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【摘要】我國(guó)商業(yè)銀行在提供房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，還需要面對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。本文就在分析商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成的基礎(chǔ)上，從加強(qiáng)審核、優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理體制、完善房貸操作模式等角度入手，分析了商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房貸風(fēng)險(xiǎn) 防范 審核

房貸指的是我國(guó)銀行面向個(gè)人的住房貸款業(yè)務(wù)，近年來(lái)隨著我國(guó)居民在生活質(zhì)量上的改善、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，個(gè)人住房的購(gòu)置也被推向了一個(gè)新的高潮。這使得我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)在數(shù)量上不斷增多。在商業(yè)銀行眾多業(yè)務(wù)之中，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是銀行的主要收入來(lái)源之一，但是在看到其經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也必須要認(rèn)識(shí)到住房貸款服務(wù)的提供也存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)，如若不能加強(qiáng)對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)造成消極負(fù)面的影響。

一、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

目前我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)主要由以下幾個(gè)部分組成：

個(gè)人與開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在個(gè)人的房貸沒有根據(jù)協(xié)議要求每月按時(shí)返還。造成貸款的拖欠現(xiàn)象較為嚴(yán)重，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要是銀行并沒有對(duì)個(gè)人的信用審核機(jī)制加以完善。在貸款拖欠問題的處理上也只是勸誡或者是催促，并沒有采取較為強(qiáng)制性的措施。而開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)指的是，由于工期延誤造成交樓期限延后。從而造成住戶拖欠銀行的貸款。；“現(xiàn)這一現(xiàn)象與我國(guó)銀行缺乏完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、防范機(jī)制有著直接性的關(guān)系。這種機(jī)制的缺失為不法開發(fā)商提供欺詐的機(jī)會(huì)，卻影響了銀行的正常收益，且激化了銀行與客戶之間的矛盾。

房貸抵押物的處置與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在提供住房貸款的過程中，為了避免風(fēng)險(xiǎn)、降低銀行損失，通常情況下會(huì)要求貸款客戶提供一定的抵押物。銀行可以通過處理借貸方抵押的房產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)資金缺口。但是結(jié)合目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看。房產(chǎn)價(jià)格存在著較大幅度的變動(dòng)，且經(jīng)濟(jì)泡沫化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，這為銀行的發(fā)展同樣帶來(lái)了不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。加上目前我國(guó)銀行并沒有提高對(duì)抵押物優(yōu)化處理的重視程度。在面對(duì)價(jià)格、經(jīng)濟(jì)變動(dòng)時(shí)不能采取積極有效的對(duì)策與可行的調(diào)整方案，造成銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)直線提高。

個(gè)人房貸的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。雖然住房貸款為銀行帶來(lái)了較為可觀的收益，但是過多的個(gè)人房貸會(huì)造成銀行資金的外流，且一般借貸人的借貸時(shí)間較長(zhǎng)，銀行提供的這些住房貸款無(wú)法在短期內(nèi)收回。如果我國(guó)市場(chǎng)金融結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變動(dòng)，將會(huì)造成銀行資金鏈斷裂的情況。增加了商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政府政策的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時(shí)期。現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在發(fā)展中依然存在著較多的紕漏。而在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中存在著增速過快、經(jīng)濟(jì)過熱的情況，這與政府的宏觀調(diào)控方向并不相符。一旦政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控。開展放寬或者是緊縮都會(huì)對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生不利的影響，造成多方面的損失。

除了上述風(fēng)險(xiǎn)以外，商業(yè)銀行的房貸還存在著管理上的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人信用心管理不善等多重因素的影響，都可能會(huì)催生商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房貸風(fēng)險(xiǎn)凸顯了我國(guó)商業(yè)銀行在房貸管理上的局限，也突出了商業(yè)銀行加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防范、管控的重要價(jià)值。要想降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，首要任務(wù)就是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）加強(qiáng)貸款的嚴(yán)格審查力度

商業(yè)銀行不僅應(yīng)該在房貸申請(qǐng)過程中加強(qiáng)對(duì)借貸人資格的審查，了解其實(shí)際收入情況、個(gè)人資產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而分析借貸人是否擁有良好的償還能力，對(duì)于目前的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估。

同時(shí)，商業(yè)銀行還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款中抵押物的審查力度：確定抵押物是否合法；如果抵押物為房產(chǎn)，則需要審查所抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)辦理過過戶等手續(xù)，是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。這樣才能為后期的風(fēng)險(xiǎn)防范提供保障。加強(qiáng)對(duì)抵押物價(jià)值變化的良好控制。

（二）完善商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

商業(yè)銀行在發(fā)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的過程中，必須要對(duì)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制加以完善，正確認(rèn)識(shí)個(gè)人房貸可能對(duì)銀行發(fā)展造成的威脅。對(duì)此，銀行首先應(yīng)該構(gòu)建個(gè)人資信評(píng)估體系，避免個(gè)人客戶在房貸的過程中出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，維護(hù)銀行的資金安全。另外，商業(yè)銀行還應(yīng)該在機(jī)制完善的同時(shí)，專門設(shè)立房貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)支付的嚴(yán)格管理。對(duì)于房貸中可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)性、準(zhǔn)確性的預(yù)警，強(qiáng)化對(duì)支付環(huán)節(jié)等多個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)防范力度。

（三）完善房地產(chǎn)貸款操作模式

商業(yè)銀行在提供房貸服務(wù)的過程中，應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的貸款操作模式加以完善，加強(qiáng)對(duì)貸款以及售房款項(xiàng)與環(huán)節(jié)的監(jiān)控水平。對(duì)此，商業(yè)銀行應(yīng)該按照房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請(qǐng)，對(duì)項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)條件、市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行較為準(zhǔn)確的評(píng)估，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)貸款投放的金額與時(shí)機(jī)，通過簽訂相應(yīng)的合作協(xié)議來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在貸款發(fā)放之后，銀行還應(yīng)該加強(qiáng)審查的嚴(yán)格化，把好資金的支付關(guān)，加強(qiáng)對(duì)資金專戶、資金使用之前的審查監(jiān)督，根據(jù)工程開展的實(shí)際情況來(lái)開展資金撥付，確保風(fēng)險(xiǎn)能夠得到真實(shí)有效的分擔(dān)。

除了上述對(duì)策以外，商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的房貸政策，加強(qiáng)對(duì)各種投機(jī)性購(gòu)房行為的關(guān)注度，嚴(yán)格控制這類房產(chǎn)的貸款行為。

三、結(jié)論

住房貸款雖然為商業(yè)銀行帶來(lái)了較多的經(jīng)濟(jì)收益，但是這種貸款也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)與隱患，尤其是在我國(guó)商業(yè)銀行控制力度有待加強(qiáng)、個(gè)人資信體系構(gòu)建不完善的影響下，造成住房貸款中的隱藏風(fēng)險(xiǎn)不斷增多，對(duì)商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)了不利的影響。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該理性客觀地對(duì)待房貸，加強(qiáng)對(duì)借貸人在資格、抵押物等方面的審核，構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制；同時(shí)，商業(yè)銀行還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款操作模式的完善，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控的細(xì)化、優(yōu)化，盡量控制房貸帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)面效應(yīng)。

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