陳耀從

[摘 要]在整個(gè)物業(yè)管理體系當(dāng)中，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理是重要的核心，是做好物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作，最大化地發(fā)揮物業(yè)設(shè)備功能，可以極大地提升物業(yè)管理的實(shí)用性，并發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)使用功能，而有效落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的精細(xì)化管理方案，可以更有效地發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的功能。文章將通過介紹物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備，圍繞物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理提出精細(xì)化管理的具體措施。闡述了物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理內(nèi)涵及意義。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；項(xiàng)目設(shè)備工程；精細(xì)化管理；措施方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.16.111

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速的發(fā)展時(shí)期，隨著該產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，作為其配套的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期。作為居民群眾生活與工作密切相關(guān)的重要行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。隨著建筑科技的引入，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備更新?lián)Q代加緊，在一定程度上加快了物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展的步伐。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程作為物業(yè)的重要組成，設(shè)備工程的有效運(yùn)行是確保業(yè)主正常生活的根本保障。通過對物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的精細(xì)化管理，有效地保障設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)。精細(xì)化管理的核心就是要把握好細(xì)節(jié)，精心管理與維護(hù)，來降低運(yùn)行成本，為小區(qū)物業(yè)服務(wù)助力。因此，要從根本上提高物業(yè)管理的有效性，滿足業(yè)主正常生活工作等方面的需求，物業(yè)管理企業(yè)必須找到實(shí)際工作的著力點(diǎn)，充分認(rèn)識(shí)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的重要價(jià)值，積極推進(jìn)精細(xì)化管理模式，并將其推廣運(yùn)用于設(shè)備工程的管理工作當(dāng)中。

1 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的重要性

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備實(shí)際上是附屬房屋建筑的各項(xiàng)設(shè)備的總和，也是整個(gè)房屋建筑不能分割的組成要素，主要包括機(jī)電設(shè)備、電梯設(shè)備等。就是因?yàn)橛辛宋飿I(yè)項(xiàng)目設(shè)備的支持才能夠最大化地發(fā)揮出物業(yè)的功能。物業(yè)設(shè)備之所以能夠成為整個(gè)建筑不能分割和不可或缺的組成要素，是由于現(xiàn)代城市生活當(dāng)中缺少配套附屬設(shè)備的建筑不存在使用價(jià)值，也不能夠稱之為完整的房屋建筑。與此同時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備存在不配套、設(shè)施落后或者設(shè)備損壞等情況都會(huì)極大程度地降低房屋建筑的應(yīng)用價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和科技的發(fā)展，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備種類呈現(xiàn)出逐步增多的趨勢，而應(yīng)用的領(lǐng)域也在拓展，開始有大量的先行物業(yè)設(shè)備充實(shí)到物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程體系當(dāng)中，朝著綜合化和多樣性的方向發(fā)展，也為人們的實(shí)際生活帶來了更大的便利。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的重要性開始凸顯，不僅反映了城市發(fā)展水平，還展現(xiàn)了人類在物質(zhì)文明建設(shè)方面取得的突出成果；物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的有效利用優(yōu)化了房屋建筑的性能，同時(shí)也為人們提供了更加舒適、安全和便利的租用環(huán)境。在這其中要特別注意的一個(gè)問題是物業(yè)設(shè)備的快速發(fā)展需要在設(shè)備功能方面進(jìn)行強(qiáng)化，更要從物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的管理方面加大力度。

2 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理內(nèi)涵及意義

2.1 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理內(nèi)涵

精細(xì)化管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的熱門話題以及必然發(fā)展趨勢，在企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展當(dāng)中扮演著重要角色，同時(shí)也是我國企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境必須邁過的一道坎。無論是何種企業(yè)還是哪一種行業(yè)都不能夠脫離精細(xì)化，要想在激烈的市場競爭當(dāng)中贏得優(yōu)勢和提高競爭實(shí)力的話，更是要將精細(xì)化作為重要指導(dǎo)。精細(xì)化管理是一個(gè)綜合性的概念，實(shí)際上可以稱作一種管理理念、文化以及管理原則，其秉持的核心理念是要精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)，要將管理做精做細(xì)，把控好每一個(gè)管理環(huán)節(jié)以及細(xì)節(jié)。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理是物業(yè)企業(yè)管理的核心內(nèi)容更是要在設(shè)備管理方面落實(shí)精細(xì)化管理，將精細(xì)化的管理原則貫穿與設(shè)備管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)當(dāng)中，從而讓物業(yè)企業(yè)在激烈競爭當(dāng)中擁有健康持續(xù)發(fā)展的實(shí)力。

2.2 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理意義

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的工作重點(diǎn)，這也從側(cè)面反映出精細(xì)化管理對于物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要意義。第一，精細(xì)化管理能夠滿足物業(yè)企業(yè)生存發(fā)展的需求。物業(yè)管理是一個(gè)年輕的行業(yè)，產(chǎn)生和發(fā)展的時(shí)間較短，但是整體發(fā)展速度較快。傳統(tǒng)粗放化的管理模式已經(jīng)難以滿足業(yè)主日益提升的需求，這就需要物業(yè)企業(yè)從管理方面進(jìn)行創(chuàng)新改進(jìn)借鑒和推行精細(xì)化管理，認(rèn)識(shí)到細(xì)節(jié)對品質(zhì)的影響，把握細(xì)節(jié)決定成敗的規(guī)律，實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)制勝。第二，精細(xì)化管理能夠降低物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的成本。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理涉及復(fù)雜和類型多樣的設(shè)備，這些都是滿足業(yè)主實(shí)際需求不可缺少的物質(zhì)條件，但是在實(shí)際管理當(dāng)中卻面臨著成本耗費(fèi)較大的問題。而在精細(xì)化管理實(shí)施之后能夠通過精準(zhǔn)的細(xì)節(jié)優(yōu)化，將成本控制到最優(yōu)狀態(tài)，有效降低損耗和提升管理品質(zhì)。第三，精細(xì)化管理能夠提升物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的質(zhì)量和效率。精細(xì)化管理注重在各個(gè)工作流程和細(xì)節(jié)品質(zhì)方面加大研究和管理力度，因此可以有效把控好設(shè)備管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，提升質(zhì)量以及整體的管理效率。

3 物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程精細(xì)化管理措施

3.1 構(gòu)建設(shè)備精細(xì)化質(zhì)量管理體系

在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的精細(xì)化管理實(shí)踐當(dāng)中，最為基礎(chǔ)和重要的環(huán)節(jié)就是質(zhì)量管理，只有在質(zhì)量方面擁有了強(qiáng)有力的保證，才能夠讓物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的專業(yè)化和規(guī)范化得到進(jìn)一步的發(fā)展。第一，立足物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理的特點(diǎn)和實(shí)際需要構(gòu)建設(shè)備管理質(zhì)量體系。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的管理工作有著極強(qiáng)的綜合性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，比方說供配電管理、電梯管理、設(shè)備維修等，因此在設(shè)備管理質(zhì)量的把控方面存在著較大的難度。針對這一現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)要建立完整化的設(shè)備管理質(zhì)量指標(biāo)，健全質(zhì)量體系，嚴(yán)格依照質(zhì)量管理的操作規(guī)程進(jìn)行執(zhí)行，同時(shí)還必須將責(zé)任落實(shí)到崗位和崗位的工作人員，通過增強(qiáng)精細(xì)化管理水平來提升物業(yè)管理的質(zhì)量。第二，構(gòu)建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程檔案，將設(shè)備檔案為依據(jù)進(jìn)行精細(xì)化質(zhì)量管理體系的完善。物業(yè)設(shè)備和結(jié)構(gòu)都有極大的復(fù)雜性特征，涉及大量設(shè)備的原始檔案資料、運(yùn)行資料、維修保養(yǎng)等資料。只有做好對復(fù)雜資料的保管和檔案信息的利用工作，才可以為解決設(shè)備管理當(dāng)中的問題提供重要依據(jù)，才能夠切實(shí)滿足精細(xì)化管理工作的需要，保證設(shè)備完好和應(yīng)用過程當(dāng)中的安全。

3.2 強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)備工程的維修保養(yǎng)

對于物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程管理而言，最為核心和關(guān)鍵的內(nèi)容是要保障物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的穩(wěn)定安全運(yùn)行，發(fā)揮各項(xiàng)設(shè)備的功能和應(yīng)用價(jià)值，這樣才能夠讓物業(yè)的保值增值目標(biāo)得以達(dá)成。對各項(xiàng)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行跟蹤把控，并做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作是當(dāng)前設(shè)備精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。第一，抓好日常精細(xì)化管理，熟悉各類物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的分布和運(yùn)行情況，掌握其工作方法、原理、結(jié)構(gòu)、性能等。第二，抓好設(shè)備接管驗(yàn)收環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理工作，跟蹤檢查，并且記錄好各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)過程當(dāng)中的安全隱患，以便通過合理的調(diào)控來挖掘出設(shè)備的潛能和更大的應(yīng)用價(jià)值。第三，以精細(xì)化管理為指導(dǎo)做好物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的維修保養(yǎng)。即使是完好的設(shè)備如果得不到有效的關(guān)注和及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù)也會(huì)出現(xiàn)故障頻發(fā)的問題，進(jìn)而縮短使用壽命。以電梯設(shè)備的維修保養(yǎng)為例，電梯設(shè)備是廣大業(yè)主日常生活不可缺少的支持，只有做好電梯設(shè)備的安全和保養(yǎng)維護(hù)才可以有效防范電梯安全事故，體現(xiàn)出精細(xì)化管理的優(yōu)勢。首先，要加強(qiáng)對電梯設(shè)備的安全管理工作，要求電梯管理人員嚴(yán)格依照有關(guān)規(guī)范程序開展工作，在做相關(guān)檢修工作時(shí)掛好標(biāo)識(shí)牌，防范意外事故發(fā)生。其次，要建立電梯設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的公示卡制度，方便對電梯維修保養(yǎng)單位的監(jiān)督和督促，保證電梯運(yùn)轉(zhuǎn)的安全和質(zhì)量。最后，要建立電氣設(shè)備維修保養(yǎng)的長效機(jī)制，做好及時(shí)的整改，有效發(fā)現(xiàn)以及排除電梯隱患。

3.3 健全精細(xì)化監(jiān)督檢查考核機(jī)制

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)企業(yè)面臨的競爭壓力與日俱增，而在這樣的情況下，企業(yè)的執(zhí)行力水平會(huì)直接決定企業(yè)成敗。為了維持物業(yè)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的執(zhí)行力，物業(yè)企業(yè)需要積極構(gòu)建完善化的規(guī)章制度，并做好精細(xì)化的監(jiān)督檢查管理，完善監(jiān)督檢查機(jī)制。物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的管理工作是一項(xiàng)難度大和綜合性強(qiáng)的工作內(nèi)容，但是在執(zhí)行力水平方面還亟待提升，這就需要企業(yè)根據(jù)設(shè)備管理和精細(xì)化模式落實(shí)的要求建立針對性的監(jiān)督檢查制度，落實(shí)精細(xì)化管理的監(jiān)督檢查機(jī)制。利用這樣的方式能夠逐步消除物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理當(dāng)中的盲點(diǎn)，增強(qiáng)精細(xì)化管理的效能，展現(xiàn)出精細(xì)化管理的優(yōu)勢。除此以外，物業(yè)企業(yè)要注重完善績效考核機(jī)制，以便讓廣大工作人員在設(shè)備管理當(dāng)中形成良好業(yè)績導(dǎo)向，增強(qiáng)廣大員工的工作熱情，使得他們主動(dòng)地投入到物業(yè)設(shè)備項(xiàng)目的精細(xì)化管理當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的同時(shí)，為整個(gè)物業(yè)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)。

3.4 提升員工精細(xì)化管理綜合素質(zhì)

在物業(yè)項(xiàng)目工程的精細(xì)化管理實(shí)施當(dāng)中，物業(yè)管理的工作人員在其中扮演了重要角色，承擔(dān)著設(shè)備管理的重要工作任務(wù)。但是當(dāng)前由于物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)不高以及缺乏對精細(xì)化管理的正確認(rèn)識(shí)所導(dǎo)致的管理失誤問題時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響到物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也為精細(xì)化管理提出了極大的挑戰(zhàn)。為了從根本上改變這一現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)在精細(xì)化的設(shè)備管理方面加大對設(shè)備管理人員的監(jiān)管工作，通過全方位的教育培訓(xùn)以及精細(xì)化管理的教育指導(dǎo)，讓廣大員工的精細(xì)化管理綜合素質(zhì)得到有效培養(yǎng)與鍛煉。第一，督促物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理人員樹立服務(wù)意識(shí)和精細(xì)化管理的觀念，使其能夠?qū)⒇?zé)任心和良好的服務(wù)意識(shí)貫穿于實(shí)際工作，真誠精細(xì)地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。第二，對物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備管理人員進(jìn)行專業(yè)素質(zhì)能力的教育培訓(xùn)，使其掌握各個(gè)崗位對于設(shè)備管理的需求。設(shè)備管理人員的業(yè)務(wù)技能水平會(huì)直接與管理質(zhì)量和效率掛鉤，也會(huì)直接關(guān)系到精細(xì)化管理模式的落實(shí)效果，因此在業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)方面必須加大培訓(xùn)力度，優(yōu)化崗前培訓(xùn)和在崗輪訓(xùn)。

4 結(jié) 論

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的精細(xì)化管理關(guān)系到物業(yè)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)性發(fā)展，同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)當(dāng)前的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。為了從根本上提高物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備工程的管理質(zhì)量，切實(shí)滿足業(yè)主的物業(yè)需求，物業(yè)企業(yè)必須強(qiáng)化對精細(xì)化管理模式的分析，構(gòu)建設(shè)備精細(xì)化質(zhì)量管理體系，強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)備工程的維修保養(yǎng)，健全精細(xì)化監(jiān)督檢查和考核機(jī)制，提升員工的精細(xì)化管理綜合素質(zhì)，以保障精細(xì)化管理的全面貫徹落實(shí)。

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