張 承

(銅陵學(xué)院 會計(jì)學(xué)院，安徽 銅陵 244000)

經(jīng)濟(jì)活動過程中農(nóng)地流失嚴(yán)重，失地農(nóng)民權(quán)益無法保障，人地矛盾突出以及城市規(guī)模不合理擴(kuò)張等問題不斷突出。而置換土地中轉(zhuǎn)讓區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)問題研究區(qū)別于土地征用補(bǔ)償?shù)难芯浚趯?shí)踐中引用歐美等發(fā)達(dá)國家土地發(fā)展權(quán)，通過土地置換的角度來增加原有土地使用者的財(cái)產(chǎn)性收入，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，減小人地矛盾，和縮小城鄉(xiāng)收入差距的目的，對城市的合理規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

從研究的角度來看，研究農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)在土地置換中的應(yīng)用，一定程度上彌補(bǔ)了在農(nóng)地征收補(bǔ)償?shù)牟蛔?，完善了資產(chǎn)評估的理論方法在土地置換中的應(yīng)用，豐富了實(shí)證研究的資料庫。通過分析我國土地置換發(fā)展的現(xiàn)狀，提出了在置換的條件下來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值建議，并分析置換視角下轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)研究對我國城市化中對農(nóng)地補(bǔ)償機(jī)制的啟示。因此，本文選取轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值作為研究對象，利用CVM模型為價(jià)值測度工具，探討農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值。

一、研究評述

土地發(fā)展權(quán)設(shè)立的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是解決土地供求矛盾和提高土地利用效率。國外研究者在其內(nèi)涵定義上有著共同的認(rèn)識，他們認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)是指通過改變土地開發(fā)方式或改變土地的利用用途來對土地資源進(jìn)行再開發(fā)的權(quán)利。在國外土地發(fā)展權(quán)的研究中，屬美國、英國和法國最具典型，在發(fā)展權(quán)模式上既有相同又有不同。

關(guān)于土地發(fā)展權(quán)定價(jià)方面，岳杰認(rèn)為美國在評估農(nóng)地生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)地中較為適宜的方法是采用土地評估與基礎(chǔ)設(shè)施評價(jià)系統(tǒng)[1]，德國一般采取市場法、收益還原法和成本法等，日本一般使用比較法、原價(jià)法和收益法。Gary Wolfral認(rèn)為農(nóng)地的市場交易價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)價(jià)值與轉(zhuǎn)售后的價(jià)值之差[2]。黃滟、張安錄指出在評估土地發(fā)展權(quán)國外的評估方法一般有市場價(jià)值法、內(nèi)涵定價(jià)法、特征價(jià)格法以及CVM條件價(jià)值法[3]，其中特別介紹了CVM條件價(jià)值法，此方法非常適用于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值測度。

土地發(fā)展權(quán)在我國還是一個(gè)較為陌生的名詞，我國土地權(quán)利中并沒有設(shè)立這個(gè)權(quán)利，關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的定義，有廣義和狹義之分。林曉雪等認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)在廣義上的定義為轉(zhuǎn)變土地用途與增加土地利用強(qiáng)度這兩個(gè)方面而帶來的價(jià)值增值[4]，狹義上指的是單從土地用途轉(zhuǎn)變而得到的權(quán)益的增值。而國內(nèi)在控制土地利用方式和提高土地利用效率上面，實(shí)行了土地置換這種措施，而土地置換的價(jià)格中應(yīng)當(dāng)包含土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值。而在土地置換的定義上，張慶軍提出土地置換在考慮到我國農(nóng)地和建設(shè)用地的區(qū)別后，可以將其劃分為農(nóng)地與建設(shè)用地之間置換和建設(shè)用地之間的置換這兩個(gè)方面[5]。徐燕雯認(rèn)為土地置換是價(jià)值的轉(zhuǎn)移，這個(gè)價(jià)值中應(yīng)該包含土地增值的部分，根據(jù)土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵來看，土地價(jià)值增值部分中應(yīng)該包括土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值[6]。

國內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的研究相對較少，只是對農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的一些基本理論等表達(dá)出自己的看法。我國學(xué)者在結(jié)合我國實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，借鑒國外土地發(fā)展權(quán)估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，探討了一些農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格評估的理論方法。祝平衡等發(fā)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)價(jià)格應(yīng)該包括土地用途轉(zhuǎn)變、土地利用強(qiáng)度改變以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化后所帶來的價(jià)值增值，并進(jìn)一步敘述了土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響因素[7]。然后提出了一系列土地發(fā)展權(quán)價(jià)格的測算公式，其中包括土地利用變化為工業(yè)、住宅、商業(yè)后的價(jià)格公式。高玫等提出可嘗試運(yùn)用預(yù)期收益法和條件價(jià)值評估法(CVM)，估算農(nóng)地實(shí)際的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會價(jià)值和生態(tài)價(jià)值[8]。

從上述國內(nèi)外學(xué)者對土地發(fā)展權(quán)的研究來看，目前國內(nèi)學(xué)術(shù)界的研究還處于初級階段，此階段研究的特點(diǎn)有：1)基本理論問題研究集中；2)研究范圍有待拓寬；3)定量研究相對較少。綜上，國外在土地發(fā)展權(quán)理論上以及土地發(fā)展權(quán)價(jià)值測算上面都有豐富的理論深度與實(shí)踐，在土地發(fā)展權(quán)定義上、土地發(fā)展權(quán)交易上、土地發(fā)展權(quán)所發(fā)揮的功能和作用上都較為統(tǒng)一，而在土地發(fā)展權(quán)收益歸屬上有些許差異。國內(nèi)的學(xué)者在理論定性上研究的較多，在土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)的定量分析上我國的研究還不夠完善，有待進(jìn)一步研究。參考國外的土地發(fā)展權(quán)設(shè)立及價(jià)值評估，運(yùn)用適用于實(shí)際操作的估價(jià)方法來評估轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，以此解決當(dāng)前我國過程中的農(nóng)轉(zhuǎn)非問題有著極大的借鑒意義。由上述可知，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估的研究具備了一定的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐需求。

二、置換視角下土地發(fā)展權(quán)估價(jià)的相關(guān)理論

(一)土地置換的界定與形式

所謂土地置換，是指城市在發(fā)展過程中，通過地塊之間的替代，形成一定的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，以此來加快城市發(fā)展的方法。此種形式對于完善土地市場資源配置，合理利用土地資源以及控制城市規(guī)模都有著很大作用。

土地置換的具體形式包括不同區(qū)域地塊的置換和相同區(qū)域內(nèi)地塊的置換兩種情況[9]。而在實(shí)踐中，土地置換包括建設(shè)用地置換和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤(簡稱掛鉤置換)兩個(gè)方面[10]。本文所研究的即是后者所說的土地置換，又稱之為掛鉤置換。通過幾種不同的土地置換形式可以達(dá)到土地資源優(yōu)化配置、提高土地資源的流動性以及增加農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的目的。

(二)土地發(fā)展權(quán)相關(guān)理論

土地發(fā)展權(quán)思想最初源于采礦權(quán)與所有權(quán)分離而單獨(dú)出售和支配[11]。土地發(fā)展權(quán)是一種擁有財(cái)產(chǎn)支配權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利主要包括兩個(gè)方面：一個(gè)是可以變更土地的利用用途，另一個(gè)是土地在不同使用方式下的利用強(qiáng)度，這些強(qiáng)度具體包括了容積率、建筑高度以及開發(fā)的密度。從另一個(gè)角度來說，又可以將土地發(fā)展權(quán)細(xì)分為農(nóng)地發(fā)展權(quán)、建設(shè)用地發(fā)展權(quán)以及未利用土地發(fā)展權(quán)。三者之和就成為廣義上的土地發(fā)展權(quán)，三者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

實(shí)務(wù)中，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)可以界定為城市遠(yuǎn)郊區(qū)的農(nóng)地，這部分的農(nóng)地一般來說變換農(nóng)地用途的可能性較低。農(nóng)地發(fā)展權(quán)的受讓區(qū)可以界定為城市近郊農(nóng)地，這部分的農(nóng)地改變其利用用途的可能性遠(yuǎn)大于遠(yuǎn)郊農(nóng)地。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的評估方法也較多，國內(nèi)外許多研究者通過不同的視角得出了許多不同的農(nóng)地發(fā)展權(quán)評估方法，目前國外常用的有公式法、差值法以及CVM條件價(jià)值法等，三種方法既有相同點(diǎn)又有不同點(diǎn)，三種方法的比較如表1所示。

表1 三種農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估方法的比較

三、CVM模型研究與參數(shù)設(shè)計(jì)

(一)CVM模型概述

CVM的思想最初是由Ciriacy-Wantrup(1947)提出的，CVM的思想的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是基于非市場環(huán)境下利用模擬假設(shè)市場的交易來評估環(huán)境物品和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的價(jià)值。由于方法本身的靈活性和廣泛的適用性，已經(jīng)成為在非市場交易條件下評估環(huán)境物品使用率最高、影響最大的一種方法。其理論模式是利用問卷調(diào)查法，與被調(diào)查者直接接觸來獲取相關(guān)個(gè)人以及主題信息，直接訪問被調(diào)查者在模擬假設(shè)中的市場參與行為，據(jù)此得到該調(diào)查者對愿意得到該環(huán)境物品、公共物品未來服務(wù)或者價(jià)值增值而意愿支付的一種計(jì)量價(jià)值，從而獲取該環(huán)境物品、公共物品的價(jià)值。

(二)CVM模型影響因素分析

1、CVM模型問卷設(shè)計(jì)因素

CVM問卷設(shè)計(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容由兩個(gè)方面構(gòu)成：一方面是對被調(diào)查者的一些可能會影響到價(jià)值結(jié)果的群體性特征進(jìn)行問題設(shè)計(jì)。另一方面是被調(diào)查者能夠客觀如實(shí)反映出他們各自的效用水平并能通過最大支付意愿價(jià)值或者最小受償意愿價(jià)值來表達(dá)出來。

2、CVM模型中WTP與WTA選擇因素

很多因素能夠?qū)е耊TP(最大支付意愿)與WTA(最小受償意愿)之間形成差異，比如交易成本、獲利的動機(jī)、引導(dǎo)方式、替代效應(yīng)等。而根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律可知，效用的邊際增量是隨著物品增加而降低的。WTA是估算環(huán)境物品減少所帶來的效用，而WTP則是估算環(huán)境物品增加時(shí)候所帶來的效用，故因此會得出WTP小于WTA的結(jié)果。國外在實(shí)際運(yùn)用過程中都選擇WTP，因?yàn)?WTP相對穩(wěn)定、WTP數(shù)值適中，較為可信，而WTA容易引發(fā)一些策略行為。

(三)農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)中的模型構(gòu)建

在農(nóng)戶要求的福利水平不變的情況下，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的WTP和WTA總價(jià)值是由單個(gè)WTP和WTA的價(jià)值相加而得到的?？紤]到我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)屬性與國外不同特點(diǎn)，使用WTA會產(chǎn)生較大的偏差，因此文章也選擇WTP作為價(jià)值度量。根據(jù)模型的假定，黃滟，張安錄認(rèn)為若WTPi是個(gè)人的意愿，則 E(WTPi)代表i區(qū)域內(nèi)年算術(shù)平均支付意愿，r為還原利率，設(shè)定支付年限為n年，可得到i區(qū)域農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值為：

(1)

(四)CVM模型設(shè)計(jì)分析

在CVM模型中自變量為E(WTPi)、r、n，其中的E(WTPi)數(shù)據(jù)較為客觀、穩(wěn)定，即為所有被調(diào)查人的最大平均支付意愿價(jià)格，重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注r和n，即還原率和還原年限。

在實(shí)際確定土地還原率中，在普遍的情況下都是采用無風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)附加調(diào)整利率，無風(fēng)險(xiǎn)利率可以用同期一年定期銀行存款利息率或者國債利率，在考慮到風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整附加利率的時(shí)候，一般會考慮到幾種價(jià)值補(bǔ)償：機(jī)會成本補(bǔ)償、流動性補(bǔ)償以及其他補(bǔ)償，一般的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值補(bǔ)償調(diào)整值可以參照同期物價(jià)波動的幅度，綜合兩個(gè)利率之和，一般的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取4%～7%的居多。還原年限n根據(jù)實(shí)際土地用途轉(zhuǎn)變而取值不同，一般n取值40、50、70。

四、案例研究與實(shí)證分析

(一)案例研究——以安慶市土地置換中轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價(jià)為例

1、轉(zhuǎn)讓區(qū)與受讓區(qū)的選擇與假設(shè)

選擇安慶市各區(qū)的遠(yuǎn)郊城市邊緣的農(nóng)地作為農(nóng)地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)，而在做調(diào)查研究之前，首先采取以下幾點(diǎn)假設(shè)：首先，假設(shè)安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地都是均質(zhì)的。假使安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地符合上述條件。其次，假設(shè)安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的可能性相同。也就是說在排除農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的概率差異之后，使得整體的評估結(jié)果得到一定程度上的修正。再次，農(nóng)地發(fā)展權(quán)設(shè)定與轉(zhuǎn)移交易不受相關(guān)產(chǎn)權(quán)制度、法律法規(guī)的限制。

2、安慶市轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估

以CVM模型對安慶市轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行價(jià)值評估，在選擇WTA和WTP時(shí)候借鑒西方國家大都采用WTP較為客觀，因此在選擇上選用WTP。在進(jìn)行案例評估時(shí)主要是要得出轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)民的最大支付意愿(WTP)，最大支付意愿即為該地區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的預(yù)期收益，通過折現(xiàn)模型得出安慶市轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值。

3、問卷設(shè)計(jì)內(nèi)容與調(diào)查方式

根據(jù)CVM模型問卷設(shè)計(jì)的要求，本次問卷主題包括三個(gè)方面：調(diào)查者基本資料、對農(nóng)地相關(guān)信息的認(rèn)知和購買農(nóng)地發(fā)展權(quán)的最大支付意愿。本調(diào)查問卷一共有16個(gè)問題，其中涉及15個(gè)客觀問題，1個(gè)開放式主觀性問題。在調(diào)查方式上采取隨機(jī)抽樣調(diào)查的形式，在選擇人群類別上盡量做到廣泛、全面。

(二)轉(zhuǎn)讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)支付意愿分析

面向安慶市三區(qū)的遠(yuǎn)郊農(nóng)村地點(diǎn)進(jìn)行問卷調(diào)查，調(diào)查問卷采取面對面形式，共發(fā)放300份問卷，在一對一的情況下搜集到了有效問卷數(shù)量為268份，問卷有效率為89.3%，通過對問卷進(jìn)行整理分析，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

通過對安慶市三區(qū)的最大支付意愿統(tǒng)計(jì)，三區(qū)各100份問卷，其中大觀區(qū)有效問卷為92份，愿意支付人數(shù)為85人，支付率為92.4%。迎江區(qū)有效問卷為85份，愿意支付人數(shù)為83人，支付率為97.6%。宜秀區(qū)有效問卷為91份，愿意支付人數(shù)為81人，支付率為89%。得出大觀區(qū)的最大支付價(jià)格總額為630955元/85人，迎江區(qū)的最大支付價(jià)格總額為919889元/83人，宜秀區(qū)的最大支付價(jià)格總額為407106元/81人。統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2所示。

表2 安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地發(fā)展權(quán)最大支付意愿統(tǒng)計(jì) (單位：元/畝)

(三)模型檢驗(yàn)

通過對調(diào)查問卷的整理，得出了16個(gè)指標(biāo)和數(shù)據(jù)對其進(jìn)行運(yùn)用Eviews最小二乘法回歸分析得出了7個(gè)指標(biāo)通過了顯著性檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示。

表3 安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地發(fā)展權(quán)支付意愿分析

其中X1～X7分別為年齡因素、受教育程度因素、家庭人口數(shù)因素、家庭年收入因素、對農(nóng)地發(fā)展權(quán)認(rèn)知因素、居住地離中小城鎮(zhèn)的距離因素、是否支持農(nóng)地流轉(zhuǎn)因素。

從回歸結(jié)果可以看出，被調(diào)查者中受教育程度高低、家庭人口數(shù)多少、家庭年收入高低以及對農(nóng)地發(fā)展權(quán)認(rèn)知程度與對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的支付意愿的大小成正比，而成反比的因素有年齡因素、被調(diào)查者居住地離中小城鎮(zhèn)的距離。上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果與客觀實(shí)際相符，模型效果整體顯著。

(四)安慶市遠(yuǎn)城區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估結(jié)果及分析

從CVM模型中的問卷調(diào)查結(jié)果中可以看出，安慶市三區(qū)的最大平均支付意愿已經(jīng)得出，分別是大觀區(qū)7423元/畝、迎江區(qū)11083元/畝、宜秀區(qū)5026元/畝。土地還原年限分別為40年、50年和70年。而土地的還原率可以采取安全利率附加，一般取央行三年銀行存款利率發(fā)布的數(shù)據(jù)為2.7%(2016年)，風(fēng)險(xiǎn)附加值考慮同期通貨膨脹或者物價(jià)指數(shù)來加以確定，在這里選用物價(jià)指數(shù)來確定，根據(jù)安慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，安慶市居民消費(fèi)指數(shù)為101.8(2016年)，故此時(shí)的土地還原率r為2.7%+1.8%=4.5%。

1、安慶市三區(qū)遠(yuǎn)郊農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值測算與農(nóng)地征收補(bǔ)償價(jià)值對比分析

大觀區(qū)遠(yuǎn)郊農(nóng)地平均最大支付意愿為7423元/畝，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地時(shí)，此時(shí)的n取值40，r取值4.5%，代入公式(1)，可以得出此時(shí)大觀區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值約為142742元/畝。同理可得迎江區(qū)、宜秀區(qū)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值分別約為213102元/畝、96639元/畝。當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地時(shí)，此時(shí)三區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值分別為153243元/畝。228801元/畝、103759元/畝。當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)化為居住用地時(shí)，此時(shí)三區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值分別為153243元/畝、228801元/畝、103759元/畝。

表4 農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值與農(nóng)地征收補(bǔ)償對比分析 (單位：元/畝)

對比本文對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的測度來看，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值明顯大于農(nóng)地征收補(bǔ)償價(jià)值。平均差額約12萬元/畝。由此可見，土地征收補(bǔ)償中價(jià)值缺失，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值與農(nóng)地征收補(bǔ)償價(jià)值倒掛，價(jià)值差額顯著。

2、安慶市遠(yuǎn)郊農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估結(jié)果簡要評價(jià)

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值大小和該區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密不可分，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，開發(fā)的可能性就越大，帶來的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益就越多，農(nóng)地的發(fā)展權(quán)價(jià)值也就隨之提高。安慶市三區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依次為迎江區(qū)、大觀區(qū)、宜秀區(qū)。從上述評估農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值結(jié)果來看農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值排序符合客觀實(shí)際。由此可以得出，安慶市近郊區(qū)想要獲取遠(yuǎn)郊地區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)需要支付以上的金額，具體作為何種利用方式不同下的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值有差異，一旦交易成功，近郊區(qū)農(nóng)地獲得了開發(fā)的權(quán)利，而遠(yuǎn)郊地區(qū)農(nóng)地就只能一直保持農(nóng)地的功能，且永久不能改變。

五、對策建議

根據(jù)本文的理論與案例分析，我國對農(nóng)地發(fā)展權(quán)相關(guān)的理論與實(shí)踐需要做以下幾個(gè)工作：

1)進(jìn)一步改革土地產(chǎn)權(quán)制度，完善農(nóng)地確權(quán)工作。在文章中所研究的農(nóng)地問題中，產(chǎn)權(quán)對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的影響還是很明顯的，西方國家大都是產(chǎn)權(quán)私有制，而當(dāng)前我國的土地產(chǎn)權(quán)制度改革也在經(jīng)歷著變革，完善農(nóng)地確權(quán)，對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)給予明確，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，減少由征地引起的矛盾，便于農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

2)進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化土地置換政策，尤其是農(nóng)地與建設(shè)用地之間的掛鉤置換。根據(jù)外國城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該適度發(fā)展城市規(guī)模，對城市占有的農(nóng)地資源制定限制性政策。通過對農(nóng)地與建設(shè)用地的掛鉤置換，繼續(xù)強(qiáng)化實(shí)行“一增一減”的置換政策。

3)加快農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度構(gòu)建。由于我國土地產(chǎn)權(quán)的特殊性，在土地置換中置換的是使用權(quán)而不是所有權(quán)，置換中的權(quán)利描述可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)，并對農(nóng)地發(fā)展權(quán)實(shí)行轉(zhuǎn)移交易形成聯(lián)動交易機(jī)制，補(bǔ)償失去了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的農(nóng)戶們，在一定程度上保障和提升農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)性收入。

4)加快農(nóng)地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū)與受讓區(qū)的量化界定。在設(shè)定農(nóng)地發(fā)展權(quán)后，轉(zhuǎn)讓區(qū)與受讓區(qū)在文章中被界定為城市遠(yuǎn)郊和近郊。這個(gè)界定比較宏觀，在實(shí)踐操作過程中，具體量化轉(zhuǎn)讓區(qū)與受讓區(qū)的界定，以土地利用的總體規(guī)劃為前提，通過設(shè)定區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合GIS系統(tǒng)進(jìn)行大數(shù)據(jù)擬合，對遠(yuǎn)郊與近郊的邊界進(jìn)行確定。

5)進(jìn)一步量化農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估。農(nóng)地發(fā)展權(quán)在國內(nèi)研究中定性較多，量化農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價(jià)方面較少，文章通過CVM模型給予農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估，得出了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，為農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值評估提供了一種思路。但對文中評估指標(biāo)如土地還原率、還原年限等可以進(jìn)一步細(xì)化研究。