,城市用地供應(yīng)和房地產(chǎn)商品開發(fā)供給卻是相對滯后,這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策,另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點所決定的。供應(yīng)不足,供需平衡被打破,這就導(dǎo)致了銷售價格持續(xù)上漲,除此之外的其他因素,如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面也對房產(chǎn)價格有較大影響。
進入2018年以后,由于政府的調(diào)控限價,一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冷落現(xiàn)象,價格有所回落,并且銷量劇減。房地產(chǎn)價格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲,導(dǎo)致居民的購買力無法去承接市場的供給,出現(xiàn)當(dāng)前的表面上供給大于需求的局面,觀望等待的市場氛圍逐漸形成。
(三)成交量萎縮,價格上升
由于價格的連續(xù)上漲,以及先前的自有住房,只要不是剛性需求,一般消費者持觀望態(tài)度的居多,據(jù)統(tǒng)計,2018年由于房產(chǎn)價格上升已經(jīng)明顯超出當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲牡貐^(qū),社會購買力變?nèi)酰貏e是以、二線城市成交量明顯減少,甚至不足2017年成交量的一半。
(四)結(jié)構(gòu)不合理,供需失衡
目前,在我國不同城市,普遍存在有一定的供需比例失衡現(xiàn)象。主要現(xiàn)象是:一是庫存和新建、在建商品房面積等因素導(dǎo)致的適合普通老百姓購買得住房不足,還有經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足,而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少,由于開發(fā)不夠,社會重視不足,覆蓋面小,廉租房供應(yīng)短缺。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求,而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題,比如配套設(shè)施,交通條件等問題突出。三是二手房市場和租賃市場不規(guī)范,二手房的供給亦不能滿足需求。
(五)市場針對性不強。只知道一味開發(fā),不重視前期的市場細分定位策略雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)商深知營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性,但他們并不真正知道什么是營銷,什么是營銷組合戰(zhàn)略,不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如,有的消費者購房是改變自身的居住條件,有的是用來做投資,有的是用來度假,有的是為父母購買、有的是為子女購買。這就需要開發(fā)商從購買動機上對市場進行細分并開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品。
(六)不注重營銷策略。不重視樓盤差異化營銷,沒有把產(chǎn)品的特性和目標(biāo)市場的需求 聯(lián)系起來房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場的需求具有明顯的地域性特征,每個城市和每個城市的不同區(qū)域,因為經(jīng)濟、文化、及收入水平方面的差異,造成老百姓的購房需求有很大的不同。
二、未來發(fā)展趨勢
(一)房價將逐步回歸理性,呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢
2018年國家加大了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度,明確提出“堅決遏制房地產(chǎn)漲價”。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力,就能很好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的諸多問題,并有力地促進房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進,則未來的下行和危機難以避免;預(yù)計房價在不久的未來會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展,但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策及社會大眾的心理預(yù)期等綜合作用。
(二)保障性住房將得到加強
國家明確提出,繼續(xù)加大保障性住房的建設(shè),但就目前而言,中國人口眾多的實際和以前計劃供給形成的頑固遺留問題,決定了依靠保障難以解決好中國住房的民生問題。
(三)房地產(chǎn)在2018年以后的發(fā)展過程
由于國家相關(guān)政策的及時出臺和調(diào)控管理力度的加大,未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展?jié)摿薮?,所以中國房地產(chǎn)預(yù)計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
(四)目前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)基本穩(wěn)定
2018年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn),原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力,人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn),盲從心理和盲目跟風(fēng)已經(jīng)趨于理智。
(五)房地產(chǎn)服務(wù)加強
對于開發(fā)企業(yè)來說,一是保證新項目的開發(fā),二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)、推廣過程,一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理,都要求開發(fā)商進行市場化運作,貼近客戶的需求。因為房地產(chǎn)的地域較強,把服務(wù)做好了,通過業(yè)主與其他人士的交流,把品牌傳播出去,這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。未來的市場競爭的是服務(wù)。
(六)合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此,房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求,又要選擇更好的地段,進行更加人性化的設(shè)計,才能讓業(yè)主居住感覺更舒服。
三、結(jié)束語
針對中國樓市的現(xiàn)狀,國家會繼續(xù)出臺一些列政策,包括釋放政策紅利,樓市政策會越來越趨于保障民生、服務(wù)民生,總之,正如黨的十九大以后國家對房產(chǎn)的指導(dǎo)要求,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。
(作者單位:昌樂縣國土資源局不動產(chǎn)登記中心)