唐承佳，林真真，付珊珊

(棗莊學(xué)院 旅游與資源環(huán)境學(xué)院，山東 棗莊 277160)

0 引言

住房與居民的日常生活密切相關(guān)，整體上看住房均價(jià)在空間上也存在差異.研究小區(qū)住房的特征價(jià)格，揭示住房平均價(jià)格水平的空間分布規(guī)律，不僅可以為政府制定相關(guān)發(fā)展規(guī)劃、進(jìn)行相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供參考建議，也可以為居民選房購房提供更直觀的選擇依據(jù)以及為進(jìn)一步研究城市發(fā)展水平和房價(jià)變動(dòng)是否合理提供理論依據(jù).

目前國內(nèi)對(duì)住房價(jià)格空間分異特點(diǎn)的研究主要分成兩類：第一類是創(chuàng)立特征價(jià)格模型，對(duì)影響房價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行量化，并分析其作用力大?。坏诙愂鞘褂?GIS技術(shù)和地統(tǒng)計(jì)學(xué)，對(duì)住房價(jià)格的空間分布規(guī)律進(jìn)一步研究探討[1].因?yàn)橛绊懛績r(jià)水平差異的許多因素在不同地理位置上互相作用，使得在一定的區(qū)域范圍內(nèi)呈現(xiàn)出房價(jià)空間分布具有差異性，很多學(xué)者對(duì)北京、上海、廣州、深圳等城市的空間格局應(yīng)用了空間分析方法做出了詳細(xì)的研究[2]，但當(dāng)前對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)和分布規(guī)律差異的研究卻極少.本文從地理空間分析的角度，住房地理位置結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施、CBD等分布狀況以及交通設(shè)施，研究住房均價(jià)空間分布規(guī)律及其影響因素.

基于python語言設(shè)計(jì)爬蟲程序，在安居客網(wǎng)站、房天下網(wǎng)站上抓取棗莊市各區(qū)縣和主城區(qū)二手住房小區(qū)均價(jià)以及其空間位置，建立空間數(shù)據(jù)庫，并將數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入ArcGIS軟件中，利用其空間分析功能進(jìn)行空間分析形成核密度圖，結(jié)合棗莊市各區(qū)縣以及主城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、CBD等分布狀況和交通設(shè)施進(jìn)行二手住房價(jià)格空間差異規(guī)律分析，確定影響二手住房價(jià)格空間分布差異的因素.為棗莊市房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施合理布局、棗莊市民合理選購住房提供依據(jù)，也有助于政府制定相關(guān)城市住房政策.

1 研究區(qū)狀況，數(shù)據(jù)來源及研究方法

1.1 研究區(qū)概況

棗莊市位于魯中南南部的低山丘陵，處在黃淮沖擊平原的一部分地帶，全市地勢(shì)北部高南部較低，東部高西部略低，整體呈現(xiàn)出從東北向西南方向傾伏.棗莊市面積約有4550平方公里，其中包括市中區(qū)、薛城區(qū)、山亭區(qū)、臺(tái)兒莊區(qū)、嶧城區(qū)和滕州市(縣級(jí))，全市共有5個(gè)街道辦事處、39個(gè)鎮(zhèn)和46個(gè)鄉(xiāng).棗莊市經(jīng)濟(jì)最初較偏重第一產(chǎn)業(yè)，以煤礦出名.近些年以來，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不斷優(yōu)化升級(jí)棗莊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)迅猛趨勢(shì).

截止到2017年，棗莊市地區(qū)生產(chǎn)總值約2316.21億元， 2017年棗莊市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由原來7.5：51.7：40.8改變成7.0：51.6：41.4，整體上看：第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)比重則有所上升，2017年服務(wù)業(yè)增長7.9%[3].

2017年3月開始，最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策蔓延全國，一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策密集出臺(tái)，其目的是不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，棗莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍流漏出價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)，2017年棗莊市二手住房平均價(jià)格同比去年上漲10.93.

1.2 數(shù)據(jù)獲取及數(shù)據(jù)處理

基于Python語言編寫代碼，設(shè)計(jì)爬蟲程序在安居客網(wǎng)站(https://zaozhuang.anjuke.com/community/?from=esf_list_navigation)、房天下網(wǎng)站(http://esf.zaozhuang.fang.com/)、找房網(wǎng)站(http://zaozhuang.zhaofangw.cn/index.php?caid=3)上抓取棗莊市5區(qū)1市的二手住房小區(qū)的具體名稱小區(qū)均價(jià)以及各小區(qū)的具體地址以及經(jīng)緯度坐標(biāo)，獲取數(shù)據(jù)存儲(chǔ)于EXCEL表格中.

處理獲取的表格數(shù)據(jù)，對(duì)照百度地圖(https://map.baidu.com/)檢驗(yàn)并修改小區(qū)有誤的經(jīng)緯度坐標(biāo)以及小區(qū)地址，刪除不存在的小區(qū)，將整理后的結(jié)果依次按照小區(qū)名稱、小區(qū)均價(jià)、具體地址、經(jīng)緯度坐標(biāo)的順序重新存儲(chǔ)，建立空間數(shù)據(jù)庫.

1.3 技術(shù)方法

運(yùn)用ArcGIS10.0加載已經(jīng)矢量化的棗莊市地圖，作為空間分析的底圖.導(dǎo)入處理后帶有房價(jià)的空間數(shù)據(jù)庫，在ArcGIS中表現(xiàn)為點(diǎn)要素，并轉(zhuǎn)化WGS-84坐標(biāo)系，使點(diǎn)要素的坐標(biāo)與底圖坐標(biāo)相一致.對(duì)飛出底圖之外的點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)修改，將修改后的點(diǎn)要素與底圖進(jìn)行空間相交分析，刪除偏差較大的點(diǎn).

圖1.獲取的二手房空間數(shù)據(jù)

對(duì)處理后的點(diǎn)要素進(jìn)行疊加、地形轉(zhuǎn)柵格、核密度等空間分析.

2 棗莊市二手住房小區(qū)均價(jià)空間分析

2.1 地形轉(zhuǎn)柵格分析

ArcGIS中的地形轉(zhuǎn)柵格是一種插值分析方法，這種分析方法是利用迭代有限差分插值技術(shù).在運(yùn)算過程中進(jìn)行優(yōu)化，使得表面呈現(xiàn)出一定的連續(xù)性，類似于局部差值分析的連續(xù)行，在實(shí)際應(yīng)用中這種分析方法用來擬合DEM，擬合后呈現(xiàn)出一定的地形突變，從視覺上感受三維立體效應(yīng)[4].

對(duì)相交處理后的點(diǎn)圖層進(jìn)行地形轉(zhuǎn)柵格分析，輸入經(jīng)緯度坐標(biāo)作為X Y值，X Y在同一平面內(nèi)，其中Z值導(dǎo)入空間數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫中的小區(qū)二手住房小區(qū)均價(jià)作為高程數(shù)據(jù)，不同的房價(jià)代表不同的高程數(shù)據(jù)，設(shè)置容差為5.0 和 200.0.(如圖2)

圖2.棗莊市二手房價(jià)空間分布柵格分析

圖中不同的灰色梯度分別代表不同的小區(qū)二手住房均價(jià)，顏色梯度差別不明顯，表明棗莊市二手住房小區(qū)均價(jià)各區(qū)縣相差不大，僅在棗莊市南部的臺(tái)兒莊古城區(qū)出現(xiàn)了一個(gè)明顯的灰度梯度色區(qū)，表明該位置的二手住房小區(qū)均價(jià)與整個(gè)棗莊市相比具有顯著的差異.

2.2 核密度分析

利用核密度分析工具對(duì)其周圍鄰域范圍中的密度進(jìn)行要素計(jì)算.核密度分析不僅可以計(jì)算點(diǎn)要素的密度，同樣也適用于線要素密度的計(jì)算[5].

對(duì)棗莊市小區(qū)二手房均價(jià)進(jìn)行點(diǎn)要素的核密度計(jì)算，利用密度分析算出每一個(gè)將要輸出的柵格像元周圍的點(diǎn)要素的密度.核密度分析可理解為在每一個(gè)要計(jì)算的點(diǎn)上方都存在著一個(gè)較為平滑的曲面，其中在進(jìn)行搜索半徑僅僅允許使用圓形領(lǐng)域，這個(gè)平滑的曲面在點(diǎn)位置處其表面的值達(dá)到最大，當(dāng)點(diǎn)與點(diǎn)之間的距離的增大時(shí)其表面值也會(huì)緩緩下降，而當(dāng)所要搜索的半徑等于點(diǎn)的距離時(shí)，此時(shí)在該位置處的表面值等于零[6].

在進(jìn)行操作時(shí)，通常情況下，進(jìn)行建立的平滑的曲面單位一般條件下由所輸入的點(diǎn)要素?cái)?shù)據(jù)決定的，也可以在制圖輸出過程中自行設(shè)定.若使用面積單位，則需要在計(jì)算中將所得到的像元密度乘上相對(duì)應(yīng)的因子.

加大半徑不會(huì)使計(jì)算所得的密度值產(chǎn)生很大變化.雖然更大的鄰域范圍內(nèi)將包括更多的點(diǎn)，但計(jì)算密度時(shí)點(diǎn)數(shù)將除以更大的面積.更大的半徑主要影響是計(jì)算密度時(shí)需要考慮到更多的點(diǎn)，而這些點(diǎn)可能距柵格像元更遠(yuǎn)[7].

在ArcGIS中，利用空間分析工具中的核密度分析，以處理后的點(diǎn)要素為對(duì)象，進(jìn)行點(diǎn)要素的核密度計(jì)算與分析，設(shè)置默認(rèn)搜索半徑參數(shù)，生成核密度圖(如圖3)，整體顏色梯度一致，表明棗莊市二手住房小區(qū)7整體情況相差不大，但是其中有三個(gè)小區(qū)顏色梯度具有顯著差異性，分別位于市中區(qū)、滕州市、薛城區(qū)，說明此三處的二手住房小區(qū)交易較熱，分布較為集中.

圖3.棗莊市二手房價(jià)空間分布核密度分析

2.3 疊加分析

疊加分析可以實(shí)現(xiàn)多種數(shù)據(jù)集的要素合并，形成一個(gè)新的要素.在實(shí)際應(yīng)用中一般是疊加分析與其他空間分析結(jié)合使用.采用要素疊加方法將棗莊市內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)置要素(路網(wǎng)、水系、商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等)與核密度分析得到的圖層進(jìn)行疊加分析[8].綜合解釋地形柵格轉(zhuǎn)換出現(xiàn)分異的原因以及出現(xiàn)三個(gè)核區(qū)的影響因素.疊加分析效果如圖4.

圖4.棗莊市二手房價(jià)空間分布與基礎(chǔ)設(shè)施疊加分析

3 棗莊市二手住房小區(qū)均價(jià)空間分布特征及其影響因素

3.1 空間分布特征

棗莊市二手住房小區(qū)均價(jià)總體呈現(xiàn)“一個(gè)極核”的分布格局，多個(gè)中心發(fā)展趨勢(shì)顯現(xiàn).從棗莊市地形轉(zhuǎn)柵格圖中可以看出，棗莊市滕州、薛城、市中均有不規(guī)則的中心發(fā)展.其中滕州市內(nèi)的中心大體沿省道、鄉(xiāng)道延伸方向延伸，表明滕州市內(nèi)的二手住房小區(qū)均價(jià)，受道路的影響較為明顯；薛城區(qū)二手住房小區(qū)均價(jià)較高的地方多臨近政府機(jī)構(gòu)和學(xué)校；市中區(qū)內(nèi)中心發(fā)展其周圍的基礎(chǔ)設(shè)施都較完善；臺(tái)兒莊東南部出現(xiàn)一個(gè)極核，以臺(tái)兒莊古城為中心的極核是全棗莊市內(nèi)房價(jià)最高的地方，房價(jià)甚至超過1萬元.

棗莊市二手住房小區(qū)房源呈現(xiàn)“一個(gè)中心，四個(gè)次中心”從棗莊市的核密度圖中可以看出，市中區(qū)二手住房小區(qū)房源有一個(gè)明顯的中心，市中因其為老城人口最多，此處的二手房最受歡迎，在滕州、薛城、嶧城、臺(tái)兒莊區(qū)分別出現(xiàn)不同范圍的次中心，其中薛城區(qū)的次中心呈現(xiàn)出明顯的不規(guī)則.

3.2 影響因素

住宅價(jià)格的空間分布受多種因素的共同影響.結(jié)合棗莊市二手住房小區(qū)市場(chǎng)的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)其二手住房小區(qū)均價(jià)空間分布影響較大的因素有4個(gè)：交通情況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、學(xué)校和政府機(jī)構(gòu)、景區(qū).

在國道省道鄉(xiāng)道沿線等交通較為發(fā)達(dá)的地方，沿交通線路分布的小區(qū)方便市民上下班，是市民首選的房源，導(dǎo)致二手住房小區(qū)均價(jià)普遍較高.

在通達(dá)度較高的市區(qū)，交通情況不是影響二手住房小區(qū)均價(jià)的主要因素，市民大多愿意選擇基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的小區(qū)，此時(shí)靠近公園、銀行、商廈、超市、餐飲等的小區(qū)均價(jià)普遍較高.

隨著棗莊市新城的開發(fā)，學(xué)校和政府機(jī)構(gòu)的搬遷，有一大部分人搬至新城，這些人包括政府公務(wù)員、陪讀學(xué)生家長和小商販等.為了工作方便，這部分人多選擇居住在交通較為便利的政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校旁邊，使得薛城區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校附近的二手住房小區(qū)均價(jià)上漲較快.

臺(tái)兒莊景區(qū)是國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)，游客來自全國各地，由于景區(qū)的客流量增多，管理景區(qū)的工作人員增多，為了工作方便他們多選擇就近居住在景區(qū)附近，加之游客的短時(shí)間居住，使得以景區(qū)為中心的二手小區(qū)住房均價(jià)普遍較高.

4 結(jié)論

利用 GIS 空間分析方法得出棗莊市二手住房小區(qū)均價(jià)呈現(xiàn)“一個(gè)極核”多個(gè)中心發(fā)展趨勢(shì)的空間分布格局特征，受到交通情況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、學(xué)校和政府機(jī)構(gòu)的影響，中心發(fā)展呈現(xiàn)不規(guī)則分布，臺(tái)兒莊景區(qū)的發(fā)展會(huì)抬高附近整體房價(jià)，出現(xiàn)一個(gè)極核的格局.棗莊市二手住房小區(qū)房源呈現(xiàn)“一個(gè)中心，四個(gè)次中心”.一個(gè)中心位于建城區(qū)較早的市中區(qū)，其余四個(gè)次中心分別位于各區(qū)縣基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的城市建成區(qū).