周月明

今年上半年，房地產(chǎn)市場依然處于嚴(yán)調(diào)控的總體氛圍中，這對眾多房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是巨大的。目前，上市房企都已公布了半年報，多數(shù)房企業(yè)績增長，但在業(yè)績背后，房企的增長邏輯也發(fā)生了一些變化，其中也包括規(guī)模較大的金地集團（600383.SH）。

2018年上半年，金地集團營業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%；凈利潤23.95億元，同比增長107.83%。不過，值得注意的是，與此同時，公司上半年實現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降10.3%，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。就此，近日《投資者報》記者致函公司公開郵箱因郵箱已滿被多次退信，后聯(lián)絡(luò)品牌部相關(guān)工作人員無人接聽。

銷售下滑大舉囤地

在克而瑞公布的2018年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200中，金地集團從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。在最新的1～8月銷售排行榜中，以891億元的流量金額位居第十八位。

金地集團也在半年報中表示，上半年銷售金額同比下降的原因在于主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。面對這種狀況以及不斷加碼的調(diào)控政策，公司上半年積極調(diào)度，一方面通過縮短工期、加速開工等方式爭取提前取證供貨；另一方面結(jié)合各城市的不同情況，制定合理的銷售策略，積極面對不利因素的影響。此外，“金地一般都是在下半年推貨比較多，到時候貨量上來了銷售金額自然也會上升?！?/p>

從最新數(shù)據(jù)來看，金地集團簽約金額仍在下滑，1～7月實現(xiàn)累計簽約面積433.8萬平方米，同比上升3.81%；累計簽約金額768.2億元，同比下降1.83%。

有券商機構(gòu)指出，金地集團銷售增速要低于龍頭企業(yè)的平均水平，公司銷售增速較低的主要原因在供應(yīng)方面，由于公司深耕一線城市及強二線城市，這些城市的預(yù)售證審批、網(wǎng)簽監(jiān)管都更為嚴(yán)格，導(dǎo)致公司的推貨資源較少。預(yù)計，隨著下半年推貨規(guī)模上升，銷售也將逐漸回升。不過，還是有券商機構(gòu)將金地集團全年銷售預(yù)期從1800億元調(diào)至1400億元。

銷售下滑，但是金地集團的拿地腳步卻未停止。在金地集團看來，如今規(guī)模已成為房企獲取融資優(yōu)勢及參與土地競爭的重要基礎(chǔ)，也是開發(fā)企業(yè)中長期完成轉(zhuǎn)型的必要保障?；诖?，金地上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，同比增長121%。新增約557萬平方米的總土地儲備，同比增長25%。截至6月底，金地已進入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米，相較年初繼續(xù)增長8.75%。

“小股操盤”是金地在拿地時的特色之一。數(shù)據(jù)顯示，金地所擁有的4100萬土地儲備中，權(quán)益土地儲備約2200萬平方米，權(quán)益比例為54%。同時，金地集團繼續(xù)堅持自己的布局策略，深耕一線城市及強二線城市。其中，一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，上半年金地集團新增土地貨值為765.6億元，排名第十八位。

經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大減

不過值得注意的是，大舉拿地、銷售下滑，已令金地集團上半年的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅下滑，為-107億元，同比下滑257%，在A股上市房企排名倒數(shù)第二。這也令一些投資者對其“造血能力”表示擔(dān)憂。

此外，隨著新增土儲規(guī)模的不斷擴大，金地集團的負(fù)債水平相應(yīng)提高。報告期末，金地集團資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%。剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%，較2017年末分別上升6個百分點和25.9個百分點。

凈負(fù)債率的大幅增高，也有金地集團上半年完成了80億元公司債、40億元超短期融資券、35億元中期票據(jù)發(fā)行的原因?？硕鹬赋觯鸬丶瘓F凈負(fù)債率雖然有所增加，但負(fù)債規(guī)模和融資成本維持在合理水平，報告期內(nèi)的現(xiàn)金短債比增加至2.2，短期償債無壓力。金地集團上半年貨幣資金較2017年底有所增長至310.74億元，短期借款微增至27.21億元。

截至2018年6月末，金地集團有息負(fù)債合計人民幣738.04億元。其中，銀行借款占比為46.77% ，公開市場融資占比為53.23%，債務(wù)融資成本為4.79%。對于這個債務(wù)結(jié)構(gòu)，金地集團曾表示，公司長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的81.21%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

此外，截至報告期末，公司有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比 94.42%，境外負(fù)債占比5.58%。報告期內(nèi)，公司資本化的利息支出合計人民幣8.26億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣8.10億元。

金地集團總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來的財務(wù)政策都比較穩(wěn)健，有非常多元化的融資渠道，除了正常的銀行開發(fā)貸款外，還發(fā)行了一些中期票據(jù)、公司債以及ABS、ABN等。

尋找其他增長途徑

近年來，隨著政策變化，金地集團也開始嘗試一些新業(yè)務(wù)。目前，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等領(lǐng)域都有涉及。

而從金地集團目前在這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域的投入來看，其發(fā)展重點為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年金地商置的租金收入約為1.4億元，同比增長34.6%，招商率已超90%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地商置已累計獲取6個項目，鎖定兩個項目，代表項目有深圳威新軟件科技園、上海嘉定恒動項目等。

除此之外，金地商置的長租公寓、教育、餐飲等業(yè)務(wù)板塊也進一步發(fā)展。目前金地旗下有兩條長租公寓產(chǎn)品線，分別為榮尚薈和草莓社區(qū)。目前在深圳、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等多個城市運營。

不過，目前長租公寓模式多處爆雷，金地集團的長租公寓業(yè)務(wù)營收占比、經(jīng)營狀況走勢如何，也引發(fā)外界一定關(guān)注。