吳東蔚

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，湖北 武漢 430073

財(cái)政者，為國(guó)之命而萬(wàn)世之本，其重要性無(wú)需贅言。然而我國(guó)地方政府的財(cái)政狀況卻不容樂(lè)觀，其最突出的特點(diǎn)是“土地財(cái)政”，即地方政府通過(guò)出讓國(guó)有土地獲得數(shù)額巨大的土地出讓金，土地出讓金占財(cái)政收入的比重畸高。本文旨在探求以房地產(chǎn)稅改革推動(dòng)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的可行性，并提出具體的設(shè)計(jì)方案，以法定與公平的視角檢視“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)稅改革，將轉(zhuǎn)型路徑的問(wèn)題納入法學(xué)視野。

一、地方政府“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀與轉(zhuǎn)型方向

(一)地方財(cái)政收支現(xiàn)狀

雖然從2004年至今，國(guó)家實(shí)行了財(cái)稅體制改革、收入分配體制改革等多項(xiàng)改革，然而總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)如今地方財(cái)政依然是“土地財(cái)政”，為直觀起見(jiàn)，現(xiàn)將2013-2017年地方政府財(cái)政收支情況列錄如下：

表1-2 2013-2017年地方政府財(cái)政收支情況概要單位：億元

從表1-2中可以清楚地看到，除了2015-2016兩年，2013、2014、2017年的年度土地出讓收入均接近地方本級(jí)一般預(yù)算收入的60%，且年度土地出讓收入在2017年強(qiáng)勢(shì)反彈，同比增長(zhǎng)40.7%。土地出讓收入仍是地方政府的重要收入來(lái)源。

(二)“土地財(cái)政”的是與非：財(cái)政轉(zhuǎn)型的必要性

1.“土地財(cái)政”的積極影響

無(wú)法否認(rèn)的是，“土地財(cái)政”確實(shí)為地方政府提供了大量的預(yù)算外收入，使得地方得以投入大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有學(xué)者將“土地財(cái)政”視為一種融資模式，認(rèn)為正是“土地財(cái)政”使中國(guó)得以“和平崛起”。

2.“土地財(cái)政”的消極影響

雖然“土地財(cái)政”促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但也存在許多問(wèn)題。筆者將先從以下四點(diǎn)進(jìn)行分析：

(1)“土地財(cái)政”不具有可持續(xù)性?！巴恋刎?cái)政”所依賴(lài)的土地資源，其可利用的總量是有限的，地方政府在短時(shí)間內(nèi)出讓了大量的國(guó)有土地，使得土地資源正急劇減少，不具有可持續(xù)性。若土地資源告罄，地方政府仍高度依賴(lài)“土地財(cái)政”，就會(huì)產(chǎn)生巨大的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

(2)“土地財(cái)政”增加了地方政府的債務(wù)危險(xiǎn)。雖然地方政府可以合法地收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行儲(chǔ)備，待價(jià)而沽，并利用土地進(jìn)行抵押融資，但現(xiàn)行體制并沒(méi)有辦法合理地控制融資規(guī)模。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷、地方政府土地出讓收入減少時(shí)，土地融資的巨大規(guī)模以及杠桿效應(yīng)會(huì)使地方政府面臨不小的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)“土地財(cái)政”加劇了腐敗現(xiàn)象。權(quán)力導(dǎo)致腐敗，絕對(duì)的權(quán)力導(dǎo)致絕對(duì)的腐敗。由于地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面并沒(méi)有改變，再加上土地出讓金收支管理不嚴(yán)格，“土地財(cái)政”具有相當(dāng)大的尋租空間。

(4)“土地財(cái)政”不利于分配公平。根據(jù)《土地管理法》，國(guó)家享有為公共利益的需要依法征用集體土地的權(quán)力，但必須對(duì)集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，但地方政府為了獲得更多的土地出讓收入，存在濫用征地權(quán)大肆征收農(nóng)地的現(xiàn)象，而土地被征收了的農(nóng)民卻往往拿不到足夠的補(bǔ)償款，在征收程序和征收結(jié)果上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上公平。

(三)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的基本方向：從“賣(mài)地”到“管地”

現(xiàn)階段，我國(guó)“土地財(cái)政”的核心是土地出讓收入，即政府主要是通過(guò)攫取土地出讓收入以參與土地增值的收益分配。這種簡(jiǎn)單粗放的財(cái)政模式造成了許多財(cái)政和社會(huì)問(wèn)題，不具有可持續(xù)性。舊路已經(jīng)走到了盡頭，新的財(cái)政模式又路在何方呢？

以比較的視野來(lái)看，美國(guó)從“賣(mài)地財(cái)政”到“管地財(cái)政”的轉(zhuǎn)型值得我們思考。“管地財(cái)政”指的是地方政府憑借公共管理權(quán)限，通過(guò)完善土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、財(cái)政效益和生態(tài)效益可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政模式。也就是說(shuō)，“管地財(cái)政”的主要收入來(lái)源是土地財(cái)產(chǎn)稅(主要是保有環(huán)節(jié)稅和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅)而非土地出讓收入。美國(guó)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，土地財(cái)產(chǎn)稅逐漸取代土地銷(xiāo)售收益成為地方政府的主要收入來(lái)源。

“管地財(cái)政”意味著，地方政府財(cái)政收入主要源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及土地利用而導(dǎo)致的土地增值，而非對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，更具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性；相應(yīng)地，“管地財(cái)政”要求地方政府將更多的財(cái)政資金投入到公共服務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大了土地增值收益的收益范圍，也有利于地方財(cái)政的可持續(xù)健康發(fā)展。相比于傳統(tǒng)的“土地財(cái)政”，“管地財(cái)政”是更具有可持續(xù)性的財(cái)政模式，是“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的基本方向。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

為了更好地分析房地產(chǎn)稅的改革方案，有必要先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀略作梳理。本文所稱(chēng)的房地產(chǎn)稅，指的是與房地產(chǎn)稅直接相關(guān)的耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和契稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制情況見(jiàn)下表1：

表1 我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅制

以2017年為例，契稅收入為4910億元，土地增值稅收入為4911億元，房產(chǎn)稅收入為2604億元，城鎮(zhèn)土地使用稅收入為2360億元，耕地占用稅收入為1652億元，合計(jì)16437億元，約占地方財(cái)政收入的19.97%。

我國(guó)的房地產(chǎn)稅制在長(zhǎng)期實(shí)踐中暴露出許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(一)稅基狹窄

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍不包括廣大農(nóng)村地區(qū)，且還有許多的稅收優(yōu)惠，例如個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。耕地占用稅、土地增值稅和契稅同樣有許多稅收優(yōu)惠，這就使得房地產(chǎn)稅的稅基愈發(fā)狹窄，使得房地產(chǎn)稅難以起到組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配的作用。

(二)重交易，輕保有

房地產(chǎn)稅主要分為開(kāi)發(fā)、保有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，以2017年為例，保有環(huán)節(jié)的稅收為4012億元，占房地產(chǎn)稅收入的24.41%，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收卻高達(dá)9821億元，占59.75%。這種不平衡的稅負(fù)結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)資源的合理配置。

(三)稅率和計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)不科學(xué)

以房產(chǎn)稅為例，從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是用房產(chǎn)原值扣除10%—30%后的余額按1.2%的稅率計(jì)征，由于我國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)迅猛，以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)使得稅基大大縮小。此外，很多時(shí)候稅率的設(shè)計(jì)缺乏彈性，如從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的房產(chǎn)稅分別采用單一稅率1.2%和12%，沒(méi)有考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別，不夠靈活。

2011年，為了更好地調(diào)節(jié)收入分配、有效配置房地產(chǎn)資源，我國(guó)在上海和重慶兩個(gè)直轄市率先進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。以上海的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例，其具體的實(shí)施細(xì)則如下表：

表2 上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則

從上表2我們可以看出，改革并沒(méi)有解決原有的問(wèn)題。上海房產(chǎn)稅改革針對(duì)的是增量房，稅基依舊狹窄；若房產(chǎn)未轉(zhuǎn)手交易，則舊的成交價(jià)依舊不能很好地反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；稅率過(guò)低，既不能很好地起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，也不利于組織財(cái)政收入，改革的預(yù)期目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)稅改革推動(dòng)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的可行性分析

(一)央地財(cái)政事權(quán)及支出責(zé)任劃分的合理化趨勢(shì)

地方政府的事權(quán)與支出責(zé)任不相適應(yīng)，是“土地財(cái)政”形成的主要原因之一。然而隨著時(shí)間的發(fā)展，中央政府已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變了思路，如時(shí)任財(cái)政部長(zhǎng)肖捷提出，“科學(xué)規(guī)范的中央和地方財(cái)政關(guān)系必須具有清晰的財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分、合理的財(cái)力配置和明確的目標(biāo)導(dǎo)向”。雖然說(shuō)央地之間還需要不斷進(jìn)行博弈，但央地財(cái)政事權(quán)及支出責(zé)任劃分的合理化已成為一種趨勢(shì)。

中央政府正在切實(shí)推進(jìn)央地財(cái)政事權(quán)及支出責(zé)任劃分的合理化。2018年2月8日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)基本公共服務(wù)領(lǐng)域中央與地方共同財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革方案的通知》，將八大類(lèi)十八項(xiàng)主要基本公共服務(wù)事項(xiàng)納入中央與地方共同財(cái)政事權(quán)范圍，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體格局、各項(xiàng)基本公共服務(wù)的不同屬性以及財(cái)力實(shí)際狀況由中央和地方按比例分擔(dān)。

以家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生生活補(bǔ)助為例，2016年各級(jí)財(cái)政共投入資金165.11億元，其中中央財(cái)政71.61億元，地方財(cái)政93.5億元，現(xiàn)在改由中央與地方按5：5分?jǐn)偤螅胤截?cái)政可節(jié)省資金10.95億元。僅將基本公共服務(wù)中的一項(xiàng)納入央地共同財(cái)政事權(quán)范圍便能為地方節(jié)省10.95億元的資金，整個(gè)改革對(duì)地方財(cái)政的影響是相當(dāng)可觀的。

央地財(cái)政事權(quán)及支出責(zé)任劃分的合理化趨勢(shì)，意味著中央政府將逐步承擔(dān)更多的支出責(zé)任，地方財(cái)政的支出減少了，但要降低國(guó)有土地出讓金在財(cái)政收入中的占比，還需要開(kāi)源。

(二)房地產(chǎn)稅具有成為后營(yíng)業(yè)稅時(shí)代地方主體稅種的潛力

營(yíng)改增全面試點(diǎn)完成后，增值稅正式取代營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅屬地方稅，在為增值稅取代前是地方的主體稅種，而增值稅則屬于央地共享稅，雖然營(yíng)改增后中央將增值稅分享比例由3：1調(diào)整為1：1，在短期內(nèi)維護(hù)了地方的既得利益，但這也意味著地方財(cái)政將出現(xiàn)缺失主體稅種的情況。

房地產(chǎn)稅具有成為后營(yíng)業(yè)稅時(shí)代地方主體稅種的潛力，主要有以下四點(diǎn)原因：

1.房地產(chǎn)稅稅源充裕

我國(guó)的房地產(chǎn)無(wú)論是從面積還是成交總量來(lái)看，其規(guī)模都是巨大的，且會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步擴(kuò)大，稅源充裕，主要是大量的稅收優(yōu)惠政策使得稅基狹窄。即使是在存在這么多稅收優(yōu)惠的情況下，2017年我國(guó)房地產(chǎn)稅收入仍占地方財(cái)政收入的19.97%，可見(jiàn)房地產(chǎn)稅的稅收潛力。

2.房地產(chǎn)具有不可流動(dòng)性、不可隱匿性

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不具有可流動(dòng)性，既可有效防止納稅人轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也適合地方政府因地制宜；房地產(chǎn)的不可隱匿性便利了地方政府的征管，降低了征稅成本。

3.房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)收入分配的作用

房產(chǎn)稅直接向個(gè)人征收，不易轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)擔(dān)，是對(duì)收入的二次分配，且房產(chǎn)稅、土地稅和契稅的收入將被用于提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，有利于縮小貧富差距。

4.其他地方稅不適合成為地方主體稅種

雖然消費(fèi)稅、企業(yè)所得稅也具有成為地方主體稅種的潛力，但由于消費(fèi)稅的稅基具有高流動(dòng)性、企業(yè)所得稅稅源地區(qū)差異懸殊等原因，并不適合成為地方主體稅種。

四、房地產(chǎn)稅改革推動(dòng)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的路徑淺析

(一)房地產(chǎn)稅改革的模式選擇：租稅分流與租稅合一

上海、重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并沒(méi)有解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題，要想以房地產(chǎn)稅推動(dòng)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)稅本身還需要進(jìn)行大刀闊斧的改革。而由于不同的改革模式效果迥異，我們需要慎重地選擇更適合國(guó)情的改革模式。

1.租稅分流式房地產(chǎn)稅

租稅分流式房地產(chǎn)稅，指的是將土地與房產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別征收土地租金和房產(chǎn)稅。這也是我國(guó)目前所采用的模式。此種模式主要的好處是可以更好地調(diào)節(jié)收入分配，也使得調(diào)控政策具有更高的靈活性，避免出現(xiàn)牽一發(fā)而動(dòng)全身的情況。

但該模式的缺點(diǎn)也是明顯的，在評(píng)估過(guò)程中，要準(zhǔn)確區(qū)分土地、房產(chǎn)分別的價(jià)值，存在顯著的困難。此外，巨額的土地出讓金是“土地財(cái)政”的基礎(chǔ)。

2.租稅合一式房地產(chǎn)稅

租稅合一式房地產(chǎn)稅，指的是對(duì)土地與房產(chǎn)不作區(qū)分，統(tǒng)一征收綜合性的房地產(chǎn)稅，所征收的房地產(chǎn)稅在事實(shí)上包含了土地租金。歐美的發(fā)達(dá)國(guó)家主要采用此種模式。此種模式主要的好處是稅基容易確定，更利于組織財(cái)政收入。

不過(guò)，此種模式的房地產(chǎn)稅的首要功能是為政府組織財(cái)政收入，其次才是調(diào)整收入分配，故而其在調(diào)整收入分配上的靈活性不如租稅分流式房地產(chǎn)稅。而且，由于房地產(chǎn)稅是稅基與稅源相分離的稅種，可能會(huì)出現(xiàn)納稅人的稅負(fù)與稅負(fù)承擔(dān)能力不匹配的情況。

總的來(lái)說(shuō)，租稅分流是更適合我國(guó)的模式，主要原因有以下五點(diǎn)：

(1)土地出讓金系國(guó)家行使所有者權(quán)利的結(jié)果，而房地產(chǎn)稅系國(guó)家行使主權(quán)權(quán)力的結(jié)果，是符合受益負(fù)擔(dān)理論的受益稅，二者的性質(zhì)不同，價(jià)值歸屬不同，合并征收似無(wú)必要。

(2)在考慮我國(guó)國(guó)情的情況下，房地產(chǎn)稅的功能定位不光在于組織政府財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配也是房地產(chǎn)稅非常重要的一個(gè)功能，其重要性并不亞于組織收入。

(3)租稅分流是我國(guó)的傳統(tǒng)模式，居民購(gòu)房款的相當(dāng)大一部分便是用于支付土地出讓金，若貿(mào)然采用租稅合一模式或是土地年租制，一是不免存在重復(fù)征收的嫌疑，二是會(huì)對(duì)地方財(cái)政形成巨大的壓力。

(4)目前我國(guó)的財(cái)政監(jiān)管體制仍不完善，租稅合一模式會(huì)使得稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)力高度集中，巨大的尋租空間容易導(dǎo)致腐敗。

(5)雖然說(shuō)租稅分流模式在組織財(cái)政收入的效果上不如租稅合一模式，但在采用租稅分流模式的我國(guó)，房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的占比并不低，且仍具有很大潛力。

因此，我們需要做的是在租稅分流的既定框架內(nèi)，設(shè)計(jì)出更好的制度方案。

(二)房地產(chǎn)稅改革的方案設(shè)想

明確改革的模式后，我們還需要確定進(jìn)一步的改革方案。筆者認(rèn)為，需要從以下七個(gè)方面推進(jìn)改革：

1.明租、清費(fèi)、正稅

房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)繁多、混亂，據(jù)建設(shè)部調(diào)查，各個(gè)城市涉及房地產(chǎn)的規(guī)費(fèi)有80-200項(xiàng)不等，稅輕費(fèi)重，結(jié)構(gòu)畸形。有必要處理好房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)之間的關(guān)系，清除不合理的費(fèi)用，按性質(zhì)和目的合并稅、費(fèi)，將其并入保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，改變“重交易，輕保有”的現(xiàn)狀。

2.取消土地增值稅，推進(jìn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)改革

土地增值稅屬流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)之稅，其一是與所得稅有重復(fù)征收之嫌；二是占比過(guò)大，在避免對(duì)納稅人造成過(guò)重負(fù)擔(dān)的前提下，擠壓了保有環(huán)節(jié)改革的空間；三是征收難度大，在征管上存在困難，難以發(fā)揮預(yù)期的調(diào)控作用，不若簡(jiǎn)化稅制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)改革。

3.設(shè)立“房地一體”式房地產(chǎn)稅

保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅改革是我國(guó)下一步房地產(chǎn)稅改革核心。出于穩(wěn)步推進(jìn)改革的考慮，對(duì)于土地出讓金我們?nèi)詰?yīng)采用租稅分流模式，但可以考慮將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅以及其他相關(guān)稅、費(fèi)合并為“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)天然具有一體性，“房地一體”合并征收有利于合理評(píng)估，簡(jiǎn)化稅制，減小征稅成本，組織財(cái)政收入。但由于高額的土地出讓金的存在，為了保持稅負(fù)穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅的稅率不宜過(guò)高，以免有重復(fù)征收之嫌。

4.適度拓寬房地產(chǎn)稅稅基

要想讓房地產(chǎn)稅起到推動(dòng)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型的作用，就必須要使其成為地方“開(kāi)源”的主體稅種。在明租、清費(fèi)、正稅之后，可以減少不合理的稅收優(yōu)惠，適度拓寬房地產(chǎn)稅的稅基。

首先，可考慮將非經(jīng)營(yíng)性住房納入房地產(chǎn)稅征稅范圍。雖然在上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中已經(jīng)將部分非經(jīng)營(yíng)性住房納入房地產(chǎn)稅征稅范圍，但過(guò)度的稅收優(yōu)惠仍然使得稅基狹窄。

其次，可考慮將存量房納入房地產(chǎn)稅征稅范圍。上海房產(chǎn)稅改革僅針對(duì)增量房課稅，稅基有限，既難以組織財(cái)政收入，也難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控功能。

最后，可暫時(shí)不將農(nóng)村房地產(chǎn)納入征稅范圍。一是農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格偏低，對(duì)其征稅難以起到組織財(cái)政收入的作用；二是在農(nóng)民的收入水平相較于城市居民明顯偏低的情況下，對(duì)其征收房地產(chǎn)稅不利于分配公平。

5.設(shè)置浮動(dòng)稅率，賦予地方自主權(quán)

原先房地產(chǎn)稅的稅率采用一刀切的形式，沒(méi)有考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別，不夠靈活?？梢钥紤]設(shè)置浮動(dòng)稅率，由地方政府確定具體的稅率。

6.建立健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

建立健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，有利于為房地產(chǎn)稅提供合理的計(jì)稅依據(jù)，并縮小權(quán)力尋租的空間。可以考慮制定相關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則，提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)資格，確定合理的評(píng)估周期，建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)，提高評(píng)估的效率。

7.完善房地產(chǎn)稅立法，為改革提供制度支撐

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅立法，總體來(lái)說(shuō)立法層次較低，且存在行政立法主導(dǎo)、不符合《立法法》規(guī)定、與相關(guān)法律銜接不暢等現(xiàn)象。對(duì)于完善房地產(chǎn)稅立法，我有以下三個(gè)方面的建議：

(1)完善房地產(chǎn)稅體系。為了不增加納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)，必須完善房地產(chǎn)稅體系，取締不合理的行政收費(fèi)，按性質(zhì)和目的合并合理的稅、費(fèi)，簡(jiǎn)化稅制?？梢钥紤]取消土地增值稅，契稅則暫時(shí)保留。

(2)優(yōu)化課稅要素?！斗康禺a(chǎn)稅法》立法技術(shù)的完善是其能夠發(fā)揮作用的前提。就征稅對(duì)象而言，可考慮將房產(chǎn)與地產(chǎn)合并作為房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象；就征稅范圍而言，可考慮將非經(jīng)營(yíng)性住房和存量房納入征稅范圍，減少不合理的稅收優(yōu)惠；就稅率而言，可考慮設(shè)立彈性稅率；就計(jì)稅依據(jù)而言，可在建立健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系后，將房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

(3)由全國(guó)人大出臺(tái)《房地產(chǎn)稅法》，并賦予地方一定的自主權(quán)。由全國(guó)人大出臺(tái)作為標(biāo)準(zhǔn)法的《房地產(chǎn)稅法》，在法律層級(jí)設(shè)立“房地產(chǎn)稅”，改變以往行政立法為主導(dǎo)，立法層次偏低的情況?！斗康禺a(chǎn)稅法》需明確規(guī)定其課稅要素，如稅率和計(jì)稅依據(jù)等，但采用彈性設(shè)計(jì)，由地方出臺(tái)細(xì)則作出具體規(guī)定，有利于地方因地制宜地并推動(dòng)央地事權(quán)劃分合理化。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]蔡瀟.中國(guó)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型路徑研究[D].博士學(xué)位論文，浙江大學(xué)，2016.

[2]李心怡.我國(guó)“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型研究——基于房地產(chǎn)稅收改革視角[D].碩士學(xué)位論文，華中師范大學(xué)，2014.

[3]熊偉.財(cái)政分權(quán)視角下的房地產(chǎn)稅改革[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2015(5).

[4]戚曾洋.論房地產(chǎn)稅改革及其對(duì)地方財(cái)政的影響[D].碩士學(xué)位論文，華南理工大學(xué)，2016.