于鳳舞 山東高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

改革開(kāi)放四十年來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到了前所未有的高度，同時(shí)廣大人民群眾也通過(guò)改革紅利的逐漸顯現(xiàn)，人民群眾無(wú)論是在住房、醫(yī)療、教育等涉及民生方面的問(wèn)題都得以大幅度的解決。但是，由于我國(guó)的國(guó)情決定了，目前仍處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源仍然有限。以教育為例，目前國(guó)內(nèi)義務(wù)教育體制下，學(xué)生入學(xué)仍以戶口、住址為必備條件，從而引發(fā)對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)教育資源的爭(zhēng)奪。同時(shí)，近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，與那些所謂的學(xué)區(qū)房不無(wú)關(guān)系。據(jù)了解，中國(guó)的“硅谷”所在地海淀房子均價(jià)已達(dá)7.5萬(wàn)/平米，7.5萬(wàn)元可以說(shuō)是一個(gè)普通工薪階層一年多的工資收入。面對(duì)如此較為瘋狂的房?jī)r(jià)，政府開(kāi)始出重拳整治?！白馐弁瑱?quán)”的提出，可以在一定程度上緩解學(xué)區(qū)房給人們帶來(lái)的壓力，可以起到為房地產(chǎn)行業(yè)降溫的目的，其對(duì)于平抑房?jī)r(jià)，能夠起到一定的積極作用?！白馐弁瑱?quán)”推出以后，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來(lái)將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門(mén)聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準(zhǔn)備。

一、“租售同權(quán)”的概述

租售同權(quán)，指的是房屋購(gòu)買(mǎi)人與租賃人有著同等的權(quán)利。租售同權(quán)，同的是什么權(quán)利，這不僅是此次房屋新政的關(guān)鍵所在，也是廣大人民群眾所關(guān)心的問(wèn)題。歷史的原因以及管理的需要，造成了不同的城市因?yàn)閼艏⒎慨a(chǎn)坐落等原因，為社會(huì)資源分配方面帶來(lái)了一些交叉與掛鉤。因此，“租售同權(quán)”只是一個(gè)概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來(lái)具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。大體而言，一線城市同教育權(quán)，二線熱點(diǎn)城市設(shè)門(mén)檻同戶籍權(quán)，部分城市探索直接同戶籍權(quán)。

二、實(shí)施租售同權(quán)新政能夠解決的問(wèn)題

在各地相關(guān)政策制定實(shí)施過(guò)程中，具體實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容略有不同，充分反映了當(dāng)?shù)匕l(fā)展和人口特點(diǎn)。租售同權(quán)新政的實(shí)施主要針對(duì)的是一線城市教育權(quán)相同、平等問(wèn)題。我們知道，一線城市具有人口流動(dòng)大、資源集中、房?jī)r(jià)水平偏高等特點(diǎn)。由于住房的供需矛盾問(wèn)題已較為明顯的顯現(xiàn)出來(lái)，亟需依靠房屋租賃市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。同時(shí)，一線城市由于房?jī)r(jià)偏高，對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)，是無(wú)論如何也買(mǎi)不起的。從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量增加，這不僅耗費(fèi)大量資源，還容易給國(guó)內(nèi)的金融行業(yè)帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)，從而有可能使得房產(chǎn)、金融的泡沫會(huì)愈發(fā)的增大。如果租售同權(quán)能夠真正的落到實(shí)處，可以使得一線城市拿出人民群眾關(guān)注度最高、含金量最高的就近教育權(quán)與租房進(jìn)行有條件地掛鉤。由于全民重視教育的原因，適齡兒童都希望能夠進(jìn)入教育質(zhì)量較好、教育水平較高的學(xué)校。從現(xiàn)有的入學(xué)政策來(lái)看，戶籍所在地、房產(chǎn)坐落地是入學(xué)的關(guān)鍵。因而，許多孩子的家長(zhǎng)為了能夠使其子女進(jìn)入到心儀的學(xué)校，不得不花大價(jià)錢(qián)購(gòu)置學(xué)區(qū)房，從而使得所謂的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格越來(lái)越高。以北京市教育資源較為豐富的海淀區(qū)為例，2017年5月該區(qū)的學(xué)區(qū)房每平方米已逼近10萬(wàn)元大關(guān)，且還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。

三、租售同權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

（一）租售同權(quán)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的變化

1.對(duì)于房地產(chǎn)交易有著一定的影響。首先，租售同權(quán)的實(shí)施勢(shì)必會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，這樣一來(lái)將激活存量房的使用，將顯著提升房源的供給數(shù)量，從而減少了房地產(chǎn)交易的熱度。其次，租售同權(quán)以后許多在短期內(nèi)達(dá)不到購(gòu)房條件的人，選擇租賃房屋的方式來(lái)滿足過(guò)去購(gòu)房同等條件（如適齡兒童入學(xué)問(wèn)題），因其減少了購(gòu)房的緊迫感及壓力，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)于房屋鋼性需求有所減輕。

2、房屋租賃的租金有上漲的可能。首先，租售同權(quán)以后，既然通過(guò)房屋租賃的方式能夠達(dá)到購(gòu)置房屋的效果，定有大部分群體會(huì)選擇租賃住房。但是，有一個(gè)問(wèn)題就是必定引爆房屋租賃市場(chǎng)，使得租金大幅上漲。其次，住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)是完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房租價(jià)格完全反映了租賃房屋的供需關(guān)系和居民的購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)情況。然而，租售同權(quán)后，租房需求會(huì)增加，同時(shí)租賃住房的供給方市場(chǎng)集中度會(huì)上升，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的出現(xiàn)，則會(huì)提升房企的定價(jià)權(quán)。

（二）租售同權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

1.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展方式邁進(jìn)。租售同權(quán)以前，人們?nèi)粝胂碛薪逃Y源只有購(gòu)置房屋這一條路。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要是能夠拿到一塊優(yōu)質(zhì)的地塊，就不愁賣(mài)不出去房子。但是新政策實(shí)施后，購(gòu)房客戶變成了租房客，在短期內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售會(huì)受到一定的影響。這就促使地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該順勢(shì)而為，從原先的拿地——開(kāi)發(fā)——預(yù)售——交房的“四部曲”向著其他方向轉(zhuǎn)換。比如像萬(wàn)達(dá)公司的向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)換、富力地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)軍酒店行業(yè)、恒大地產(chǎn)向多元化邁進(jìn)（如體育）等等。這些國(guó)內(nèi)知名房企的紛紛轉(zhuǎn)型，為租售同權(quán)后的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型指明了方向，也說(shuō)明如果房地產(chǎn)企業(yè)還延續(xù)著過(guò)去的道路走下去，有可能面臨著一定的危機(jī)。只有走多元化道路，改變將所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里的策略，才能有效的規(guī)避各類(lèi)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新?？陀^地講，房屋租賃收入與房屋銷(xiāo)售收入差異是很大的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，讓其將建好的商品房出租是不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)率的前提下，租賃模式對(duì)其來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有可能。但是，隨著租售同權(quán)相關(guān)的配套政策的出臺(tái)，特別是一些政府已經(jīng)在土地招、拍、掛過(guò)程中明確表示某些特有土地所建的商品房只能用于租賃而不能進(jìn)行銷(xiāo)售，這樣一來(lái)促使一些地產(chǎn)公司只能向長(zhǎng)期持有住宅并從事租賃的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式得以創(chuàng)新。

3.房地產(chǎn)開(kāi)展企業(yè)可以嘗試向房屋租賃市場(chǎng)邁進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之所以不愿意從事房屋租賃業(yè)務(wù)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)先期投入大，需要大量的資金投入，而其開(kāi)發(fā)用資金中大多數(shù)是融資而來(lái)，其融資成本還是較大的。對(duì)于房地開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其項(xiàng)目是否盈利取決于項(xiàng)目銷(xiāo)售的速度與歸還融資款項(xiàng)進(jìn)行賽跑的過(guò)程。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意從事租賃經(jīng)營(yíng)，還是有一定道理的。但是，根據(jù)建房〔2017〕153號(hào)文的要求，要運(yùn)用信貸杠桿對(duì)房屋租賃企業(yè)進(jìn)行一定的資金方面的支持，從而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)是一個(gè)很好的貨幣政策支持。這樣可以使得地產(chǎn)企業(yè)將原來(lái)的BT模式（建設(shè)—銷(xiāo)售），向BOT模式（建設(shè)—持有—經(jīng)營(yíng)）轉(zhuǎn)換。相信這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)，并最終獲取更大的利潤(rùn)發(fā)揮其應(yīng)有的功效。

四、結(jié)語(yǔ)

租售同權(quán)新政的推出，對(duì)于促進(jìn)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)良性成長(zhǎng)起到了一定的積極作用。同時(shí)，通過(guò)新政的實(shí)施也可以感受到政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心，更加彰顯了習(xí)總書(shū)記提出的“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”偉大論斷。租售同權(quán)在短期內(nèi)看似對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的影響，甚至?xí)绊懫浜灱s率和房屋的銷(xiāo)售。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)這次變革，根據(jù)自身的實(shí)際情況，精準(zhǔn)定位，在市場(chǎng)中及時(shí)找到自身的位置，有效的規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此次新政的推出，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向多元化經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展、創(chuàng)新其經(jīng)營(yíng)模式并嘗試著從事國(guó)家政策支持的租賃市場(chǎng)邁進(jìn)。所謂有危便有機(jī)，凡事都是利弊共存的，房地產(chǎn)企業(yè)只有以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)思路及固有模式，與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)創(chuàng)新，相信其會(huì)在新政策的引導(dǎo)下能夠更為健康的成長(zhǎng)。