張招華

（惠州市惠陽(yáng)區(qū)代建項(xiàng)目管理局 廣東惠州 516211）

引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地、勞動(dòng)力成本持續(xù)上漲影響，利潤(rùn)空間逐漸變小，加上企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要生存發(fā)展，必須加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。目標(biāo)成本管理就是在項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃和控制，通過(guò)預(yù)測(cè)、控制和分析，使項(xiàng)目成本處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)[1]。只有編制準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，才能有效控制項(xiàng)目成本，確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本概述

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本是指在保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得目標(biāo)利潤(rùn)的條件下可以接受的最大全壽命周期成本。

1.1 目標(biāo)成本的制定方法

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的制定常用的方法有兩種：①“倒扣法”。企業(yè)首先確定好目標(biāo)利潤(rùn)，再測(cè)算出開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)期售價(jià)，預(yù)測(cè)出項(xiàng)目總收入，最后用這個(gè)項(xiàng)目總收入減去目標(biāo)利潤(rùn)得出目標(biāo)成本[2]。②成本測(cè)算法。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的造價(jià)工程師根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和配置、確定的方案或設(shè)計(jì)圖、市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)及相應(yīng)項(xiàng)目的工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)測(cè)算出目標(biāo)成本。

1.2 不同階段目標(biāo)成本的制定

項(xiàng)目目標(biāo)成本在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段體現(xiàn)為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本、項(xiàng)目方案和初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本和施工圖設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本。

（1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本

該階段的目標(biāo)成本一般采用成本經(jīng)驗(yàn)值估算法。根據(jù)企業(yè)的初步建設(shè)方案（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等），根據(jù)相應(yīng)項(xiàng)目的工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)或者行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值便可測(cè)算出目標(biāo)成本。

（2）項(xiàng)目方案和初步設(shè)計(jì)階段

在該階段的目標(biāo)成本測(cè)算的步驟如下：①企業(yè)投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目定位、總平面圖及技術(shù)指標(biāo)完成《項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表》；②企業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心與成本及營(yíng)銷等相關(guān)部門，通過(guò)會(huì)議形式討論溝通，形成《產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》；③依據(jù)相應(yīng)項(xiàng)目的歷史造價(jià)數(shù)據(jù)確定工程單方造價(jià)和主要材料單方含量，調(diào)查分析市場(chǎng)建材價(jià)格信息，測(cè)算產(chǎn)品建安費(fèi)用；④依據(jù)占地面積、建筑面積、戶數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)測(cè)算出非建安費(fèi)用；⑤匯總建安費(fèi)用和非建安費(fèi)用，形成目標(biāo)成本匯總表。

（3）施工圖設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本

該階段的目標(biāo)成本是在施工圖設(shè)計(jì)完成后，成本部直接根據(jù)圖紙、與成本有關(guān)的施工組織措施、主要材料設(shè)備的廠家及價(jià)格編制完成施工圖預(yù)算，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后作為項(xiàng)目的目標(biāo)成本。該階段的目標(biāo)成本作為最終控制項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本支出的依據(jù)，不得隨意調(diào)整[3]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制過(guò)程中存在的問(wèn)題及原因分析

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確與否直接影響的到成本管理的成效，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制不準(zhǔn)確，目標(biāo)成本過(guò)高，目標(biāo)成本編制時(shí)間太長(zhǎng)不能起到夠限額設(shè)計(jì)的作用。目標(biāo)成本編制過(guò)程中存在的問(wèn)題及原因分析如下。

2.1 項(xiàng)目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)不明確且后續(xù)經(jīng)常變動(dòng)

發(fā)生這個(gè)問(wèn)題的原因有多種：①市場(chǎng)環(huán)境變化無(wú)常、對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研分析不夠和房地產(chǎn)政策變動(dòng)使項(xiàng)目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。②產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不夠詳細(xì)、全面，而企業(yè)又沒有建立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，缺乏類似項(xiàng)目可以參考。③企業(yè)各部門之間缺乏有效的溝通，其它部門不了解目標(biāo)成本編制的要求，提供的資料不能滿足目標(biāo)成本精確編制的要求。④編制時(shí)缺少項(xiàng)目定位信息，導(dǎo)致目標(biāo)成本制定時(shí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的選用不正確。

2.2 工程量計(jì)算和套價(jià)不準(zhǔn)確

發(fā)生這個(gè)問(wèn)題的原因分析如下：①能夠給予造價(jià)人員編制目標(biāo)成本的時(shí)間太短，使得造價(jià)人員匆忙完成工作，造成工程量計(jì)算錯(cuò)誤或者缺項(xiàng)漏項(xiàng)。②設(shè)計(jì)部沒有按計(jì)劃提供的足夠深度的圖紙，設(shè)計(jì)圖紙有問(wèn)題和圖紙不斷改版使得工程量不準(zhǔn)確。③企業(yè)缺乏可參考項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者企業(yè)單價(jià)庫(kù)不完善，使得編制過(guò)程中缺乏參考單價(jià)信息。

2.3 審核沒有檢查出錯(cuò)誤

目標(biāo)成本編制完成后，應(yīng)由企業(yè)的造價(jià)人員審核。在審核過(guò)程中，由于企業(yè)建立的成本指標(biāo)庫(kù)和單價(jià)庫(kù)不完善，能用于對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目過(guò)少甚至沒有，造價(jià)人員只能靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)審核，往往很難檢查出造價(jià)數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤。

2.4 不能判斷目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性

企業(yè)的項(xiàng)目成本信息散落在個(gè)人手里，沒有建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，導(dǎo)致在對(duì)標(biāo)時(shí)可以參考的項(xiàng)目信息太少，對(duì)標(biāo)人員不能判斷目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制的優(yōu)化措施

針對(duì)以上問(wèn)題，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的編制提出一些改進(jìn)措施，提高企業(yè)目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性，使企業(yè)能更好地運(yùn)用目標(biāo)成本管理法進(jìn)行成本管理。

（1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的建立

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化包括標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)成本共三個(gè)層面的工作。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的建立，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分不同產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)不同業(yè)態(tài)選擇典型的項(xiàng)目作為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的對(duì)象，并且通過(guò)經(jīng)驗(yàn)積累仔細(xì)描述影響產(chǎn)品的成本發(fā)生的共性因素和特性因素，建立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù)。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)成本建立，按照企業(yè)的項(xiàng)目成本科目進(jìn)行細(xì)分，然后依據(jù)企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)或者參考其它企業(yè)的歷史成本數(shù)據(jù)，計(jì)算出各成本科目的標(biāo)準(zhǔn)成本，制定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品指標(biāo)庫(kù)和成本數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣可以作為擬建項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制依據(jù)，對(duì)標(biāo)時(shí)也有足夠的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，確保項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確性[4]。

（2）建立完善的指標(biāo)庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)可以安排專員對(duì)指標(biāo)庫(kù)進(jìn)行梳理，對(duì)企業(yè)歷史項(xiàng)目的指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)，根據(jù)已有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善和更新指標(biāo)，同時(shí)可以參考其他公司的指標(biāo)數(shù)據(jù)，完善和修訂企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)指標(biāo)庫(kù)，使得各業(yè)態(tài)均有適用的指標(biāo)庫(kù)參考。企業(yè)可以參考標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)的樣式，同時(shí)結(jié)合成本科目的設(shè)置，編制統(tǒng)一的指標(biāo)庫(kù)目標(biāo)文件，由成本專員及時(shí)提取已完工程項(xiàng)目的指標(biāo)，建立指標(biāo)庫(kù)，為擬建項(xiàng)目的目標(biāo)成本編制提供準(zhǔn)確的指標(biāo)。如土方及基礎(chǔ)處理工程成本指標(biāo)表如表1所示。

（3）建立對(duì)標(biāo)項(xiàng)目庫(kù)

表1 土方及基礎(chǔ)處理工程成本指標(biāo)表

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)整理各業(yè)態(tài)的已完工程項(xiàng)目，建立對(duì)標(biāo)項(xiàng)目庫(kù)，以便在對(duì)標(biāo)時(shí)能夠準(zhǔn)確選取對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，判斷目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確性。如建立專門的文件對(duì)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的一些關(guān)鍵信息進(jìn)行描述，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目庫(kù)如表2所示。為了保證對(duì)標(biāo)時(shí)所選取的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目正確，企業(yè)還可以編制一份對(duì)標(biāo)項(xiàng)目選擇評(píng)價(jià)表，將詳細(xì)的特征列在表中，通過(guò)對(duì)各特征的打分來(lái)評(píng)價(jià)擬建項(xiàng)目與對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的相似性，以保證選取的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目相似度滿足要求。例如土石方和基礎(chǔ)工程的特征包括基坑挖深、地塊土質(zhì)情況、所屬區(qū)域和特殊周邊環(huán)境等。地下室的特征包括整體埋深、覆土厚度、地下室層數(shù)、人防面積、人防等級(jí)、柱網(wǎng)尺寸、地上荷載和車道尺寸等。地上主體的特征包括建筑總高、戶型布局、窗地比、墻地比、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積和精裝修標(biāo)準(zhǔn)等。具體的特征還需企業(yè)組織設(shè)計(jì)、成本等各部門成員商議確定。對(duì)標(biāo)項(xiàng)目選擇評(píng)價(jià)表如表3所示。

表2 對(duì)標(biāo)項(xiàng)目庫(kù)

4 結(jié)語(yǔ)

目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心。目標(biāo)成本編制的準(zhǔn)確性直接影響到企業(yè)成本控制的成效。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)不斷探尋優(yōu)化目標(biāo)成本管理體系的手段，努力提高自身的成本管理水平。

[1]常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].江蘇科技大學(xué)，2012.

[2]覃曉艷，王玉紅.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].長(zhǎng)春大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，6.

[3]肖桃花.房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理中工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)及應(yīng)用研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

[4]任夏儀，張文.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].財(cái)務(wù)管理，2008（3）：45～47.