葉青

近幾年，買房成為居民生活中的熱門話題，很多家庭傾其所有買房，其中不少人買二手房。由于二手房交易流程復(fù)雜，涉及問題較多，特別是買賣雙方對(duì)房屋交易法律知識(shí)了解不夠，容易導(dǎo)致糾紛。本案中，就是在二手房交易時(shí)，輕信熟人，自己不僅吃了官司，所購房屋也要被拍賣……

熟人交易，方便未必可靠

2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區(qū)的中年女士黃曉敏，在路上遇到了年過半百的男子馬春生。兩人過去住在同一條街，算是老熟人。后來，馬春生搬離原處，兩人近兩年見面的機(jī)會(huì)少了。這次見面，彼此拉起了家常。

閑聊中，馬春生說，最近父親病重，家里經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)吃緊，想把位于市區(qū)北雀路那套剛買的新房賣掉，給父親救急。并叮囑黃女士，要是知道誰想買房，請(qǐng)其幫忙推薦。

說者無意聽者有心。此時(shí)，黃曉敏正打算買房，對(duì)方所說的地段也不錯(cuò)。她想，看在老熟人的份上，馬春生不會(huì)要價(jià)太高吧？于是，她用試探的口吻問對(duì)方，房屋的價(jià)格大概是多少？得知黃曉敏有意購買，馬春生自然高興，當(dāng)場(chǎng)表示在價(jià)格上肯定優(yōu)惠。于是，兩人當(dāng)天一起看了房子。

黃曉敏對(duì)該房的位置和戶型都很滿意，馬春生開出的60萬元價(jià)格也算合理。兩人交談中，黃曉敏得知房產(chǎn)證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒有還清，但她對(duì)房子總體上還滿意。出于對(duì)馬春生的信任，黃曉敏直言到：我很中意你這套房，待回去跟家人商量后，過幾天就答復(fù)你。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買賣協(xié)議?？紤]到該房沒有房產(chǎn)證，房屋過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的31萬元，以黃為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

協(xié)議簽訂后，黃曉敏按約支付給馬春生29萬元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發(fā)票和房門鑰匙，一并交給黃曉敏。之后，黃曉敏請(qǐng)人裝修房子、購買家具也按部就班進(jìn)行著。

黃曉敏萬萬沒料到，馬春生竟然辜負(fù)了她的信賴和十幾年的交情。2014年年初，馬春生辦理了該房屋的所有權(quán)證，卻一直隱瞞著黃曉敏。7月份，馬春生又將賣給黃曉敏的這套房子作擔(dān)保，抵押給了另一男子陳永革，并向陳借款30萬元，期限半年，月息利率2%，并與陳永革辦理了抵押登記手續(xù)。

對(duì)于房屋抵押和借款的真實(shí)情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。馬春生只給陳永革支付了4個(gè)月的利息，便銷聲匿跡，到還款時(shí)限屆滿，馬再未現(xiàn)身。陳永革在找不到馬春生的情況下，按房產(chǎn)證上登記的地址找上門，結(jié)果見到的卻是黃曉敏。

債主現(xiàn)身，房子面臨拍賣

黃曉敏和陳永革兩人見面后，才得知房屋抵押和借款的原委，他倆都意識(shí)到被馬春生忽悠了。陳永革隨后說，自己想通過拍賣該房抵債。黃曉敏一聽賣房，立刻傻了眼。盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革為避免自己的經(jīng)濟(jì)受損，直言相告黃曉敏，要么騰房，要么替馬春生償還其貸款。否則，將走法律程序拍賣。

面對(duì)馬春生的要求，黃曉敏當(dāng)然不答應(yīng)。雙方各執(zhí)己見，誰也不愿退讓。

過了一段時(shí)間，陳永革見黃曉敏仍不愿妥協(xié)，2015年4月10日，陳永革將馬春生告到柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款30萬元及利息，并按每日1%支付違約金。

黃曉敏得知陳永革起訴了馬春生，她擔(dān)心房屋被法院拍賣，給自己帶來更大的經(jīng)濟(jì)損失，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。由于黃曉敏和馬春生曾簽有協(xié)議，約定兩年半后過戶，期限未滿，公安機(jī)關(guān)認(rèn)為屬于民事糾紛，建議黃到法院去解決。

為了避免損失，2015年8月7日，黃曉敏也提起訴訟，請(qǐng)求柳北區(qū)法院認(rèn)定她和馬春生之間的房屋買賣協(xié)議合法有效，馬春生應(yīng)在2015年年底前將房屋過戶給她。

由于陳永革起訴馬春生的案子先立案，案情清晰，證據(jù)充分， 2015年11月21日，法院作出判決：馬春生歸還陳永革30萬元本息及違約金。

判決一生效，陳永革便向法院申請(qǐng)執(zhí)行馬春生的房屋財(cái)產(chǎn)。因黃曉敏買的該房依舊登記在馬春生名下，便被查封了……

一個(gè)月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。但是，這個(gè)“時(shí)間差”對(duì)黃曉敏十分不利，為后續(xù)利益糾紛埋下了隱患。

黃曉敏雖是受害人，但法院對(duì)陳永革的那份訴訟判決??——查封拍賣涉案房屋，令她十分不安。2016年8月26日，在法院執(zhí)行當(dāng)天，黃曉敏就執(zhí)行標(biāo)的提出了書面異議，要求中止執(zhí)行，將房屋返還給她。法院經(jīng)審查后，9月30日，駁回了黃曉敏提出的異議。

自己疏忽而敗訴，房子被拍賣

花幾十萬元買的房子將被拍賣，黃曉敏欲哭無淚，后悔莫及。2016年11月4日，抱著最后一線希望，她把陳永革和馬春生一并告到柳北區(qū)法院，請(qǐng)求判決停止對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

2017年7月12日，柳北區(qū)法院開庭審理了此案。

為了保住房子，開庭前，黃曉敏下了不少功夫。在法庭上，黃曉敏根據(jù)高法關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果不動(dòng)產(chǎn)買受人在法院查封之前，已經(jīng)簽了合法有效的書面買賣合同，合法占有不動(dòng)產(chǎn)、支付全部價(jià)款、或者雖然支付部分價(jià)款但將價(jià)款按法院的要求交付執(zhí)行，未辦理過戶登記也不是出于買受人自身的原因，買受人可以提出異議，法院應(yīng)予以支持。陳永革和馬春生之間的借貸屬于金錢債權(quán)，而黃曉敏與馬春生之間在2013年就簽訂了房屋買賣協(xié)議，不僅首付了29萬元房款，還通過替馬春生還貸支付著剩余價(jià)款，且從未間斷過。另外，本人實(shí)際居住并占有房屋，這完全符合上述規(guī)定。

陳永革認(rèn)為，法院已認(rèn)定他本人的抵押權(quán)合法有效，而且抵押權(quán)屬于擔(dān)保物，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，他享有優(yōu)先受償權(quán)。陳的代理律師也指出，黃曉敏之所以遭受損失，是源于她自己的疏忽，如果她買房后及時(shí)進(jìn)行“預(yù)告登記”，那么，陳永革去辦理抵押登記時(shí)，就會(huì)知道該房屋已另有主人，陳就不會(huì)把錢借給馬春生，之后的糾紛也就不會(huì)出現(xiàn)了。

當(dāng)法官問黃曉敏為何交了29萬元房款卻不辦理“預(yù)告登記”時(shí)，她懊惱地說：“因?yàn)檫^去和馬春生熟悉，我太相信他了！另外，我也不知道還有這樣一種登記，更不清楚它的重要性。”

法官在調(diào)解時(shí)，曾努力讓兩人達(dá)成和解，無奈雙方意見分歧太大，調(diào)解難以達(dá)成。面對(duì)出乎意料的后果，黃曉敏覺得很委屈，認(rèn)為虧大了，自己不僅裝修了房屋，還支付了馬春生首付款并替他償還房貸。如果房屋被拍賣，所得款項(xiàng)除了交納拍賣費(fèi)，還要支付陳永革30萬元的本息和違約金，房款所剩無幾。

法院審理認(rèn)為，黃曉敏向馬春生購買房屋，但尚未支付全部價(jià)款，不符合最高人民法院的相關(guān)規(guī)定；陳永革因抵押享有擔(dān)保物權(quán)，可以優(yōu)先受償。黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議，雖已被法院認(rèn)定合法有效，在馬春生未履行義務(wù)的情況下，黃曉敏應(yīng)當(dāng)向其主張違約責(zé)任，而不能因此對(duì)抗陳永革的擔(dān)保物權(quán)。

2017年9月，柳北法院依據(jù)《民事訴訟法》第64條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第90條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第27條之規(guī)定，駁回了黃曉敏的訴訟請(qǐng)求。她購買的此套仍登記在馬春生名下的房屋，將被法院拍賣……

因忽略了房屋買賣“預(yù)告登記”，黃曉敏買的房子將被拍賣，所得錢款要為馬春生還債，她的經(jīng)濟(jì)損失不言而喻。盡管黃曉敏與馬春生之間還有房屋買賣協(xié)議，她可以另行起訴馬春生，要求馬返還房款，但難度可想而知……

律師提醒：不動(dòng)產(chǎn)交易，切莫忽視預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為了保障將來能順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的將不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》相關(guān)司法解釋，則將其細(xì)化為未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣做的目的，是限制賣方再次處分已經(jīng)出售的不動(dòng)產(chǎn)，保障買受方權(quán)利。辦理預(yù)告登記，提交的材料和手續(xù)并不難。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值往往較高，如果買賣過程中出現(xiàn)糾紛，將面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。