摘要：馬克思曾提出“土地乃生產(chǎn)與生存的源泉”的理念來(lái)表達(dá)土地對(duì)人類的重要性。而從新中國(guó)成立至今，我國(guó)的土地制度與土地價(jià)值評(píng)估雖在不斷地進(jìn)行完善，但由于城市化建設(shè)進(jìn)程過(guò)快導(dǎo)致我國(guó)對(duì)城市土地建設(shè)更為重視，從而出現(xiàn)城市土地估價(jià)方式方法較為完整、嚴(yán)謹(jǐn)，而農(nóng)用土地的估價(jià)方法及理念不成熟的局面。本文基于農(nóng)用土地的內(nèi)涵，對(duì)農(nóng)用土地的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)三方面的價(jià)值進(jìn)行分析探究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用土地估價(jià)；價(jià)值；分析探究

引言：

近年來(lái)，我國(guó)開(kāi)始著力于城鄉(xiāng)結(jié)合建設(shè)打開(kāi)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，合理配置城市與農(nóng)村資源，拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展新板塊以提高土地資源利用率與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。但由于農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估的特殊性和土地交易實(shí)例的缺乏性，農(nóng)用土地估價(jià)的方法還不夠成熟存在較多的漏洞，需要作更全面更深層次的探究。

1、農(nóng)用土地價(jià)值評(píng)估的意義及存在問(wèn)題

農(nóng)用土地是農(nóng)村人民用于生產(chǎn)農(nóng)作物以及房屋修建等各種生活經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源，是屬于農(nóng)民的資產(chǎn)的重要體現(xiàn)。首先，我國(guó)對(duì)農(nóng)用土地價(jià)格不具備統(tǒng)一的評(píng)估體系，以往推出的土地評(píng)價(jià)管理制度與章程中并未對(duì)農(nóng)用土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行詳細(xì)闡述、規(guī)范，因而無(wú)法用科學(xué)的依據(jù)作為理念形成統(tǒng)一的估價(jià)體系。再者，由于農(nóng)用土地估價(jià)體系的不完整，農(nóng)用土地的估價(jià)工作以及后續(xù)的定級(jí)、分等工作無(wú)法順利銜接綜合進(jìn)行，而令綜合估價(jià)結(jié)果不具真實(shí)性和參考性。

2、農(nóng)用土地估價(jià)方法

2.1農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值計(jì)算

農(nóng)用土地主要用于農(nóng)作物產(chǎn)出而為其土地所用者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益。因此，農(nóng)用土地的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值則是對(duì)該土地所產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，從而對(duì)該土地生產(chǎn)價(jià)值作判定。在這一系列評(píng)估過(guò)程中較為常用的計(jì)算方法則是收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法以及標(biāo)準(zhǔn)田法等[1]。

2.1.1收益還原法

收益還原法是以該土地正常作用所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益價(jià)格為基準(zhǔn)，將其待估價(jià)農(nóng)用土地在未來(lái)期間每年預(yù)測(cè)的純收益按照一定的還原率，還原出評(píng)價(jià)日的總收益的方法。收益還原率的計(jì)算公式為：

P=a/r[1-1/（1+r）n]

其中，P為土地價(jià)格，a為土地每年純收益，r為土地還原率，n為土地使用年限[1]。

若是農(nóng)用土地使用年限越大，評(píng)價(jià)日時(shí)的評(píng)估價(jià)格則越大。收益還原法充分考量了農(nóng)用土地的使用的時(shí)間效益以及實(shí)際收益，剔除物質(zhì)費(fèi)用與勞務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交付發(fā)生的費(fèi)用，得到最為合理、真實(shí)的收益水平[2]。但該方法評(píng)估需要農(nóng)用土地所有者走詳細(xì)的生產(chǎn)投入產(chǎn)出的具體資料，此外還原率由于會(huì)受市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響，因此，如何正確精準(zhǔn)的把握還原率則是收益還原法中的關(guān)鍵難題之一了。

2.1.2成本法

成本法又稱成本逼近法，它是以農(nóng)用土地購(gòu)買商的角度進(jìn)行估價(jià)，合計(jì)開(kāi)發(fā)該土地所需要花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用再加上相應(yīng)的利息、利潤(rùn)、國(guó)家政策規(guī)定的稅金以及土地增值收益等各種數(shù)據(jù)通過(guò)不斷的修檢確定最終農(nóng)用土地價(jià)格。其計(jì)算公式為：S=A0+A1+S0+P1+P2+P3，其中P1為利息，P2為利潤(rùn)，P3則為增值數(shù)值，S0為國(guó)家政策下的所需要繳納的稅金，A0、A1分別為土地取得費(fèi)用和使用開(kāi)發(fā)費(fèi)用[1]。

2.1.3市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是利用替代原則根據(jù)市場(chǎng)情況相似、土地價(jià)值相同、土地使用用途等綜合條件相似的交易案例，對(duì)待估農(nóng)用土地進(jìn)行地區(qū)、時(shí)間等其他影響因素的修正以得到合理的土地估價(jià)值。但是土地市場(chǎng)比較法的實(shí)行需要該待估農(nóng)用土地所在區(qū)域的土地市場(chǎng)具有高度的完整性，并且十分考究土地估價(jià)員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與估價(jià)水平，而我國(guó)農(nóng)用土地市場(chǎng)并不成熟，土地交易市場(chǎng)也不夠規(guī)范，要實(shí)際操作市場(chǎng)比較法還比較困難。

2.1.4標(biāo)準(zhǔn)田法

標(biāo)準(zhǔn)田法是指農(nóng)用土地根據(jù)相關(guān)土地綜合計(jì)量方案，計(jì)算出該塊農(nóng)用地的質(zhì)量值并對(duì)其進(jìn)行土地等級(jí)劃分后，利用收益還原法以及市場(chǎng)比較法的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)田的價(jià)值對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。標(biāo)準(zhǔn)田是指農(nóng)田的土質(zhì)、面積、所處環(huán)境等方面在所選估價(jià)區(qū)域內(nèi)具有代表性的田地。在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)田法是較為科學(xué)合理的農(nóng)用地估價(jià)方法，它不僅反映出農(nóng)用地之間的質(zhì)量差異，更是考慮到該塊農(nóng)用的農(nóng)產(chǎn)品帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2生態(tài)價(jià)值評(píng)估計(jì)算

在農(nóng)用土地生產(chǎn)價(jià)值都還不夠完善的情況下，生態(tài)環(huán)境價(jià)值評(píng)估體系和方法更是缺乏科學(xué)性和完善性。但在根據(jù)目前的生態(tài)環(huán)境價(jià)值測(cè)算，其主要的估價(jià)計(jì)算方式有：（1）通過(guò)人們?cè)敢鉃樵摥h(huán)境衍生出來(lái)的服務(wù)等花費(fèi)支出的效益來(lái)體現(xiàn)該生態(tài)環(huán)境所具有的經(jīng)濟(jì)效益的費(fèi)用支出法。比如，具有觀賞及娛樂(lè)功能的農(nóng)家樂(lè)，各游客所愿意在該地花費(fèi)支出的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、娛樂(lè)費(fèi)用等合計(jì)支出金額可體現(xiàn)該農(nóng)用地所具備的生態(tài)價(jià)值。但這種方法具有較大的漏洞，它只能體現(xiàn)出游客消費(fèi)金額的總和，而無(wú)法反映游客游憩的消費(fèi)者剩余從而無(wú)法真實(shí)反映游憩價(jià)值與生態(tài)價(jià)值[2]。（2）利用保護(hù)某種資源不被損壞及污染所耗費(fèi)的費(fèi)用來(lái)表示該資源遭受破壞所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失的恢復(fù)和防護(hù)費(fèi)用法。例如，農(nóng)用土地被改作建設(shè)用地后破壞了原本的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

2.3社會(huì)價(jià)值評(píng)估計(jì)算

在對(duì)征用農(nóng)用土地進(jìn)行安置費(fèi)用計(jì)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該待征用農(nóng)用土地農(nóng)業(yè)人的家庭人口計(jì)算，并且每個(gè)安置人口的安置補(bǔ)助費(fèi)用應(yīng)為該待征農(nóng)用土地前三年的耕種產(chǎn)物價(jià)值的四到六倍，同時(shí)根據(jù)保障價(jià)值的合理比率進(jìn)行計(jì)算[4]。由于農(nóng)用土地的社會(huì)價(jià)值估算方法基本處于初步階段，一般使用估價(jià)方式為假設(shè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)法，即通過(guò)假定的市場(chǎng)，對(duì)人們?cè)敢鉃槠涓吨档囊庠敢约耙庠钢颠M(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查整合得出結(jié)論。

3、總結(jié)語(yǔ)

城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的打開(kāi)，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。然而，我國(guó)的農(nóng)用土地估價(jià)方法以及體系還不夠完善，在對(duì)農(nóng)用土地征用時(shí)采用的估價(jià)方法還存在許多偏差，并且對(duì)待估農(nóng)用地估價(jià)時(shí)往往忽略了生態(tài)環(huán)境價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，使得農(nóng)用地估價(jià)不夠精準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行農(nóng)用土地估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合生產(chǎn)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行綜合估價(jià)。

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作者簡(jiǎn)介：陳建川.出生于1964年12月27日，性別：男，民族：漢，籍貫：成都市，學(xué)歷：本科，研究方向：土地使用權(quán)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)處置價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目融資類可行性研究、土地出讓策略研究、企業(yè)改制上市咨詢?cè)u(píng)估。