陳芬

當(dāng)前形勢下，房企要實現(xiàn)高增長，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。

過去一個月，高周轉(zhuǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)熱詞。“高周轉(zhuǎn)”一詞由碧桂園事件催熱，之后加劇了各大房企的焦慮，并在當(dāng)下這個時點，促使房企們積極樹立各自的目標(biāo)：全力推進高周轉(zhuǎn)，搶收上半年業(yè)績。

金錢永不眠

4月12日碧桂園曝光的內(nèi)部文件，極好地詮釋了金錢永不眠。

碧桂園在一周之內(nèi)連發(fā)三文并召開專題會議，主題直指高周轉(zhuǎn)，強調(diào)全力推進高周轉(zhuǎn)進程。4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團專門開了“高周轉(zhuǎn)”專題會議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知》。幾個文件顯示了碧桂園董事局主席楊國強對企業(yè)高周轉(zhuǎn)推進的情況的不滿，分別在設(shè)計、報建、工程工期 、運營等幾個方面給出了嚴(yán)苛的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及獎懲機制。

所謂周轉(zhuǎn)率，是指資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資金周轉(zhuǎn)率等，是衡量企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)。周轉(zhuǎn)率高意味著企業(yè)資產(chǎn)利用效率高，開發(fā)銷售速度快。如今監(jiān)管趨嚴(yán)，高負債率的房企普遍缺錢。從2016年下半年開始，房企的融資渠道受到全面限制，如銀行開發(fā)貸、公司債、私募、信托等均已收緊。根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年前4個月，40家典型房企總計融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。

在資金有限的情況下，房企想實現(xiàn)高增長，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。嚴(yán)格調(diào)控下，依靠捂盤惜售，以時間換價格的可能性也越來越低。另外，高周轉(zhuǎn)也能更好應(yīng)對市場變化，避免高庫存，防范風(fēng)險。

碧桂園被戲稱“宇宙第一房企”，它在短短幾年時間內(nèi)超越了萬科等巨頭，一舉成N0.1。2013年，碧桂園第一次突破千億銷售，2014和2015年繼續(xù)穩(wěn)定增長。2016年，碧桂園銷售金額首次突破三千億元，進入房企前三甲，更在2017年超過五千億，并一舉拿下冠軍。

2018年5月7日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，披露2018年前4個月的營業(yè)數(shù)據(jù)。前四個月共實現(xiàn)合同銷售金額約2575.2億元，同比增長約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬平方米，同比增長約21.4%，依然處于房企銷售榜單的頭名。

從碧桂園自身來說，業(yè)界認為高速度、高壓力、強執(zhí)行是其制勝法寶。如何保證員工跟上領(lǐng)導(dǎo)意志，保證執(zhí)行效果？將獎懲制度用到極致。高周轉(zhuǎn)匹配了獎懲機制，其中提到項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大于7個月，項目總撤職。摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0；21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職；如果35天內(nèi)實現(xiàn)展示區(qū)開放，獎勵20萬。

三四線的契機

經(jīng)濟學(xué)家任澤平有一句話廣為流傳，即房地產(chǎn)行業(yè)周期的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：長期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口、土地、貨幣這幾個標(biāo)準(zhǔn)來看，楊國強帶領(lǐng)下的碧桂園同樣抓住了三四線城市開發(fā)契機。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式主要針對三四線樓市。從行業(yè)來看，2016年“930”之后，一二線房地產(chǎn)進入調(diào)整期，在限購限貸、政府預(yù)售限價、苛刻的供地條件下，高周轉(zhuǎn)空間被大幅擠壓。同時，三四線房地產(chǎn)市場的迅猛升溫。有分析認為，在資金貶值效應(yīng)下，三四線棚改貨幣化安置推動的改善性需求和一二線限購?fù)庖缧孕枨笠黄鸨l(fā)。從周期上來看，未來一段時間，三線乃至部分四五線城市仍然繼續(xù)享有去庫存的政策紅利，房價還有上漲的潛力。

有分析稱，2015年至2017年，去庫存是國家對于三四五線城市的主旋律。對應(yīng)的不僅因城施策，給予購房補貼；還有棚改貨幣化，加大資金支持百姓購房力；甚至鼓勵農(nóng)村人口進城消化庫存……疊加一二線城市房價的爆漲及限購，三四五線的假繁榮更是催化出一批返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮。這也造就了碧桂園的繁榮。

自2013年以來，很多房企都在走高周轉(zhuǎn)路線。房企領(lǐng)頭企業(yè)如萬科、恒大、龍湖通常從拿地到施工也僅需要 3、4 個月?，F(xiàn)在，碧桂園集團極大的推動了高周轉(zhuǎn)底線。

在《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》中，有這樣一段描述：截至3月30日，今年共獲取項目195個（共215個地塊），其中三四線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉(zhuǎn)的要求。一個季度拿了200塊地，平均的動工和開盤速度已經(jīng)是行業(yè)標(biāo)桿，然而碧桂園認為這完全無法達到要求，提出將項目從拿地到開盤周期縮短至5個月甚至更短時間。在一些項目上甚至要做到拿地3個月開盤，僅是行業(yè)平均速度的1/3。

房企的焦慮

金錢不眠，人難寐。在曝光的文件，為提高“高周轉(zhuǎn)”而要求設(shè)計院“通宵出圖”的要求引爆輿論。碧桂園打出的這面全力與時間賽跑旗號，讓設(shè)計師圈“炸”了。

被“瘋狂的碧桂園”、“高周轉(zhuǎn)的底線”觸動的還有其他房企。

5月6日晚，泰禾華東集團有限公司發(fā)布的《上海區(qū)域上半年業(yè)績沖刺動員書》在網(wǎng)上流傳，稱因時間緊，任務(wù)重，決定從5月4日到6月30日之前，總監(jiān)及以上級別取消所有周末和節(jié)假日休假；開會不要耽誤上班時間，須在下班后或者周末；普通員工如果無法在周末和節(jié)假日加班，需上報審批。進入5月份后，房企即將迎來半年考，這2個月時間，將成為各家企業(yè)搶灘的關(guān)鍵。5月8日，曾高調(diào)提出2018年銷售目標(biāo)達到2000億元的泰禾集團董事長黃其森表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力。公司今年會重點圍繞高周轉(zhuǎn)進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉(zhuǎn)，旗下項目追求6個月的開盤速度。

5月17日，保利地產(chǎn)股東大會上，董事長宋廣菊表示，公司在項目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專門的運營中心來提高效率。常規(guī)情況下項目爭取一年內(nèi)能夠銷售，有些項目特殊情況下五六個月也可以。保利地產(chǎn)總規(guī)模重回前三是公司的一個奮斗目標(biāo)。

中海地產(chǎn)重慶有限公司也發(fā)布了《爭分奪秒，只爭朝夕，奮戰(zhàn)60天》倡議書，表示即日起至2018年6月30日，倡議全體員工放棄所有休假（周末及節(jié)假日），加班加點推進各項業(yè)務(wù)工作。

有人提及萬科創(chuàng)始人王石在《道路與夢想》一書中的一段自述：2008年，一次私下論及碧桂園，我頗草率地給出評價：沒什么了不起。不久召開集團例會，時任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂園后做了一份報告，把我的觀點推翻，數(shù)據(jù)翔實，有理有據(jù)?；厣钲诼飞?，我就致電碧桂園老板楊國強：我原來對碧桂園的看法是錯的，希望能與楊先生交流學(xué)習(xí)。楊先生爽快地一口應(yīng)允。再回頭看這段文字，人們多有感慨。

“碧桂園，你學(xué)不會”成為行業(yè)金句。

業(yè)界預(yù)計在部分城市限售、限價政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，被動加速項目入市，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標(biāo)的完成。

楊國強說，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險最有效的手段。”渴望利用三四線優(yōu)勢支援和加快一二線城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線“后去庫存時代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來的質(zhì)量和官批的壓力。目前，越來越多一線房企搶灘三四線城市。隨著三四線去庫存接近尾聲，金融對于房地產(chǎn)的利好也會逐漸變化。人們也有對房企高周轉(zhuǎn)能持續(xù)多久的疑問。