高榮偉

從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級(jí)。其中，僅2018年以來(lái)出臺(tái)的大大小小的調(diào)控政策，就有115次之多。經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，一度瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

時(shí)下，人們最關(guān)心的是：未來(lái)房地產(chǎn)將如何走，房?jī)r(jià)將何去何從？談及此，不少人持極其樂(lè)觀的態(tài)度，也有人的觀點(diǎn)恰與之相反，馬云在杭州舉行的全球峰會(huì)上的話言猶在耳，“8年以后中國(guó)最便宜的就是房子，未來(lái)房子如蔥?！?/p>

不過(guò)，經(jīng)過(guò)理性分析之后，人們更傾向于這樣的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)一如既往，將調(diào)整不斷；原有的格局在逐漸打破，新的長(zhǎng)效、健康格局正在加速形成，屬于剛需的時(shí)代即將到來(lái)。

樓市開(kāi)始回歸理性

2017年3月17日開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)史上調(diào)控最為嚴(yán)厲政策蔓延全國(guó)。調(diào)控政策密集出臺(tái)的同時(shí)，國(guó)家不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，發(fā)行了首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），房地產(chǎn)稅征收原則亦首次披露。在多方的齊發(fā)力下，房?jī)r(jià)結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入進(jìn)一步放緩，炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大受到抑制。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性。

進(jìn)入2018年，各地限購(gòu)限貸政策仍在升級(jí)延續(xù)。在金融去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道明顯縮緊，樓市金融監(jiān)管不斷收緊，對(duì)中介和開(kāi)發(fā)商的審查也毫不放松。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改變無(wú)不彰顯國(guó)家對(duì)于改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀的迫切需求和決心，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)。

今年兩會(huì)上釋放了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重磅消息，很多人認(rèn)為今年樓市的調(diào)控將會(huì)松綁。近期，有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被提到了一個(gè)歷史的高度，“哪怕一些城市放開(kāi)一些口子，官方立馬出來(lái)澄清，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。早前，蘭州、南京、武漢等城市相應(yīng)發(fā)布了比較寬松的調(diào)控政策。如蘭州發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)；繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域則取消限購(gòu)社保、納稅證明。合肥宣布取消限價(jià)，合肥市物價(jià)局和市國(guó)土資源局表示，商品房由開(kāi)發(fā)商自行定價(jià)，2016年11月之前出讓地塊不限價(jià)。

樓市一有風(fēng)吹草動(dòng)，總是牽動(dòng)著人們那棵敏感的神經(jīng)。蘭州、合肥、南京等地的政策調(diào)整，就被過(guò)分敏感的人看成了調(diào)控放松的信號(hào)。對(duì)此，新華社第一時(shí)間發(fā)表評(píng)論指出，此次蘭州市限購(gòu)“松綁”政策中，這些城郊區(qū)域取消限購(gòu)，突出了“因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控”的特點(diǎn)，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求。人民日?qǐng)?bào)也表示，樓市調(diào)控不會(huì)“拉抽屜”，微調(diào)不必過(guò)度解讀。無(wú)論是蘭州的放開(kāi)限購(gòu)，還是合肥所謂放開(kāi)限價(jià)，其實(shí)都證明了一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控不再搞一刀切，即實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、遏制投機(jī)炒房。至于“本輪樓市調(diào)控是不是到頭了”，央媒也給出了答案，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)發(fā)文：“告別周期，未來(lái)5年，調(diào)控都不會(huì)退出?！?/p>

有評(píng)論人士認(rèn)為，北京的擬議中的“限改共”政策，代表了調(diào)控的新高度。5月7日，北京市住建委對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》正式公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷(xiāo)售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，新政其實(shí)起到了“雙防雙?！钡淖饔??！半p防”既通過(guò)土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷(xiāo)售價(jià)格，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

因調(diào)控力度偏大、出臺(tái)時(shí)間較早，北京向來(lái)被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。由“限改共”以及正在實(shí)施中的調(diào)控政策不難看出，2018年樓市調(diào)控將更多的從居住者的角度出發(fā)，房住不炒的定位將更準(zhǔn)確地執(zhí)行，房子的居住屬性將逐漸回歸?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2018年的下半年，國(guó)家將繼續(xù)調(diào)控的力度和決心不會(huì)變，而新的政策將會(huì)進(jìn)一步保障剛需購(gòu)房者的權(quán)益。

剛需購(gòu)房者入市積極性提高

“回歸價(jià)值將是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)核心標(biāo)志。”分析師指出，從近期樓上的變化來(lái)看，可以用一句話來(lái)概括，那就是：居住的時(shí)代來(lái)臨了。

從政策看，中原地產(chǎn)分析師表示，2018年全國(guó)各地調(diào)控政策依然在持續(xù)，疊加信貸收緊，目前市場(chǎng)調(diào)控下，不存在回暖的市場(chǎng)政策基礎(chǔ)。但熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控已經(jīng)超過(guò)一年，剛需購(gòu)房者最近入市的積極性有所提高，市場(chǎng)成交量已經(jīng)相比谷底有所恢復(fù)。

中原地產(chǎn)首席分析師表示，一線樓市“五一”小長(zhǎng)假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，“4月入市項(xiàng)目明顯增加，小長(zhǎng)假前8盤(pán)齊開(kāi)，近3000套房源入市”?！笆袌?chǎng)成交量谷底回升主要源于剛需購(gòu)房者入市積極性提高?！彪m然小長(zhǎng)假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場(chǎng)走勢(shì)，但從趨勢(shì)看，5-6月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是限價(jià)政策嚴(yán)格的區(qū)域，很可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)搖號(hào)銷(xiāo)售政策。

種種信號(hào)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷的政策“縫合”下，已經(jīng)日漸痊愈，炒房者已不再是剛需買(mǎi)房客的困擾。房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)已經(jīng)清晰明了：房?jī)r(jià)惡意上漲的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，投機(jī)炒作被逼如絕境，屬于剛需的時(shí)代正在來(lái)臨。

中國(guó)證券報(bào)記者今年“五一”期間走訪北京地區(qū)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，假期前來(lái)看房的客戶(hù)可謂絡(luò)繹不絕。剛需推升市場(chǎng)活躍度。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮。而首套房剛需購(gòu)買(mǎi)者則是住房市場(chǎng)的“香餑餑”。據(jù)門(mén)頭溝某樓盤(pán)的售樓人員介紹，此處房產(chǎn)的顧客主要是四五十歲、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，主要是“買(mǎi)一賣(mài)一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣(mài)出獲得新房的首付款。

售樓人員表示，現(xiàn)在購(gòu)房者都是剛需，而且由于限購(gòu)政策，沒(méi)有人能夠像過(guò)去那樣來(lái)買(mǎi)房。 “力度空前的認(rèn)房認(rèn)貸嚴(yán)控手段，嚴(yán)防投機(jī)，及其大量的共有產(chǎn)權(quán)入市，再加上租賃政策同步推動(dòng)，令北京樓市成為剛需買(mǎi)房人的時(shí)代?！痹u(píng)論人士指出。

據(jù)5月4日《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近日，東莞出臺(tái)了針對(duì)首套房和二套房公積金貸款額度的調(diào)整方案。根據(jù)新方案，職工從5月1日起，在東莞使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的，最高貸款額度由80萬(wàn)元提高至120萬(wàn)元，而二套房最低首付比例則由三成提高至四成，從而達(dá)到“滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”的要求。

“回歸居住屬性”還有多遠(yuǎn)呢？

從大周期來(lái)看，我國(guó)樓市已經(jīng)走過(guò)近30個(gè)年頭了。從上漲趨勢(shì)來(lái)看，近30年里，“芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”，樓市可謂一路上漲。

房?jī)r(jià)迅猛上漲造成了眾多家庭的負(fù)債。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比已經(jīng)達(dá)到68%，北京和上海則高達(dá)85%。“一邊是房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的高占比，一邊卻是房貸成為家庭最大的負(fù)債。美國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)值不到家庭負(fù)債水平的3倍，其家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比僅為36%。“但中國(guó)住宅市場(chǎng)卻擁有超過(guò)家庭負(fù)債總額8倍的資產(chǎn)作為擔(dān)?！薄?/p>

房產(chǎn)在家庭財(cái)富中占比這么高，存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)隱患。“我們窮得只剩下房子了”，說(shuō)的就是這種情況可能出現(xiàn)的最終結(jié)果。情況已經(jīng)在出現(xiàn)了。

如何讓房子真正回歸居住屬性？房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)一年多的強(qiáng)勁調(diào)控，很多專(zhuān)業(yè)人士已從中瞄到了一個(gè)大趨勢(shì)：一個(gè)全新購(gòu)房體系和全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在全國(guó)范圍建立起來(lái)，各地已經(jīng)不再以房地產(chǎn)為核心來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增速。未來(lái)所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”展開(kāi)，去庫(kù)存新政將持續(xù)發(fā)力，著力支持剛需以及改善性購(gòu)房需求。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)剛需上位時(shí)代來(lái)臨了。需要一套住房的您，還用急著搶房嗎？