楊現(xiàn)華

長(zhǎng)租公寓的興起帶動(dòng)了一批開(kāi)發(fā)商和中介代理企業(yè)紛紛涉足這一領(lǐng)域，憑借收購(gòu)進(jìn)入地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的國(guó)創(chuàng)高新（002377.SZ）也希望分食這塊蛋糕。

日前，國(guó)創(chuàng)高新宣布定增超過(guò)13億元用于長(zhǎng)租公寓和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目的建設(shè)，并且擬建設(shè)的線下門店與長(zhǎng)租公寓覆蓋地區(qū)基本一致，可謂是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的線下流量基礎(chǔ)。

長(zhǎng)租公寓雖是時(shí)下流行的概念，但盈利難依然是行業(yè)痛點(diǎn)。國(guó)創(chuàng)高新對(duì)長(zhǎng)租公寓寄予厚望，公司寄望的億元級(jí)別利潤(rùn)是同行目前仍未能實(shí)現(xiàn)的。與此同時(shí)，國(guó)創(chuàng)高新的地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)卻呈現(xiàn)了逆周期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

憧憬長(zhǎng)租公寓

5月3日，國(guó)創(chuàng)高新發(fā)布定增預(yù)案，公司計(jì)劃募資不超過(guò)13.02億元，其中的7.08億元用于長(zhǎng)租公寓建設(shè)，4.58億元用于營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，其余1.36億元用于O2O體系建設(shè)項(xiàng)目。

這是公司跨界地產(chǎn)中介后首次再融資。此前，國(guó)創(chuàng)高新主營(yíng)瀝青，改性瀝青和重交瀝青基本就是公司的全部收入來(lái)源了。上市以來(lái)，公司的瀝青收入雖有增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)始終徘徊不前。

在經(jīng)歷了2016年的收入和凈利潤(rùn)雙降后，國(guó)創(chuàng)高新的業(yè)績(jī)跌至上市新低，轉(zhuǎn)型成了公司的選擇。2017年年初，國(guó)創(chuàng)高新宣布，作價(jià)38億元收購(gòu)深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱“深圳云房”）。

這次收購(gòu)，國(guó)創(chuàng)高新給深圳云房的估值中，商譽(yù)就達(dá)到了32.2億元，收購(gòu)?fù)瓿珊?，商譽(yù)占國(guó)創(chuàng)高新資產(chǎn)總額的比例接近一半。

深圳云房是一家地產(chǎn)中介，主要業(yè)務(wù)就是從事新房代理、房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)，2017年7月收購(gòu)宣告完成。此次定增業(yè)務(wù)的實(shí)施主體就是深圳云房，即在原有的代理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，深圳云房將新增租賃業(yè)務(wù)。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓，國(guó)創(chuàng)高新表示，公司計(jì)劃投資7.43億元在深圳、廣州、上海、珠海等4個(gè)城市開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，采取租賃建設(shè)的方式，兩年內(nèi)建設(shè)長(zhǎng)租公寓20500間。

按照國(guó)創(chuàng)高新的估算，長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)現(xiàn)年均收入11.05億元、年均凈利潤(rùn)8416萬(wàn)元，稅后靜態(tài)回收期（含建設(shè)期）4.94年。如果扣除前述提及的兩年建設(shè)期，長(zhǎng)租公寓3年內(nèi)就可以收回成本，顯然是一筆劃算的買賣。

長(zhǎng)租公寓雖然是時(shí)下的熱點(diǎn)，但在這個(gè)號(hào)稱萬(wàn)億元藍(lán)海的市場(chǎng)中，盈利難是行業(yè)無(wú)法回避的事實(shí)。從現(xiàn)階段看，集中式的輕資產(chǎn)模式，即企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化公寓，并作為二房東獲取租金差的收入為主要模式，自持的重資產(chǎn)、分散式目前并未流行。

即使是“捷徑”，盈利也并非易事。根據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)的說(shuō)法，從盈利角度來(lái)說(shuō)，集中式公寓做到2萬(wàn)間房時(shí)盈利情況可能會(huì)開(kāi)始變好，但分散式則可能要做到10萬(wàn)間房才會(huì)變好。

一般而言，做大規(guī)模實(shí)現(xiàn)規(guī)?；杖胧怯那疤?。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”此前曾透露，預(yù)計(jì)2018年拓展公寓目標(biāo)45萬(wàn)間，年收入達(dá)到94億元。此外，萬(wàn)科遠(yuǎn)期規(guī)劃則計(jì)劃提供100萬(wàn)套公寓，年收入達(dá)到155億元。

在2017年年報(bào)中，萬(wàn)科表示，截至2017年年底，公司已在全國(guó)29個(gè)城市開(kāi)業(yè)96個(gè)項(xiàng)目，已開(kāi)業(yè)房間數(shù)超過(guò)3萬(wàn)間，獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間。

雖然在年報(bào)中無(wú)法知曉萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的收入，從其規(guī)劃來(lái)看，單個(gè)公寓的收入預(yù)期不超過(guò)兩萬(wàn)元。根據(jù)定增預(yù)案，國(guó)創(chuàng)高新的單個(gè)公寓預(yù)期收入超過(guò)5萬(wàn)元，這樣的預(yù)期收入是萬(wàn)科的兩倍以上。

如果說(shuō)預(yù)期收入并不具有說(shuō)服力的話，龍湖集團(tuán)（0960.HK）目前的長(zhǎng)租公寓租金收入或許能說(shuō)明目前行業(yè)的現(xiàn)狀。

根據(jù)龍湖集團(tuán)的年報(bào)，截至2017年年末，公司的長(zhǎng)租公寓“龍湖冠寓”已經(jīng)覆蓋17個(gè)一二線城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間，品牌影響力躋身長(zhǎng)租公寓前三。龍湖集團(tuán)表示，到2020年，公司的公寓租金收入將超過(guò)20億元。

年報(bào)顯示，開(kāi)業(yè)在3個(gè)月以內(nèi)的龍湖冠寓面積為37.36萬(wàn)平方米，租金收入930.4萬(wàn)元；開(kāi)業(yè)超過(guò)3個(gè)月的龍湖冠寓為20.68萬(wàn)平方米，租金收入3088.4萬(wàn)元，其中，開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的龍湖冠寓63749平方米，收入1418.9萬(wàn)元。

龍湖冠寓合計(jì)面積58.04萬(wàn)平方米，帶來(lái)的租金收入4018.8萬(wàn)元，即每平方米的租金收入692元。由于龍湖集團(tuán)2016年并沒(méi)有龍湖冠寓的相關(guān)收入，因此，2017年很可能是公司長(zhǎng)租公寓獲取收入的開(kāi)始。

因此，龍湖集團(tuán)2017年底的1.5萬(wàn)間公寓并非全部在年初開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)3個(gè)月內(nèi)的長(zhǎng)租公寓占比明顯更高，超過(guò)半年的公寓也不過(guò)千間規(guī)模而已。

由于開(kāi)業(yè)時(shí)間無(wú)法統(tǒng)一，因此無(wú)法簡(jiǎn)單估算龍湖集團(tuán)單間長(zhǎng)租公寓的收入。以保守估計(jì)，其長(zhǎng)租公寓都在3個(gè)月以內(nèi)開(kāi)業(yè)，1.5萬(wàn)間公寓帶來(lái)4018.8萬(wàn)元收入，即全年貢獻(xiàn)收入約1.61億元，那么目前，單個(gè)公寓年貢獻(xiàn)的收入也只有約10717元。

由此，在租金穩(wěn)步增長(zhǎng)和收入多元化擴(kuò)張情況下，龍湖集團(tuán)單個(gè)公寓創(chuàng)造的收入也將穩(wěn)步增加，這似乎也印證了萬(wàn)科的收入預(yù)期。那么，同樣布局一二線城市的國(guó)創(chuàng)高新如何實(shí)現(xiàn)單個(gè)公寓超過(guò)5萬(wàn)元的收入呢？

在已上市的房產(chǎn)中介中，世聯(lián)行（002285.SZ）和我愛(ài)我家（000560.SZ）早已經(jīng)布局長(zhǎng)租公寓了。兩年前的2016年7月，世聯(lián)行就計(jì)劃定增募資20億元全部用于長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

世聯(lián)行計(jì)劃總投資24.79億元，在一二線城市租賃建設(shè)13萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。公司預(yù)期長(zhǎng)租公寓達(dá)成后，年收入有望達(dá)到23.42億元，凈利潤(rùn)2.75億元。顯然，世聯(lián)行的預(yù)期要保守許多，而國(guó)創(chuàng)高新籌建的2.5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓就計(jì)劃年收入11.05億元、年均凈利潤(rùn)8416萬(wàn)元。

一年后的2017年5月，由于定增新規(guī)等原因，世聯(lián)行終止了此次定增。定增雖然停止了，世聯(lián)行并沒(méi)有停止布局長(zhǎng)租公寓的步伐。根據(jù)年報(bào)，2016年，世聯(lián)行公寓“世聯(lián)紅璞”在全國(guó)簽約間數(shù)超過(guò)兩萬(wàn)間，其中已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)近5000間。

2017年，世聯(lián)行簽約進(jìn)一步加速。根據(jù)年報(bào)，截至2017年年底，公司在全國(guó)簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間，廣州等9大城市簽約總量占全國(guó)總量的90%以上，市場(chǎng)布局29城，覆蓋核心一二線城市，已進(jìn)入中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌第一梯隊(duì)。

2017年，世聯(lián)行在管運(yùn)營(yíng)房間約3.5萬(wàn)間，平均出租率81%，公司公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64%。

這樣的情況與龍湖類似，由于3.5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓并非2017年年初全部開(kāi)業(yè)，逾2億元的收入也并非全年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)收。2017年，世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓所屬的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為-21.64%，該項(xiàng)業(yè)務(wù)暫時(shí)虧損，對(duì)此世聯(lián)行早有預(yù)期。

世聯(lián)行表示，經(jīng)測(cè)算，長(zhǎng)租公寓第一年預(yù)計(jì)會(huì)虧損40%至30%，第2年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，第3年公寓運(yùn)營(yíng)有望逐步實(shí)現(xiàn)盈利。

以世聯(lián)行如此之規(guī)模也需要3年時(shí)間才能盈利，不到3萬(wàn)間、尚沒(méi)有規(guī)?；?jīng)營(yíng)的國(guó)創(chuàng)高新如何實(shí)現(xiàn)每年近億元的利潤(rùn)呢？

為了配合長(zhǎng)租公寓的開(kāi)展，國(guó)創(chuàng)高新還將擴(kuò)大深圳云房的線下門店，擴(kuò)張目標(biāo)接近深圳云房被收購(gòu)時(shí)的線下門店規(guī)模。在地產(chǎn)中介收縮之時(shí)，深圳云房逆勢(shì)擴(kuò)張。

重啟擴(kuò)張

根據(jù)定增預(yù)案，國(guó)創(chuàng)高新計(jì)劃擴(kuò)張深圳云房線下門店近千家，公司計(jì)劃在深圳、廣州等6個(gè)城市內(nèi)分3年建設(shè)990家房地產(chǎn)中介服務(wù)門店，項(xiàng)目完成后可實(shí)現(xiàn)年均收入20.77億元、年均凈利潤(rùn)為1.08億元。

在國(guó)創(chuàng)高新收購(gòu)深圳云房時(shí)，后者的門店數(shù)量剛過(guò)千家。收購(gòu)書顯示，深圳云房的直營(yíng)門店數(shù)量由2014年年底的304家增加到2016年12月31日的1063家。

在收購(gòu)配套融資中，國(guó)創(chuàng)高新原計(jì)劃配套融資20.97億元，其中的2.8億元用于深圳云房營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃在上海和廣州建設(shè)445家房地產(chǎn)服務(wù)門店。不過(guò)，在修改后，國(guó)創(chuàng)高新將配套融資縮水為18.17億元，消失的正是線下門店擴(kuò)張項(xiàng)目。

此次定增意味著深圳云房的線下門店數(shù)量有望接近翻番。不過(guò)，在原計(jì)劃中，深圳云房計(jì)劃需要近3年才能完成450家門店的建設(shè)，公司預(yù)計(jì)從第一批至第九批的建設(shè)期需要33個(gè)月。

如今新建門店翻倍，建設(shè)周期仍只需3年可謂高效。不過(guò)，從收購(gòu)直至2017年底，深圳云房的規(guī)模并未逆勢(shì)擴(kuò)張。國(guó)創(chuàng)高新2017年年報(bào)顯示，公司目前已經(jīng)在全國(guó)12個(gè)城市布局了上千間門店，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合作人超過(guò)兩萬(wàn)多人。

在2017年2月13日發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄中，國(guó)創(chuàng)高新透露，深圳云房已經(jīng)在全國(guó)12個(gè)城市布局了1000多間門店，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合作人超過(guò)2.6萬(wàn)人。而2016年年底，深圳云房的經(jīng)紀(jì)人為2.5萬(wàn)人，門店數(shù)量1063家。

與深圳云房裹足不前不同，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并未停下腳步。我愛(ài)我家發(fā)布的公告顯示，2015年和2016年，公司月平均經(jīng)營(yíng)門店數(shù)量1221家和1845家，截至2017年一季度末，我愛(ài)我家擁有2269家直營(yíng)門店，5萬(wàn)余名經(jīng)紀(jì)人。

2017年年報(bào)顯示，我愛(ài)我家已經(jīng)擁有3300多家門店（含448家加盟店）。不難發(fā)現(xiàn)，我愛(ài)我家一直處于穩(wěn)步的擴(kuò)張中。而最近3年，深圳云房的門店數(shù)量基本穩(wěn)定。2015年和2016年，深圳云房的門店數(shù)量為1052家和1063家，2017年為“上千家門店”，具體門店數(shù)量市場(chǎng)無(wú)法知曉。

不過(guò)，2015年和2016年，深圳云房的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為1.55億元和1.27億元。國(guó)創(chuàng)高新2017年年報(bào)顯示，公司長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為8768萬(wàn)元。深圳云房的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用全部由裝修費(fèi)構(gòu)成，裝修費(fèi)不增反降，顯然公司的門店數(shù)很難實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張。

3年時(shí)間沒(méi)有大規(guī)模擴(kuò)張的深圳云房選擇此時(shí)加速布局，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益市場(chǎng)不得而知。根據(jù)公司已經(jīng)披露的盈利來(lái)看，深圳云房業(yè)績(jī)逆周期發(fā)展似乎超出市場(chǎng)的預(yù)期。

利潤(rùn)逆周期

作為一家地產(chǎn)中介，深圳云房的收入與房地產(chǎn)大趨勢(shì)息息相關(guān)，因此，一般情況下，下半年的收入和利潤(rùn)要好于上半年。這一點(diǎn)，在已經(jīng)上市的世聯(lián)行身上有清晰的印記。

世聯(lián)行作為地產(chǎn)中介的龍頭之一，2013-2017年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收25.63億元、33.08億元、47.11億元、62.7億元和82.12億元；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為3.18億元、3.94億元、5.09億元、7.47億元和10.04億元。

分季度來(lái)看，2013-2017年的第四季度，世聯(lián)行的收入分別為8.41億元、11.09億元、16.65億元、20.77億元和30.17億元；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為1.14億元、1.76億元、2.58億元、3.68億元和4.72億元。

不難發(fā)現(xiàn)，四季度利潤(rùn)在世聯(lián)行全年利潤(rùn)中的占比已經(jīng)增長(zhǎng)至40%以上，多的年份甚至超過(guò)了五成。

我愛(ài)我家也在重組報(bào)告中表示，房地產(chǎn)行業(yè)周期是自一季度起至四季度銷售量呈放大趨勢(shì)，次年一季度銷售量回落、周而復(fù)始；公司的經(jīng)營(yíng)與之同步，一季度由于春節(jié)因素的影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)基本處于全年的低位，后三個(gè)季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)不同程度的提升。

國(guó)創(chuàng)高新的收購(gòu)書中也表示，房地產(chǎn)下半年成交量較上半年更為活躍，中介服務(wù)隨之波動(dòng)。

在收購(gòu)書中，深圳云房原股東承諾，2016-2019年公司扣非后的凈利潤(rùn)不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元。

根據(jù)國(guó)創(chuàng)高新隨后公告的數(shù)據(jù)，2016年和2017年，深圳云房分別完成扣非凈利潤(rùn)2.71億元和2.72億元。在前兩年，深圳云房全都超額完成業(yè)績(jī)承諾的底線。

根據(jù)國(guó)創(chuàng)高新2017年年報(bào)，深圳云房是2017年8月起并入上市公司的。并表的2017年8-12月，深圳云房實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.19億元，凈利潤(rùn)9501萬(wàn)元。

并表的5個(gè)月，正是下半年收入和利潤(rùn)大漲的5個(gè)月，從同行的實(shí)際情況可知，深圳云房下半年的利潤(rùn)要好于上半年。可在2017年的8-12月，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)不足1億元，那么，公司全年2.72億元的凈利潤(rùn)從哪兒來(lái)的呢，難道是行業(yè)淡季的上半年？

對(duì)此，深圳云房或許可以說(shuō)公司的收入確認(rèn)存在時(shí)間滯后性的問(wèn)題。在收購(gòu)書中，國(guó)創(chuàng)高新表示，深圳云房的新房代理業(yè)務(wù)傭金收入確認(rèn)一般滯后4個(gè)月，即下半年的代理業(yè)務(wù)傭金收入影響將在下一年的上半年體現(xiàn)。

假如果真如此，深圳云房第一季度的業(yè)績(jī)應(yīng)該是全年最好的時(shí)期，因?yàn)槠渌鶎?duì)應(yīng)的正是上一年的“金九銀十”時(shí)期，這是地產(chǎn)商下半年銷售旺季之一。

2018年一季報(bào)顯示，國(guó)創(chuàng)高新實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.22億元，歸母凈利潤(rùn)為7576萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)創(chuàng)高新6月13日發(fā)布的《前次募集資金使用情況的鑒證報(bào)告》，深圳云房一季度的“承諾期實(shí)際效益”為6845萬(wàn)元。如果一季度是深圳云房盈利的最佳時(shí)期，即使按照最好的一個(gè)季度簡(jiǎn)單計(jì)算，其全年貢獻(xiàn)的扣非凈利潤(rùn)也只有2.74億元。

而深圳云房承諾的2018年扣非凈利潤(rùn)不低于3.23億元，顯然深圳云房是無(wú)法完成全年的業(yè)績(jī)承諾的。

實(shí)際上，國(guó)創(chuàng)高新一季報(bào)時(shí)已經(jīng)預(yù)告了上半年業(yè)績(jī)，公司預(yù)計(jì)2018年上半年的凈利潤(rùn)為1.2億-1.5億元。即使1.5億元的凈利潤(rùn)全部來(lái)自深圳云房，下半年業(yè)績(jī)反而不如上半年的話，深圳云房仍無(wú)法完成業(yè)績(jī)承諾。

國(guó)創(chuàng)高新2017年年報(bào)顯示，深圳云房下半年的凈利潤(rùn)遠(yuǎn)不及上半年，而公司2018年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)示，只有下半年的業(yè)績(jī)更好，公司才能完成業(yè)績(jī)對(duì)賭的底線，那么投資者不禁要問(wèn)，深圳云房的波動(dòng)周期到底與房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)一致呢，還是背道而馳呢？

如果業(yè)績(jī)預(yù)告不能說(shuō)明問(wèn)題的話，國(guó)創(chuàng)高新的收購(gòu)書或許可以解釋。在最初的收購(gòu)書中，2016年1-8月，深圳云房實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27.08億元、凈利潤(rùn)1.56億元。

如前所述，2016年深圳云房扣非后的凈利潤(rùn)為2.71億元，僅以扣非后的利潤(rùn)看，2016年9-12月，深圳云房的凈利潤(rùn)為1.15億元，占公司全年凈利潤(rùn)的比重超過(guò)了40%。這就是說(shuō)，深圳云房下半年的凈利潤(rùn)要高于上半年。

作為地產(chǎn)中介，影響公司收入的核心要素是代理傭金率的多寡。相較于二手房的代理費(fèi)率，一手房即新房的傭金率競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。正是在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的市場(chǎng)中，后來(lái)者的深圳云房傭金率成倍于同行對(duì)手，公司是如何做到的呢？

神奇的傭金率

作為公司的起家業(yè)務(wù)，深圳云房的二手房傭金率與同行并無(wú)二致，但卻很難貢獻(xiàn)利潤(rùn)。2014-2016年，深圳云房二手房的傭金收入為3.27億元、15.05億元和12.5億元，傭金率為1.97%、1.64%和1.62%。

2015-2016年，剛上市的我愛(ài)我家傭金率為1.67%、1.62%，2017年一季度為1.68%。可見(jiàn)，深圳云房的二手房傭金率與同行相比基本趨同。

但深圳云房的二手房業(yè)務(wù)幾乎并不賺錢。2014-2016年，公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)毛利率為-3.41%、0.09%和7.13%；而我愛(ài)我家2015-2016年的二手房毛利率為30.91%和21.66%，同期公司新房業(yè)務(wù)的毛利率為32.4%和33.03%，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率并不懸殊。

深圳云房的利潤(rùn)主要來(lái)自新房業(yè)務(wù)。2014-2016年，公司新房代理的收入分別為1.79億元、8.18億元和22.51億元，毛利率分別為37.19%、24.65%和25.78%。2016年，深圳云房的新房代理業(yè)務(wù)收入占比過(guò)半，且毛利率始終顯著高于經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，是公司的利潤(rùn)源泉。

深圳云房新房代理的高毛利率來(lái)自高傭金率。2014-2016年，公司分別成交了6508套、25595套和63291套房屋，成交總價(jià)為70.25億元、350.37億元和899.65億元，傭金率為2.55%、2.33%和2.5%。

深圳云房也表示，2014年是公司新房代理業(yè)務(wù)的起始元年，2015年為公司的擴(kuò)張年，因此整體代理費(fèi)率略有降低；2016年下半年樓市火熱，代理費(fèi)率相對(duì)較高，帶動(dòng)傭金率走高。

作為一家入行不久、且年成交不到10萬(wàn)套的中小房屋中介，深圳云房與行業(yè)龍頭相去甚遠(yuǎn)，可其傭金率卻是同行的2倍左右，這樣的傭金率足以讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手汗顏。

世聯(lián)行是當(dāng)之無(wú)愧的新房代理行業(yè)龍頭。公司2016年和2017年的代理銷售額超過(guò)4000億元，但代理收入不到40億元，即傭金率不足1%。2015-2017年，世聯(lián)行的代理平均費(fèi)率分別為0.82%、0.83%和0.84%。

實(shí)際上，2017年0.84%的代理費(fèi)率已經(jīng)是世聯(lián)行近年來(lái)的新高了。自2011年上半年0.88%下滑后，世聯(lián)行的傭金率最高時(shí)也僅有0.84%，最低時(shí)為0.81%，基本保持穩(wěn)定。

與之類似，在港上市的合富輝煌（0733.HK）同樣如此。根據(jù)公司年報(bào)，2015-2017年公司的新房銷售額分別約為2152億港元、3300億港元和3600億港元，一手代理收入為18.15億港元、24.78億港元和29.29億港元。

由此可知，合富輝煌這3年的代理傭金率平均為0.84%、0.75%和0.81%，與世聯(lián)行一樣，公司的代理傭金率同樣不足1%。

曾籌劃在A股上市的北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（下稱“思源興業(yè)”）同樣是一家中小新房地產(chǎn)中介。根據(jù)招股書申報(bào)稿，2014-2016年，思源興業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.86億元、5.81億元和6.6億元，歸母凈利潤(rùn)分別為814萬(wàn)元、5970萬(wàn)元和1.25億元。

2014-2016年，思源興業(yè)完成代理銷售額659.78億元、631.49億元和660.29億元，代理傭金收入為5.3億元、4.54億元和5.15億元，平均代理費(fèi)率為0.8%、0.72%和0.78%，同樣不到1%。

另一家規(guī)模不大的地產(chǎn)中介同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司（下稱“同策咨詢”）也計(jì)劃登陸A股，根據(jù)早先的申報(bào)稿，2012-2014年及2015年上半年，同策咨詢分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.91億元、8.65億元、8.89億元和3.8億元，凈利潤(rùn)分別為1.27億元、1.48億元、8967萬(wàn)元和-629萬(wàn)元。

在上述時(shí)間內(nèi)，同策咨詢完成代理銷售額615.87億元、802.89億元、746.32億元和374.35億元，代理傭金收入分別為6.11億元、7.89億元、7.78億元和3.38億元，平均傭金率為0.99%、0.98%、1.04%和0.9%，基本也在1%以下徘徊。

無(wú)論是行業(yè)龍頭抑或是中小公司，地產(chǎn)中介的一手代理傭金率基本都在1%以下，而作為這個(gè)領(lǐng)域的后來(lái)者，深圳云房卻能以約2倍的傭金率快速擴(kuò)張。在同行的傭金率紛紛走低之際，深圳云房靠什么獨(dú)門秘籍獲得了成倍于同行的回報(bào)呢？