陳偉橋

【摘要】本文分析廈門市商品房市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的原因，并根據(jù)現(xiàn)狀提出相應(yīng)的政策建議，比如減少土地稅征收、提高市場(chǎng)信息透明度和鼓勵(lì)多渠道投資等。

【關(guān)鍵詞】商品房市場(chǎng) 泡沫 政策建議

一、引言

隨著廈門市商品房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，其商品房的價(jià)格也不斷上升，而高房?jī)r(jià)背后往往隱藏著巨大的市場(chǎng)泡沫。那么廈門市商品房市場(chǎng)的泡沫如何產(chǎn)牛，又該如何應(yīng)對(duì)？筆者將從上述問題人手對(duì)廈門市商品房市場(chǎng)泡沫進(jìn)行具體分析。

二、商品房市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的原因

（一）稅收導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

如表一所示，廈門市近幾年的土地增值稅收入呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)，而且該收入在稅收收入中的比重也越來越大，從2010年的6.70%增長(zhǎng)到2014年的15.48%，成為了除營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅外廈門市稅收收入的第三大來源。格外引人注目的是從2010至2012這三個(gè)年份的土地增值稅的增長(zhǎng)率都突破了50%，尤其是2010年的增長(zhǎng)率甚至高達(dá)81.80%，隨后兩年的增長(zhǎng)率雖然有所下降，但仍有28.70%和40.20%可觀增長(zhǎng)。從以上數(shù)據(jù)分析可見廈門市政府對(duì)土地增值稅收入的重視程度非同一般。廈門市政府加大土地增值稅征收力度會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商通過提高房?jī)r(jià)將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，而房?jī)r(jià)的不斷提高將促使商品房市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。

（二）壟斷導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

壟斷主要指開發(fā)商對(duì)商品房市場(chǎng)信息的壟斷。開發(fā)商愿意提供的真實(shí)信息是非常有限的，相反地，其透露出來的虛假信息則數(shù)不勝數(shù)。而這則造成了開發(fā)商與購(gòu)房者之間信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，誤導(dǎo)購(gòu)房者，使其盲目入市。開發(fā)商偶爾會(huì)對(duì)外界公布部分樓盤的商品房已經(jīng)售罄的虛假消息，營(yíng)造出一種商品房供不應(yīng)求的假象，部分信息真?zhèn)巫R(shí)別能力較差的購(gòu)房者和投機(jī)者會(huì)把錯(cuò)誤信息當(dāng)真，為了能搶在其他購(gòu)房者和投機(jī)者之前買到令自己滿意的商品房而匆忙入市，從而使商品房的需求量猛增，開發(fā)商借此提高房?jī)r(jià)，謀取暴利。這一現(xiàn)象若不能得到有效治理，商品房市場(chǎng)泡沫將隨著由信息不對(duì)稱帶來的房?jī)r(jià)虛高“應(yīng)運(yùn)而生”。

（三）投資導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

目前全行業(yè)的平均回報(bào)率大概是8%，而回報(bào)率相對(duì)較高的股票、期貨等有價(jià)證券則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)過大。根據(jù)《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)年鑒》可知，從2010年到2014年廈門市商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)率全都超過10%.這表明同其他方向的投資相比，購(gòu)買商品房后放著讓其穩(wěn)步增值是一個(gè)非常不錯(cuò)的投資方式，理性的投資者會(huì)想方設(shè)法將自己的資金投入到商品房市場(chǎng)，即用于購(gòu)買商品房。一旦對(duì)商品房的需求過于旺盛，就會(huì)促使開發(fā)商提高商品房?jī)r(jià)格，商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲又使得投資者的資產(chǎn)又進(jìn)一步增值，而資產(chǎn)的穩(wěn)步增值又會(huì)吸引更多的投資者把剩余的流動(dòng)性資金投入商品房市場(chǎng)，這使得商品房?jī)r(jià)格和投資需求形成交替上升的趨勢(shì)，形成房?jī)r(jià)上漲慣性。當(dāng)商品房?jī)r(jià)格在該上漲過程中嚴(yán)重偏離其價(jià)值的時(shí)候，商品房市場(chǎng)泡沫便產(chǎn)牛。

三、廈門市商品房市場(chǎng)管控建議

（一）減少土地稅征收，保護(hù)購(gòu)房者利益

廈門市政府應(yīng)減少土地增值稅的征收，尤其是對(duì)中低檔商品房的征收。因?yàn)檫@種做法可以降低商品房開發(fā)商為彌補(bǔ)稅收成本而抬高的商品房?jī)r(jià)格的幅度，防止房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離其價(jià)值導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。同時(shí)也減輕商品房購(gòu)買者在稅收轉(zhuǎn)嫁過程中受到的傷害，在一定程度上保護(hù)了購(gòu)房者的利益。

（二）提高市場(chǎng)信息的透明度，加大保障性住房的供給量

廈門市政府應(yīng)采用“道義勸說”和“立法約束”相結(jié)合的手段引導(dǎo)開發(fā)商自覺向購(gòu)房者提供真實(shí)可靠的信息，使購(gòu)房者的權(quán)益能得到較好的保護(hù)，從而促進(jìn)商品房市場(chǎng)步入正軌并緩解泡沫壓力。

與此同時(shí)，在確保安全性以及房屋質(zhì)量的條件下，不斷推進(jìn)開發(fā)廈門市保障性住房，通過增加保障性住房的數(shù)量使收入水平較低的購(gòu)房者也能買到適合自己的房子，而且合理利用好保障性住房與商品房?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)的特性，促使商品房市場(chǎng)泡沫水平的下降。

（三）科學(xué)管控購(gòu)房信貸，積極鼓勵(lì)多渠道投資

廈門市政府應(yīng)雙拳出擊，把控好信貸環(huán)節(jié)，引導(dǎo)好投資環(huán)節(jié)。政府想要處理好過度信貸問題，應(yīng)區(qū)分清楚每筆貸款的實(shí)際用途：若該筆貸款是購(gòu)房者用來滿足其自身居住需求的，政府應(yīng)降低其貸款難度，比如：出臺(tái)減少首付金額和減少貸款利率等政策，使低收入者的住房問題得以解決；相反地，若該筆貸款是購(gòu)房者用來滿足其自身的投資需求的，政府應(yīng)提高貸款難度，比如：出臺(tái)加收第二套房產(chǎn)稅、增加貸款利率和增加首付金額等政策，而對(duì)于那些擁有商品房數(shù)量較多的購(gòu)房者甚至可以拒絕向其貸款。政府通過管控購(gòu)房信貸，可以有效遏制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

與此同時(shí)，廈門市政府還應(yīng)積極鼓勵(lì)投資者將資金投向不同的領(lǐng)域，盤活市場(chǎng)上過剩的流動(dòng)性資金，促進(jìn)各行業(yè)共同發(fā)展。對(duì)于投資回報(bào)率較低的行業(yè)，政府應(yīng)該給予收入補(bǔ)貼和稅收減免，通過政策手段穩(wěn)定投資者的投資信心。經(jīng)過一系列合理的投資引導(dǎo)，商品房市場(chǎng)投資過度的現(xiàn)象將有望得到改善，房屋價(jià)格將有望逐步下降，商品房市場(chǎng)泡沫也將有望下降到一個(gè)相對(duì)安全的水平。

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