張良程

【摘要】本文通過對四川省的房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源、融資現(xiàn)狀、融資出現(xiàn)的問題進行統(tǒng)計和分析，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)和政策大環(huán)境，進而對四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題提出優(yōu)化方案和意見。研究發(fā)現(xiàn)四川省的房地產(chǎn)企業(yè)在融資來源方面存在較為單一，對外資的利用率不足，過度依賴銀行貸款等現(xiàn)象。四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。同時政策大環(huán)境在保障、支持房地產(chǎn)行業(yè)融資上也需要得到進一步的完善和加強。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資分析

融資結(jié)構(gòu)又稱為資本結(jié)構(gòu)，是指企業(yè)在籌集資金時，從不同渠道取得的資金之間的有機構(gòu)成及其比重關(guān)系。本文旨在通過對當(dāng)下四川省房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進行分析，對四川省的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中資金來源出現(xiàn)的問題以及如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)提出適當(dāng)?shù)慕ㄗh。

一、四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源

（一）外部來源

（1）股票融資。發(fā)行股票是房地產(chǎn)企業(yè)有效融資的重要渠道。其主體僅限于有限的上市房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)股份有限公司可以通過發(fā)行新股籌集特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金。從而達到募集資金的目的。

（2）銀行貸款。銀行貸款，它是一種直接從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行和非：銀行金融機構(gòu)直接借用的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的流動資金貸款。

（3）融資租賃。融資租賃是指資產(chǎn)所有者在一定時間內(nèi)向承租人出租資產(chǎn)的融資方式，承租人支付租金。主要有三種形式：直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回購租賃。

（4）發(fā)行企業(yè)債券。債券是企業(yè)籌集資金、支付利息和償還本金的保證發(fā)行的證券。發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)籌集大量資金用于建設(shè)和發(fā)展的重要途徑。

（5）國外資本。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，金融投資體系十分發(fā)達的歐美國外資本對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場有很高的投資興趣，而且四川省房地產(chǎn)企業(yè)還在繼續(xù)擴張發(fā)展的階段，在這個階段四川省房地產(chǎn)企業(yè)也需要獲取新的融資增長點。

（6）其他方式。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還有其他一些融資方式，如房地產(chǎn)抵押、貸款證券、其他金融機構(gòu)貸款、房地產(chǎn)辛迪加、房地產(chǎn)信托投資基金等。內(nèi)部來源

（1）企業(yè)自有資金。競爭性投資建設(shè)項目主要是利用自有資金投資企業(yè)，確定項目的最低資本充足率。自有資金是企業(yè)管理的基礎(chǔ)和保證。當(dāng)利潤可觀，確定性相對較大時，可以適當(dāng)?shù)赝顿Y于企業(yè)自有資金。

（2）預(yù)收賬款。預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要資金來源，是按照買方簽訂的合同預(yù)先為買方預(yù)付一定比例的資金。其主要部分是購房者提供的個人抵押貸款，另一部分是委托開發(fā)單位建設(shè)資金。

二、四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

截至目前四川省房地產(chǎn)企業(yè)有4061家，上市的房地產(chǎn)企業(yè)有四川藍(lán)光發(fā)展和SST先鋒。2016年房地產(chǎn)企業(yè)實收資本2917.78億元，房地產(chǎn)計劃總投資23951.76億元，開發(fā)投資5282.64億元，住宅投資3185.64億元，主營業(yè)務(wù)收入3479.92億元，其他收入50.95億元，營業(yè)利潤合計154.98億元，負(fù)債合計18495.83億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.4%。

（二）融資金額

從五年的數(shù)據(jù)來看四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資金額總量在不斷增長，2016年四川省房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為6635.69億元，較卜年增加了559.69億元，較卜年增長了9.16%。

（三）融資結(jié)構(gòu)

目前四川省房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源。且三種主要來源方式的金額基本上都在逐年增長，其他資金來源總量的增長，表示了四川省房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)在不斷的自我優(yōu)化，其他資金的增長空間仍然存在很大的上升空間。

三、四川省房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中出現(xiàn)的問題

（一）企業(yè)融資出現(xiàn)的問題

（1）依賴銀行貸款。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過度依賴商業(yè)銀行貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。對于商業(yè)銀行來說，貸款給高風(fēng)險、高收益的房地產(chǎn)行業(yè)會增加銀行收益的風(fēng)險。

（2）外資利用不夠。融資渠道單一，外資利用率不夠。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，主要為銀行貸款。沒有一系列額外的融資方式。與發(fā)達國家的房地產(chǎn)公司相比，我國的融資渠道很少。融資渠道單一限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（3）自有資金結(jié)構(gòu)不合理。四川省房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金雖然屬于企業(yè)的內(nèi)部來源資金，但企業(yè)自己投資的部分并不大，因此自有資金很大一部分都是來自于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款，是企業(yè)從消費者手中通過預(yù)售房產(chǎn)的方式取得的資金。而給消費者提供個人信用貸款的是銀行。所以實質(zhì)上企業(yè)自有資金的大部分還是來自于銀行。

（4）企業(yè)債券、融資租賃需推廣。相對于銀行存款和企業(yè)自有資金，企業(yè)債權(quán)部和融資租賃在房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)占比中嚴(yán)重不足，而企業(yè)債券和融資租賃是比較新型同時也是最有增長希望的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

（5）上市公司依賴股票融資。股權(quán)融資主要包括吸收直接投資和發(fā)行股票兩種方式。四川省上市房地產(chǎn)企業(yè)有藍(lán)光發(fā)展和SST先鋒。他們可以根據(jù)投資者對風(fēng)險的承受能力和需要，發(fā)行各種不同的股票。但是上市房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面區(qū)別于其他企業(yè)不僅資金來源銀行占比大，同時企業(yè)存在依賴股票融資的情況。

（二）政策制度的不完善

（1）法律法規(guī)不健全。房地產(chǎn)金融市場法律制度亟待完善。法律的制定滯后于市場的發(fā)展。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，我們必須依靠強有力的法律制度。目前，我國的房地產(chǎn)抵押法主要是擔(dān)保法，但有關(guān)抵押貸款人的規(guī)定并不十分詳盡，這阻礙了銀行資金的安全性和流動性。

（2）房地產(chǎn)金融體系建設(shè)滯后。金融體系的市場化程度不高，金融資源不能完全按照市場化風(fēng)險收益對稱原則配置。余下的大量資金沒有直接進入房地產(chǎn)業(yè)的有效渠道，不能分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機會，只能作為儲蓄進入銀行部門。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級差缺乏信用評價體系。四川省大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資歷太淺，市場份額很小，因此，銀行系統(tǒng)會認(rèn)為在考察過程中的投資風(fēng)險大，所以大多數(shù)企業(yè)都不難獲得貸款支持。相比之下，由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大、管理經(jīng)驗豐富，上市房地產(chǎn)企業(yè)將受到金融機構(gòu)的青睞，但在許多情況下，會受到政策的約束，資金鏈容易被打破。

四、優(yōu)化四川省房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的方案

（一）建立多元化的融資渠道，改善融資結(jié)構(gòu)

（1）發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指以資本市場的形式發(fā)放收益憑證，然后投資于房地產(chǎn)市場籌集資金的資本市場融資。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的依賴，大大補充了銀行貸款的融資渠道，促進了在四川房地產(chǎn)融資模式的多元化發(fā)展。

（2）推進房地產(chǎn)融資的證券化進程。房地產(chǎn)融資的一級市場包括債務(wù)融資和股權(quán)融資兩種類型。此外，有一個發(fā)達的證券化兩級市場。在二級市場中，通過金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融工具有很多，如投資基金、信托證券、指數(shù)證券等。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的金融困境可以通過在房地產(chǎn)金融市場的金融市場上獨立購買各種投資者來解決，房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險也分散。

（3）積極引進國外資本。目前，國外房地產(chǎn)資本對國內(nèi)房地產(chǎn)市場非常看好。積極穩(wěn)妥地利用外資是房地產(chǎn)融資的良好渠道。房地產(chǎn)融資是一個多元化的市場。它不僅是銀行、證券市場、基金等融資方式多樣化的產(chǎn)品，也是多層次的市場。

（4）拓展房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托投資有多種形式，如債權(quán)融資、股權(quán)投資、證券化投資等。在缺乏相關(guān)法律、缺乏國內(nèi)信用文化和缺乏良好的房地產(chǎn)市場投資理念的情況下，這一房地產(chǎn)信托投資基金的成長需要相關(guān)法律的實施。

（5）推行融資租賃。融資租賃具有相當(dāng)大的優(yōu)勢，因為它不需要支付高額的首付款來獲得不動產(chǎn)的使用權(quán)，而不是傳統(tǒng)的抵押貸款，而是通過直接支付房租來獲得房屋使用權(quán)，從而降低了的門檻，大大增加了房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。

（二）提升企業(yè)自身融資能力，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

（1）提高企業(yè)的投資收益。產(chǎn)品銷售能力、盈利能力和資金回收能力是影響房地產(chǎn)融資的三個主要因素。因此，提高企業(yè)融資能力，必須提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。企業(yè)必須把長期、穩(wěn)定、有效的經(jīng)濟效益放在首位。

（2）加強企業(yè)的內(nèi)部管理。企業(yè)要與時俱進，學(xué)習(xí)現(xiàn)代管理理念，建立以市場為導(dǎo)向、以顧客為中心的營銷戰(zhàn)略，形成自己獨特的企業(yè)文化。一個好的企業(yè)的內(nèi)部機制將能夠有效地利用有限的資金，同時，在內(nèi)外資金的支持和支持下，企業(yè)的市場競爭力可以不斷增強，企業(yè)可以發(fā)展出良性的資本運轉(zhuǎn)。

（3）加強企業(yè)的的信用管理。良好的信用是優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要標(biāo)志。信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)商自然會贏得信任，獲得長期、低息的銀行貸款，開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的信用體系。

（4）樹立企業(yè)的品牌意識。品牌效應(yīng)不僅可以幫助企業(yè)留住老客戶，而且可以吸引更多的新客戶。此外，良好的品牌意識可以幫助企業(yè)獲得更多的融資，并幫助企業(yè)增加其市場份額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立良好的品牌意識，樹立科學(xué)的企業(yè)文化理念，并將其融入到整個生產(chǎn)實踐過程中。

（5）加強企業(yè)的財務(wù)管理。企業(yè)的管理手段需要從經(jīng)驗管理向科學(xué)管理轉(zhuǎn)變。應(yīng)重視統(tǒng)計、管理和運籌學(xué)在財務(wù)管理中的科學(xué)應(yīng)用。通過不斷的探索、研究和創(chuàng)新，應(yīng)注重定性與定量相結(jié)合，提高企業(yè)財務(wù)管理的綜合水平。

（三）健全政策制度建設(shè)，完善金融市場體系

（1）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)。我國相關(guān)法律建設(shè)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度，不僅不能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供足夠的法律支持，甚至在很大程度上制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，我們的當(dāng)務(wù)之急是積極修改和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)金融的法律地位。

（2）完善房地產(chǎn)企業(yè)的信用評價體系。有效的信用評級體系是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要前提和保障。因此，應(yīng)加強信用控制，建立企業(yè)長期信用檔案和個人貸款還貸，建立不誠實的企業(yè)和個人的懲罰機制，建立完善的社會監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，逐步建立完善的社會監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。

（3）建立政府主導(dǎo)的住房貸款擔(dān)保體系。政府擔(dān)保比公司擔(dān)保和個人擔(dān)保具有更高的聲譽和更強的實力。應(yīng)建立以政府擔(dān)保和商業(yè)保險為補充的住房金融保險機制，使房地產(chǎn)市場機制貸款擔(dān)保保險的基本調(diào)節(jié)作用得到有效發(fā)揮，政府應(yīng)充分發(fā)揮政府對市場的調(diào)控和引導(dǎo)作用。

（4）加強房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險監(jiān)管。在拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的同時，也不能忽視房地產(chǎn)金融的監(jiān)管。建立健全金融機構(gòu)內(nèi)部控制制度，確保金融企業(yè)資產(chǎn)的流動性和安全性。優(yōu)化內(nèi)部控制制度、監(jiān)測項目、負(fù)責(zé)監(jiān)督的專門機構(gòu)和人員、科學(xué)方法和程序以及領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門的反饋制度。

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