應(yīng)麗芳

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營利潤，在成本支出上必須注重會計成本核算，對成本實施動態(tài)化管控。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會計成本核算與管控過程中普遍存在的問題，并在此基礎(chǔ)上針對性的提出應(yīng)對措施，以期為房地產(chǎn)提高成本核算與管控水平、提高經(jīng)營績效發(fā)揮借鑒作用。

關(guān)鍵詞：成本核算；房地產(chǎn)企業(yè)；策略

引言

近年來，由于國家層面提倡各地政府針對房地產(chǎn)行業(yè)因城施策，各地方政府層面限購、限售、限價、限貸、租賃住房的推出等調(diào)控政策變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨項目銷售周期拉長、投資不確定因素增加、運營風(fēng)險加大，項目資本金占用延長，嚴重考驗企業(yè)資金實力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

1、土地費用

土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要部分，占據(jù)項目開發(fā)成本的50%左右。土地費用里含土地出讓金、拆遷補償費用等。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定對投資項目的評估預(yù)測時，首先將預(yù)計的土地費用通過土地面積和相應(yīng)的容積率來計算出所開發(fā)產(chǎn)品的每平方米面積所占有的土地成本，然后據(jù)此來進行項目的可行性評估。

2、前期工程費用

前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃設(shè)計費用，該項對整個項目的開發(fā)進展起指示引導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計費一般占建安工程費的3%，水文地質(zhì)勘探工程費用，一般為設(shè)計費的0.5%，“三通一平”一般占概預(yù)算的0.35%。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程費主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費用等，它是項目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占據(jù)著開發(fā)成本的半壁江山。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施工程費，用于開發(fā)小區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖等保證業(yè)主生活基本保障的建設(shè)費用。通常采用單位指標(biāo)估算法來計算，可按建筑平方米或用地平方米造價計算。

5、公共配套設(shè)施費用

公共配套設(shè)施費主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等方便業(yè)主日常生活的配套設(shè)施費用。該費用占項目總投資的10～15%。

6、開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費主要包括開發(fā)小區(qū)項目部的工資、福利費、折舊費等，它不能直接歸屬于某項直接開發(fā)成本，是在上述五項費用之外的，但同樣是用于項目開支的費用，需要在進行產(chǎn)品成本分配時再按相應(yīng)比例進行分攤。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算策略

1、確定合理的成本費用核算方法及歸集

（1）對于成本費用核算方法，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按實際發(fā)生成本費用進行計量與核算。其中，應(yīng)計人開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

①占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。譬如：開發(fā)成本-土地使用費、契稅按占地面積進行分攤。

②建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。譬如：開發(fā)成本-大市政費按建筑面積進行分攤，開發(fā)成本-前期工程費按建筑面積進行分攤，開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費按建筑面積進行分攤，開發(fā)成本-建筑安裝工程費按建筑面積進行分攤，管理費用和銷售費用按建筑面積進行分攤。

③直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

④預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。在開發(fā)間接費用分配上也應(yīng)盡可能合理分配，譬如：財務(wù)費用中的銀行利息貸款支出按利息支出總額占各個不同類型房地產(chǎn)項目投入資金的百分比進行合理分配與歸集。

（2）在成本核算歸集方面，對實際發(fā)生的各項支出按照性質(zhì)和經(jīng)濟用途應(yīng)盡量作到合理、合法、準(zhǔn)確。與工程部門積極配合，譬如一是分清哪些應(yīng)計入開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費-紅線內(nèi)市政工程和紅線外市政工程。二是與工程管理和建設(shè)有關(guān)的人員工資計入開發(fā)間接費用，與工程無關(guān)的其他人員工資計入管理費用。三是分清資本化與費用化期間，貸款利息費用應(yīng)資本化的部分計入開發(fā)間接費用，工程竣工結(jié)算后不予資本化的部分應(yīng)費用化，計入財務(wù)費用。四是對用房地產(chǎn)企業(yè)自用部分在符合工程竣工條件后應(yīng)及時轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，發(fā)生的日常修理費、小額裝修費應(yīng)予以費用化處理。

2、清晰界定成本核算對象

成本核算的對象設(shè)置應(yīng)依據(jù)“方便管理，核算清晰”為原則，結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修等分別做出相應(yīng)對象設(shè)置。如果在同一區(qū)域、同一開竣工時間，同一施工方施工，同一施工結(jié)構(gòu)，那么就可以合并成為一個成本核算對象。例如作者本人所在的單位，目前開發(fā)的第一個項目是六幢高樓，均在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證上，由一個總包單位承建這個主體項目，同時施工，同時竣工，同為高層建筑，顯然可以很清晰的將該項目做為一個成本核算對象；如果房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模較大，建設(shè)工期分開核算，由不同施工方施工，不在同一時段開竣工，那么就可以按開發(fā)項目的區(qū)域分批次劃分，或按建筑工程的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)來劃分。再如：作者本人任職的單位目前有三塊土地，其中第一塊土地即上述所述，單獨立項成本核算，其他兩塊土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證也是分開頒發(fā)，并且不是在同一時間開發(fā)，也不是由同一總包方進行施工，顯然必須進行分項目核算，針對我單位的個例情況，會計成本核算對象就要分三個項目進行明細核算，這樣能夠合理計算各項目建筑類型的產(chǎn)品成本，進而能界定各類型的房產(chǎn)價格，從而了解各產(chǎn)品的收支盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)成本核算對象作出相應(yīng)決策。

3、強化會計成本管控力度

房企項目開發(fā)建設(shè)、運營周期長，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大，為保障企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期利潤，降低運營風(fēng)險，企業(yè)成本管控就成為不二法則。地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員在做好會計成本核算工作的同時，必須充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督管理職能，加強會計成本管控力度。改變財務(wù)部門由以往過分注重會計成本核算工作逐步向加強會計成本管控工作轉(zhuǎn)變，由核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，不斷的強化會計成本管控力度，促進企業(yè)降本增效。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的成本管控工作過程中，可以在結(jié)合項目自身實際情況的基礎(chǔ)上，充分借鑒利用公司已完工項目形成的歷史成本信息及正在開發(fā)建設(shè)的其他項目成本費用支出情況，重點針對同一類型或相似類型成本、費用支出情況，采用“橫向、縱向、交叉結(jié)合”等相互比較的方法，得出相關(guān)成本信息，上報企業(yè)管理層，助力企業(yè)管理層確定成本支出是否合理，當(dāng)一項成本費用必須增加時重點關(guān)注其他成本是否存在可以降低空間。企業(yè)不斷強化會計成本管控工作能保障房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目總體成本可控范圍之內(nèi)，促進企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)預(yù)期利潤。

結(jié)語

綜上所述，房企會計成本核算與管控貫穿企業(yè)項目開發(fā)的全過程，房企強化會計成本核算可以為項目成本動態(tài)管控提供堅實基礎(chǔ)，開發(fā)項目成本動態(tài)管控可以為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、利潤計劃的實現(xiàn)提供有力保障，在企業(yè)發(fā)展過程中他們發(fā)揮著十分重要的作用。所以，在未來房企開發(fā)項目建設(shè)與管理過程中必須要建立起自已完善的會計核算體系，并在此基礎(chǔ)上不斷的強化會計成本動態(tài)管控功能，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大、更多的經(jīng)濟效益，助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的早日實現(xiàn)。

參考文獻：

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