韓卓男

摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中一大重要支柱，近年來房價增長迅速出現(xiàn)房價過高炒房過熱、土地供應不足、盲目投資、房價只漲不降的不正常現(xiàn)象。選擇中國最年輕的直轄市并選取近10年的數(shù)據(jù)，在對重慶市房價水平進行度量的基礎(chǔ)上，將重慶市的房價與其他三個直轄市的房價進行對比分析，得出重慶市房價遠遠低于其他直轄市房價的結(jié)論，并從GDP、土地供應等方面分析了重慶市房價較低的原因，從而提出了建議。

關(guān)鍵詞：房價收入比；房價強度相對數(shù)；土地供給；重慶

第1章 重慶市房價水平的度量

1.1基于房價收入比的對比

1.1.1房價收入比計算方法

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，它的指標值越低，居民購買房地產(chǎn)商品的支付能力就越高，公式如下：

房價收入比=

銷售額

銷售套數(shù)×人均可支配收入×戶均人口數(shù)

1.1.2.重慶市與其他直轄市的房價收入比對比分析

對于房價收入比的合理范圍，目前說法不一，國內(nèi)有學者曾提出我國房價收入比的合理范圍應該是4：1-9：1之間[1]。近10年來，重慶房價收入比最高出現(xiàn)在2010年，為7.80，在2015年降至最低5.84，標準差為0.62，說明重慶市房價收入比近10年來的變化可以說是微乎其微，離散程度小，且處于正常合理范圍。

對于其他三個直轄市來說上海市的房價收入比的平均數(shù)為16.32，標準差為2.24，北京市的房價收入比平均數(shù)為19.3，標準差為3.85，天津市的房價收入比平均數(shù)為10.91，標準差為1.19。對于北京、上海來說，房價收入比居高不下，離散程度大，不穩(wěn)定，居民支付住房能力差。

1.2基于房價強度相對數(shù)的對比

1.2.1 房價強度相對數(shù)的計算方法

房價強度相對數(shù)是將不同地區(qū)的人均GDP與對應房價的比值作為一個重要指標來判斷房價的合理運行區(qū)間[2]。

房價強度相對數(shù) =

人均GDP

平均房價

1.2.2 重慶市和各直轄市房價強度相對數(shù)分析

四個直轄市的房價具體數(shù)值之間存在較大差異，房價強度相對數(shù)也存在差異。北京市的相對數(shù)范圍在4-7最低，上海市的在5-8次之，說明北京市和上海市雖然經(jīng)濟發(fā)展水平高，但是房價相對更高，居民負擔住房能力差，而重慶市基本保持在6-10和天津市的8-12。重慶的房價強度相對數(shù)雖然不是最高的，但是相對北京和上海，其房價相對合理。

第2章 重慶市房價遠遠低于其他直轄市房價的原因分析

2.1 GDP的水平

一般來說，GDP是可以反映房地產(chǎn)市場的梯度走向的，一般來說，GDP越高，房價就越高。重慶市的GDP雖說這10年來翻了5倍，但是重慶的GDP在四個直轄市中是最低的，重慶的房價在四個直轄市中也是最低的，所以重慶房價的原因之一，就是因為重慶GDP水平一直較低。

2.2土地供給

土地市場會影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，因為土地供給量是影響房價的主要原因，供給充足，則價格相對較低，當然，供給超標，也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

重慶的土地供應量一直遙遙領(lǐng)先于其他城市，上海市的土地供應墊底，說明重慶市的住宅用地資源豐富，并沒有對給房地產(chǎn)市場造成壓力，這是重慶市房價低的主要原因。重慶市的卻實行了特有的土地制度使得其土地供應量在2009年迅速升高，此后在一定范圍內(nèi)保持穩(wěn)定。

2.3重慶市特有的土地制度對重慶市房價的影響

重慶特有的土地制度這里介紹兩個：地票制度和公租房制度。

2.3.1重慶市的地票制度

“地票”交易制度是城鎮(zhèn)土地需求主體和農(nóng)村建設用地供給主體就建設用地指標進行的一種證券化的資產(chǎn)交易[3]。截止到2015年底，重慶地票成交面積17.29萬畝，成交金額345.65億元，成交均價19.99萬元∕畝。地票均價在2008年的8.16萬元/畝升至2012年的22.07萬元/畝最高，而后比較穩(wěn)定，說明地票交易市場趨于穩(wěn)定，也就是土地供求關(guān)系保持穩(wěn)定，地票交易制度也趨于成熟。重慶市的房價之所以低于其他直轄市，有一部分政策上的原因，地票制度就是一個。

2.3.2重慶市的公租房

重慶市經(jīng)濟水平不高，中低收入群體量大，重慶對低收入家庭的住房保障主要采取廉租房、經(jīng)濟適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓5種方式[4]。

從2010年 2月28日重慶公租房項目開工建設到2011年4月16日公租房社區(qū)接納第一批租戶，重慶市的公租房由大規(guī)模建設階段逐漸進入建設、分配、管理并重的時期。重慶市政府為保障人權(quán)，將保障性住房的主體由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥俊?/p>

2.4建筑成本

建筑成本，建筑成本越高，房價自然就越高。在過去的十年里建筑主材有升有降，重慶的建筑成本相對較低，2014、2015年才有所升高，北京上海，自然人口眾多，所以勞動力高此外，北京天津處于華北地震帶，所有建筑都必需按照八級烈度防設。

第3章 結(jié)論與建議

重慶市的獨特地理位置，經(jīng)濟條件，土地供應量大以及成為直轄市的時間和政府政策等等許多因素造就了重慶市GDP增速快房價卻不高的局面，和其他直轄市相比有缺陷，但是前景大好，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，因為地域遼闊，待開發(fā)土地和商圈還是比較豐富，相比于北京、上海的經(jīng)濟中心集中，土地供應不足，重慶的商圈還是比較分散的，而且區(qū)較多，值得開發(fā)商開發(fā)。

參考文獻：

[1]盧為民、竺召煒等.《電力建設施工質(zhì)量及驗收評定規(guī)程》第一部分：土建工程[M].中國電力出版社.

[2]徐燕雯，張齊武.房價變化的相關(guān)因素分析[J].建筑經(jīng)濟，2008，29（7）：44-46.

[3]程世勇.城鄉(xiāng)建設用地流轉(zhuǎn)：體制內(nèi)與體制外模式比較[J].社會科學，2010，（6）：45-52，188.

[4]劉玉峰，陳剛.完善公租房制度的政策建議：以重慶市為例[J].建筑經(jīng)濟，2010，31（7）：45-47.