福建省尤溪縣房地產(chǎn)管理所 黃瑞釧

隨著商業(yè)銀行中住房信貸業(yè)務(wù)的不斷提升，大多數(shù)從事該行業(yè)的相關(guān)人士表示：不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險較低，能夠具有十分良好的收益，并且還可以利用較為可靠的抵押品作為保障，因此其存在的風(fēng)險基本為零。但是，大量的歷史事實發(fā)出警示，單一的不動產(chǎn)抵押風(fēng)險盡管較小，但若干個抵押集中起來可以釀成一個巨大的金融危機(jī)，因此，對此方面風(fēng)險問題進(jìn)行控制，對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化顯得十分必要。

1 不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因

當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于正常的運行狀態(tài)下時，利用房地不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押的貸款風(fēng)險較小，但由于房地產(chǎn)具有較強的特殊性和關(guān)鍵性，成為國內(nèi)外投資者眼中的“掘金寶地”?，F(xiàn)階段，我國居民對住房的需求量逐漸提升，房價也隨之得到顯著增長，與購房者的經(jīng)濟(jì)實力產(chǎn)生較大反差，利用房地不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款的風(fēng)險也逐漸暴露出來，對銀行資產(chǎn)構(gòu)成了較大威脅，抵押貸款風(fēng)險問題產(chǎn)生的主要原因包括以下幾個方面。

1.1 個人住房抵押貸款還款時間跨度大

申請貸款人可能會由于重病、失業(yè)、意外傷害等原因失去還款能力，或者由于房地產(chǎn)價格下跌產(chǎn)生泡沫破裂時，貸款人由于所購買的房子遭到嚴(yán)重貶值而拒絕還款。例如，在1997—2000年我國香港出現(xiàn)的一次房地產(chǎn)泡沫破裂中，由于樓價遭到大幅度貶值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值發(fā)生嚴(yán)重縮水，達(dá)到40%～60%，致使數(shù)十萬戶家庭背負(fù)巨額債務(wù)，眾多貸款人失去償還能力。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的非法經(jīng)營

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，在正常進(jìn)行抵押貸款的基礎(chǔ)上，有時不惜采用非法手段，實施重復(fù)抵押、虛假按揭等欺騙手段從中獲取暴利，一旦企業(yè)的正常運營鏈條出現(xiàn)問題，則會產(chǎn)生較大的法律糾紛，當(dāng)房價下跌時，企業(yè)將很快陷入到困境當(dāng)中，為銀行資金帶來巨大風(fēng)險。這里也存在著一些銀行自身的問題，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，銀行在管理制度、方式等方面存在問題，部分員工的業(yè)務(wù)水平較低，無法及時發(fā)現(xiàn)虛假按揭等問題，為銀行經(jīng)營帶來風(fēng)險；另一方面，為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，在各大銀行競爭中脫穎而出，有些銀行有時明知房貸風(fēng)險已經(jīng)擴(kuò)大，仍然大肆爭奪房貸客戶，為自身帶來較大的風(fēng)險問題[1]。

1.3 政策法規(guī)與社會環(huán)境問題

風(fēng)險形成的誘發(fā)因素不單純的是當(dāng)事人，與政策法規(guī)和社會環(huán)境也有著十分密切的聯(lián)系。例如，我國在企業(yè)信用評估方面較為缺失，尚未建立起強有力的個人稅收登記系統(tǒng)和制度，銀行無法從整體上對借款人的信用進(jìn)行把握，因此很容易作出錯誤的信貸決策。同時，在失信懲戒方面的法律制度不健全，導(dǎo)致虛假證明文件十分普遍，違法成本過低，難以起到有效的威懾作用，這些都將加劇不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

2 不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險指標(biāo)的優(yōu)化

現(xiàn)階段，雖然不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制指標(biāo)體系已經(jīng)日漸成熟，但是由于房地產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致銀行壞賬、金融倒閉的案例仍然時有發(fā)生。從2014年以后，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始逐漸變得理性，個別城市出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，足以見得房地產(chǎn)泡沫對抵押貸款產(chǎn)生的風(fēng)險?；诖耍瑧?yīng)將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險控制體系當(dāng)中，對當(dāng)前抵押風(fēng)險指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化。

2.1 優(yōu)化原則與思路

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與抵押貸款整體水平存在一定的聯(lián)系，而房地產(chǎn)泡沫屬于該行業(yè)風(fēng)險問題的外在體現(xiàn)，因此對該行業(yè)是否存在泡沫問題進(jìn)行分析，則能夠準(zhǔn)確預(yù)測到行業(yè)整體風(fēng)險問題。將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險控制體系當(dāng)中，對當(dāng)前抵押風(fēng)險指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化，不但能夠為金融監(jiān)控機(jī)構(gòu)對行業(yè)風(fēng)險的監(jiān)控提供便利，而且還能夠為銀行抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險提供有力依據(jù)。

2.2 指標(biāo)體系的優(yōu)化

對不動產(chǎn)抵押風(fēng)險指標(biāo)的優(yōu)化主要是將房地產(chǎn)泡沫的判斷指標(biāo)納入其中，主要包括以下幾個方面。

2.2.1 房價增長率

房價增長率與居民可支配收入、經(jīng)濟(jì)增長水平等息息相關(guān)，通過對上述幾項數(shù)據(jù)的對比分析能夠得出，房價是否符合當(dāng)前居民的承受范圍，進(jìn)而得出貸款違約風(fēng)險的發(fā)生幾率，評價此時房地產(chǎn)貸款的整體風(fēng)險。如若房價的增長速度大于居民的購買能力，則房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，此時實施抵押貸款的風(fēng)險也將隨之提升[2]。

2.2.2 房價收入比

所謂的房價收入比主要是指一套住房的價值與當(dāng)?shù)鼐用衲晔杖氲谋戎?。通常情況下，二者間的比值應(yīng)保障在6倍以內(nèi)，如若超出這個標(biāo)準(zhǔn)，則意味著房價過高，存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，如若該比重達(dá)到了10倍，則意味著存在十分嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。房價收入比是衡量當(dāng)前房價高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)房價過高時將會與居民的需求相背離，從國際標(biāo)準(zhǔn)上來看，正常的房價收入比應(yīng)保持在2～6倍范圍內(nèi)。現(xiàn)階段，我國很多地區(qū)的實際房價均已高出這個標(biāo)準(zhǔn)，這也是個別城市產(chǎn)生抵押貸款斷供問題的主要原因之一。

2.2.3 房地產(chǎn)出租價格指數(shù)

房地產(chǎn)市場總體可以被劃分為兩個部分，即銷售市場和租賃市場，通常情況下，租賃市場中更能夠?qū)οM需求進(jìn)行真實的反饋，當(dāng)銷售市場中投機(jī)需求提升時，租賃市場中的需求將會向銷售市場中轉(zhuǎn)移，致使房屋租賃價格下降。在租賃市場中，房價下降的幅度要小于物價上漲，這將證明銷售市場中存在泡沫，此時抵押貸款的風(fēng)險增加；當(dāng)房屋租賃價格下降時，代表著銷售市場中存在的泡沫提升，抵押貸款的風(fēng)險也將進(jìn)一步惡化。

2.2.4 投資性購房比重

所謂的投資性購房比重的計算方式是投資性購房資金與總購房資金的比例關(guān)系，通常情況下，該比例應(yīng)保持在10%以內(nèi)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較?。蝗缛粼摫壤幱?0%～20%范圍內(nèi)，則房地產(chǎn)貸款風(fēng)險提升。該比值與貸款風(fēng)險之間呈現(xiàn)出正比例關(guān)系，當(dāng)比值上升到一定程度時，房地產(chǎn)市場將不再具備耐用消費品的性質(zhì)，此種抵押貸款的風(fēng)險也會隨之提升。

3 控制不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施

在銀行方面，首先，應(yīng)積極樹立正確的經(jīng)營理念，建立健全各項規(guī)章制度與問責(zé)機(jī)制，在實際業(yè)務(wù)操作過程中，應(yīng)加強對房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放、回收等操作，各部門之間要加強協(xié)作、密切配合，落實各項責(zé)任機(jī)制，加強貸后檢查。其次，銀行還應(yīng)建立個人征信信息系統(tǒng)，有效控制信用風(fēng)險的產(chǎn)生幾率，也可以直接引進(jìn)國外成熟的技術(shù)和運行模式，成立獨立的征信公司，使其與市場運行機(jī)制變得更加符合。另外，銀行應(yīng)加強對信貸人員的培訓(xùn)，提升其識別虛假證明材料的能力，可以采用專家講座、現(xiàn)場檢查等方式，增強其審核技能，減少上當(dāng)受騙現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

在政府方面應(yīng)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，轉(zhuǎn)變地方財政依賴賣地、城市依賴房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，限制居民的住宅購買數(shù)量，對兩套以上房產(chǎn)按照投資房的方式對待。打破房地產(chǎn)商的壟斷現(xiàn)狀，允許單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，以此來通過多渠道激活競爭，避免出現(xiàn)壟斷而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止金融危機(jī)的產(chǎn)生。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在抵押貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的同時也使得風(fēng)險問題不斷產(chǎn)生。對此，銀行和政府應(yīng)深刻認(rèn)識到風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并積極將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)納入到抵押風(fēng)險控制體系當(dāng)中，對當(dāng)前抵押風(fēng)險指標(biāo)體系進(jìn)行有效的優(yōu)化，加強對國外先進(jìn)成熟的技術(shù)進(jìn)行吸收和借鑒，與我國的實際情況相結(jié)合，建立具有本國特色的不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險控制系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)

[1] 曲世軍.中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險判斷及防范體系架構(gòu)研究[D].東北師范大學(xué),2015.

[2] 李群榮.房地產(chǎn)周期性波動與商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險控制研究[D].湖南大學(xué),2014.

[3] 李睿.中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險管理研究[D].華東師范大學(xué),2014.