馮碩

【摘 要】針對中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟發(fā)展的新趨勢，從博弈論的角度闡述了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的演化路徑。首先，運用古諾模型和伯特蘭德模型對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的動因進行了分析。其次，分析并提出了房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的準則。最后，基于參與者的有限理性，建立了基于演化博弈的相應的數(shù)學模型，并討論了企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的長期演進趨勢。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略聯(lián)盟；博弈

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的博弈研究集中于宏觀背景下中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的作用和模式，而并未充分關注房地產(chǎn)企業(yè)自身的主觀動因。為了獲得更多的利潤，選擇合適的策略對房地產(chǎn)企業(yè)至關重要。決策不僅取決于某企業(yè)自身，而且還受到其他競爭企業(yè)戰(zhàn)略的影響，因此博弈論是分析問題的有效工具。本文將運用博弈論的幾種理論模型對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為進行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的動因分析

（一）基于古諾模型的競爭分析

假設有n個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)經(jīng)營，對于房地產(chǎn)而言，雖然消費者對不同的物業(yè)有不同的偏好，不同企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品在功能和外觀上有一定的差異，但實質(zhì)上從功能的角度來看，產(chǎn)品仍然是可替代的，這就表明n個企業(yè)將有條件達到古諾均衡，因此他們會產(chǎn)生聯(lián)盟動機。

（二）基于伯特蘭德模型的競爭分析

前面我們從房地產(chǎn)供應的角度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略進行博弈分析?，F(xiàn)在，我們假設企業(yè)是用價格策略來決定的，為了簡化分析，假設市場上只有兩個競爭對手：A和B。與非聯(lián)盟中的兩個企業(yè)的價格和收入相比，不難發(fā)現(xiàn)，聯(lián)盟雖然市場供給減少，但價格明顯上升，聯(lián)盟企業(yè)利潤明顯大于非聯(lián)盟企業(yè)的利潤。聯(lián)盟行為對雙方都有利。上述模型是波特蘭德模型的一個簡單案例，我們也可以擴展至n個企業(yè)的競爭，其結果是相似的。這表明，如果房地產(chǎn)企業(yè)以價格為競爭戰(zhàn)略，企業(yè)聯(lián)盟仍然是最有利可圖的保證。如果所有的商業(yè)決策者都知道這一點，那么他們也會有很強的聯(lián)盟動機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的準則

合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴是聯(lián)盟成功的前提。為了保證聯(lián)盟伙伴選擇的科學性和合理性，避免聯(lián)盟伙伴選擇決策失誤，本文提出了選擇房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴的以下準則：

（一）企業(yè)戰(zhàn)略目標的匹配性

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟對戰(zhàn)略聯(lián)盟各方的戰(zhàn)略目標的匹配性要求非常高，房地產(chǎn)行業(yè)的特點是投資大、回收周期長，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)投資的過程中過多的不確定性即高風險性。在戰(zhàn)略目標不匹配的情況下組建聯(lián)盟，失敗的可能很大，結合房地產(chǎn)業(yè)的高風險性，無疑將給聯(lián)盟企業(yè)造成很大甚至致命的損失。

（二）企業(yè)優(yōu)勢的互補性

中國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍特點就是多而小、資源不集中，房地產(chǎn)企業(yè)很難在整個價值鏈的各個環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢。為此，聯(lián)盟伙伴必須具有某種優(yōu)勢或?qū)ｉL，具有能夠?qū)β?lián)盟投入互補性資源的能力，以實現(xiàn)憑借自身條件無法實現(xiàn)的目標。如果聯(lián)盟各方都不具備優(yōu)勢或優(yōu)勢不明顯，甚至有明顯的弱點，又都想借助于對方發(fā)展自己，那么這樣的聯(lián)盟很難擺脫失敗的命運。

（三）企業(yè)行動的協(xié)同性

聯(lián)盟的各方付出的努力需要形成一個合力，幫助各方實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)組建聯(lián)盟時，首要的任務就是根據(jù)各企業(yè)的戰(zhàn)略目標制定出聯(lián)盟的戰(zhàn)略目標，然后聯(lián)盟各方通過資源的整合實現(xiàn)資源利用效率的最大化。如果聯(lián)盟各方不能以聯(lián)盟的目標為目標，而是各自為戰(zhàn)，不能做到企業(yè)行動的協(xié)同性，那么建立聯(lián)盟意義就不存在了。

（四）企業(yè)文化的兼容性

企業(yè)文化是企業(yè)行為與作風的內(nèi)核，聯(lián)盟企業(yè)間組織文化的差異，會轉化為經(jīng)營理念上的差異，加大管理的難度。尤其是當房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)、行業(yè)外企業(yè)的結合時，這種企業(yè)文化差異的影響會更大。如果文化差異不能有效整合和溝通，便容易產(chǎn)生文化磨擦，導致組織的員工在理念和行為上的沖突。當這種文化沖突無法協(xié)調(diào)時，有的企業(yè)可能將退出聯(lián)盟，最終以聯(lián)盟的失敗和解體而告終。

三、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的演化博弈分析

通過對前古諾模型的供給競爭策略和伯特蘭德模型的價格競爭策略的分析，發(fā)現(xiàn)采用聯(lián)盟行為是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇。自然出現(xiàn)了一個問題，那就是為什么房地產(chǎn)公司以前似乎很少有聯(lián)盟，但現(xiàn)在它們開始增加了？這是因為先前的動機分析是基于所有企業(yè)都是完全理性的假設，事實上，他們往往不是完全理性的，而是會通過學習和模仿來做出決策。宏觀經(jīng)濟和市場形勢在不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)將在宏觀經(jīng)濟和市場形勢變化的外部條件下進行戰(zhàn)略調(diào)整，因此本文從演化博弈的角度進行進一步的分析。

根據(jù)演化博弈理論，博弈者選擇的策略的收益和平均收益低于其他策略。只要游戲方有判斷游戲的能力，就會開始模仿另一種策略。這意味著這兩個策略游戲玩家的比例x和1-x不是固定的，而是與時間相關的，它們可以被寫成x（t）和1-x（t）。這個比例動態(tài)變化的速度取決于游戲玩家學習和模仿其他游戲方的速度。

我們可以得出這樣的結論：（1）基于有限理性的原因，房地產(chǎn)市場競爭中存在一定的“囚徒困境”，當市場的表現(xiàn)非常繁榮時，許多企業(yè)對戰(zhàn)略聯(lián)盟的興趣不大。（2）當市場環(huán)境趨于困難時，聯(lián)盟比非聯(lián)盟可能具有更大的利益。因此，一些企業(yè)將開始采取聯(lián)盟戰(zhàn)略，一定時間后聯(lián)盟與非聯(lián)盟企業(yè)的比例將達到均衡。（3）隨著市場環(huán)境的不斷變化，聯(lián)盟與非聯(lián)盟之間的收入差距不斷加大，甚至超過2倍，許多企業(yè)將在多場博弈后逐步走向戰(zhàn)略聯(lián)盟。特別需要說明的是，由于戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種風險集中和不穩(wěn)定的組織，戰(zhàn)略聯(lián)盟的不穩(wěn)定性主要源于合作伙伴行為的不確定性，因此聯(lián)盟處于一種強烈的信任約束或懲罰機制中。企業(yè)選擇背叛必須付出一定的代價來限制企業(yè)的投機行為。為此，本文提出以下限制機制：第一，可靠的合同和監(jiān)督機制；第二，信譽和信用機制；第三，激勵與懲罰措施和適當?shù)穆?lián)盟利益分配機制。

以往的分析表明，隨著宏觀經(jīng)濟和市場形勢的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略將發(fā)生變化。隨著中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的深化，企業(yè)間博弈的主觀內(nèi)在動因是當前戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇的來源。著名學者Michael Porter認為戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的長期契約。它不僅超出了正常市場，而且還沒有合并的程度。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，戰(zhàn)略聯(lián)盟是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。一方面，市場環(huán)境和宏觀層面對整個房地產(chǎn)業(yè)都不樂觀。另一方面，當前房地產(chǎn)項目趨向大規(guī)模、復雜化、規(guī)范化、開發(fā)周期長、融資難等?？陀^上，企業(yè)聯(lián)盟的必然性是可以預見的。隨著國家宏觀調(diào)控和市場的逐步成熟，更多的戰(zhàn)略聯(lián)盟甚至兼并重組將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的趨勢。

四、結語

房地產(chǎn)調(diào)控已成為全國關注的焦點。影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素很多，包括外部土地政策、稅費政策、宏觀經(jīng)濟等。從企業(yè)之間的博弈角度來看，為了獲得更多的收益，企業(yè)在某一地區(qū)必然會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本文從博弈論的角度，對房地產(chǎn)企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟行為的主觀動因進行了理論分析，并進一步探討了聯(lián)盟的演化路徑和模式，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟提供一定的決策依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的決策者提供幫助，也為管理部門在這方面加強政策引導和控制提供參考，從而推動中國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

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