黃文熙

（611130 西南財經大學法學院 四川 成都）

隨著經濟發(fā)展，房地產市場發(fā)展良好，相關法律和市場制度也在不斷完善，有力促進了房地產行業(yè)的發(fā)展。然而，在房屋買賣的交易的實際操作中，涌現了許多問題，他們也越變復雜，成為影響房地產交易的重要影響因素。其中，一房多賣的問題層出不窮，需要我們加以重視，如果沒有合理、公正解決一房多賣糾紛，會引發(fā)許多矛盾，并會對公序良俗產生沖擊。其合理解決不僅可以促進我國房地產行業(yè)的發(fā)展，還對保障人民群眾的物權、債權發(fā)揮著重要的作用。所以，在已有的歷史經驗與借鑒之下，一房多賣糾紛中物權優(yōu)先取得原則值得我們認真的思考，并且需要健全以公平為核心原則的法律保護制度，加強對個人財產權保護。其中，物權有限取得原則在某種程度上對該問題的解決發(fā)揮著重要的作用。

一、物權優(yōu)先取得原則

物權優(yōu)先效力，是指物權相互間的優(yōu)先效力，是指依物權效力的強弱。而在不同情況下，物權優(yōu)先取得原則是不一樣的。

（一）物權與債權沖突：“不動產物權登記生效”原則

在一房多賣糾紛中，如果雙方只簽訂了合約，沒有進行物權的形式轉讓，法律會優(yōu)先保護物權，即保護房屋的實際所有權人，而債權人的損失只能通過《合同法》進行救濟。

根據《物權法》第十四條規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理?！倍即_立了“不動產物權登記生效”的原則。并且依照物權法理論，動產和不動產物權公示方法是不同的，動產的所有權取得以交付和占有為標志，不動產所有權取得以登記為準。所以，不動產以登記為要件。

當物權與債權發(fā)生競合時，優(yōu)先保護物權。在一房多賣糾紛中，多方購買了該房產，如果有一方進行了登記，則該房屋所有權屬于進行登記的一方。已經辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權要求應予支持。

（二）物權之間的優(yōu)先效力：物權成立在先的取得所有權

學術界有人認為在法律沒有明確規(guī)定物權之間的優(yōu)先效力時，適用“先來后到”規(guī)則，即物權的設立遵循時間在先，權利在先的規(guī)則，先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。在一房多賣糾紛中，若買房者們均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和預告登記手續(xù)的，則物權成立在先的，取得所有權。從一般原則上講，先成立的物權的效力要優(yōu)先于后成立的物權，即先成立的物權效力較強，后成立的物權效力較弱。這樣的處理有利于促進公平交易，是對民法的基本原則即誠實信用原則的堅持。

二、善意第三人在物權取得方面的規(guī)定

《物權法》中的第106條，則規(guī)定了善意取得制度。善意第三人，通常指的是合同雙方當事人以外的人稱為第三人，該第三人不知道法律關系雙方的真實情況，是不知占有人為非法轉讓而取得原物的第三人。根據我國法律規(guī)定，不動產以登記為要件，沒有登記不得對抗善意第三人，所有權人不得請求善意第三人返還原物。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第8、第9及第10條規(guī)定的內容與一房多賣糾紛案件的處理有關，其中提到無效合同的情況有兩種，一種是出賣人故意隱瞞合同標的物為拆遷補償安置房屋的事實而就該房屋簽訂的合同無效。

另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致在先購房人無法取得房屋，經在先購房人請求，可以確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。此時第三人就不屬于善意第三人，法律不予保護。例如，在一房多賣糾紛中，如果出賣人甲與第三人乙惡意串通，導致先購房人丙無法取得房屋的，則乙不為善意第三人，甲乙之間合同無效。

三、預告登記在物權取得的效力

根據《物權法》第二十條，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！笨梢姡敹鄠€買房人沒有辦理登記手續(xù)的，支持辦理預告登記的人的請求。

四、沒有取得房屋所有權的其他買房者的權益保護

若在一房多賣中，其他買房者沒有取得房屋所有權時，應如何保護他們的權益呢？根據《合同法》第54條規(guī)定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷?！?/p>

可見，在一房多賣糾紛中，交付了房費卻沒有取得房屋所有權的損害方，有權請求合同變更或者撤銷，讓賣房者歸還不當得利，并提起其他違約的賠償，在這類情況中，用合同之債的形式對其他購房者的權益給予保護。

五、總結

在現實生活中的一房多賣糾紛，應該就具體問題具體分析，結合《物權法》《債權法》《合同法》等有關法律和基本原則，在不同條件下，適用不同的物權優(yōu)先取得原則。