“2018年，香港寫字樓最大的一筆租約是氪空間簽下來的，簽了7層樓。接下來我們會(huì)進(jìn)入東京、新加坡等亞太區(qū)的一線城市。到年底，北京和上海Top 20的寫字樓基本上都要被我們吞掉了?！?月22日，劉成城在北京駿豪中央公園廣場的“氪空間”對著數(shù)家媒體說。

倘若不了解這位1988年出生的年輕人同時(shí)也是一家技術(shù)媒體創(chuàng)始人的背景，你可能會(huì)以為他是那種習(xí)慣在地圖面前大筆一揮的地產(chǎn)開發(fā)商。

劉成城發(fā)表擴(kuò)張宣言的地方，正是氪空間的新遷總部。他們從業(yè)主駿豪中央公園廣場手中租下那層寫字樓后，就把整個(gè)辦公室改造成了一個(gè)裝修風(fēng)格和WeWork出奇一致的“大客廳”：員工并不都有固定工位，需要談事情的人，可以去陽光充足的沙發(fā)區(qū)，還有專門的電話間，需要會(huì)議室的話掃描門口的電子二維碼預(yù)訂即可。會(huì)議室與會(huì)議室之間有隔板，不過全是透明的玻璃，會(huì)議室的墻壁上則有熱情的熱帶植物貼紙—就是美式家庭常常會(huì)在客廳里貼的那種。

這個(gè)大客廳，也是氪空間的樣板房。除此之外，氪空間在全國有49個(gè)這樣的項(xiàng)目、2萬多個(gè)工位正在對外出租。每個(gè)月付上2000元左右的會(huì)員費(fèi)，你就可以“拎包來上班了”。

2015年左右，中國迅速涌現(xiàn)了上百家這樣的聯(lián)合辦公公司。它們不按面積，而是按單個(gè)工位收費(fèi)，把每個(gè)來這里上班的人稱為會(huì)員而不是租戶。同時(shí)，它們的辦公室也不叫辦公室，叫社區(qū)，管理員則叫社區(qū)經(jīng)理。

這種有著“共享經(jīng)濟(jì)”光環(huán)的空間，與當(dāng)時(shí)正處于高潮期的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”（以下簡稱“雙創(chuàng)”）氛圍，可以說是相映成趣。那個(gè)時(shí)候，出于成本考慮，多數(shù)聯(lián)合辦公空間都還窩在城市邊緣的商住兩用房，或者專注于改造廢舊工廠—?jiǎng)?chuàng)業(yè)境遇和其他領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者沒多大不同。3年過去，它們中“還活著”的公司，搖身一變，紛紛扮演起城市中心頂級寫字樓里的大租戶角色。

做技術(shù)媒體出身、嗅覺靈敏的劉成城2014年便在北京的中關(guān)村“創(chuàng)業(yè)大街”成立了孵化器性質(zhì)的氪空間。隨后，氪空間的運(yùn)營模式在2016年作出重大轉(zhuǎn)型，從此更專注于純粹的辦公室租賃生意。而這一年中國還發(fā)生了一個(gè)重要事件，就是WeWork入華。

可以說，2 010年創(chuàng)立于美國紐約的WeWork是一眾中國本土聯(lián)合辦公品牌的偶像。WeWork創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾伊曼（Adam Neumann）腦子里每迸發(fā)一個(gè)新理念，都有可能迅速升級為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的“教義”。依靠講著幾乎相同的商業(yè)模式故事，WeWork的中國學(xué)徒中的佼佼者，也能不斷從資本市場成功拿回為快速完成資源整合所需的本金。2016年7月，WeWork登陸中國市場，首站選擇了上海。此后它憑借一舉一動(dòng)，又充當(dāng)了一條非?；钴S的“鯰魚”，積極攪動(dòng)中國聯(lián)合辦公市場，讓本土同行不敢懈怠。

今年4月1日，WeWork拿下了上海最貴的寫字樓—上海國金中心的一層樓，日租金為每平方米15元至18元。經(jīng)WeWork重新設(shè)計(jì)掛牌運(yùn)營后，這里每個(gè)工位每天的租金接近300元。這件事進(jìn)一步刺激那批并不差錢的本土聯(lián)合辦公品牌加入到這場爭搶頂級寫字樓的陣營之中。

隨后，在4月12日，WeWork中國區(qū)業(yè)務(wù)與本土聯(lián)合辦公品牌中規(guī)模排在前五名的祼心社宣布“合并”。就在這筆據(jù)稱價(jià)格達(dá)到4億美元的全資收購被公之于眾的前后，中國本土品牌的并購行動(dòng)也突然變得異?；钴S。WeWork四處尋找并購對象的同時(shí)，僅僅兩個(gè)月內(nèi)，中國聯(lián)合辦公市場就先后發(fā)生了優(yōu)客工場并購無界空間、P2并購Workingdom、WeWork并購裸心社等三大筆交易，這些交易使得優(yōu)客工場、P2和WeWork在中國的項(xiàng)目數(shù)量幾乎都翻倍了。

僅從數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過這一輪整合，優(yōu)客工場成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公空間管理者，其項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到160個(gè)。氪空間的規(guī)模排在第二。

以Airbnb和Uber為代表的共享住宿、共享出行熱潮過后，眼下最火熱的“共享經(jīng)濟(jì)”案例正是以WeWork為代表的共享辦公。但是，如果深究“共享經(jīng)濟(jì)”這4個(gè)字究竟能幫助辦公室物業(yè)租賃這門非常傳統(tǒng)的生意提升多少利潤率，在《第一財(cái)經(jīng)周刊》的調(diào)查中，不少入局者都變得支支吾吾。有實(shí)力的選手，似乎也不屑回答這個(gè)算術(shù)題，他們正忙于在中國各大城市的明星建筑物上插上自己的旗幟，他們的擴(kuò)張熱情，很難不讓人聯(lián)想起當(dāng)年經(jīng)濟(jì)酒店品牌如何在城市的水泥森林里搶奪地盤的往事。

#“小而美”的思路走不通#

最先挑起這場規(guī)模戰(zhàn)爭的，應(yīng)該是創(chuàng)立于2015年的優(yōu)客工場和它的創(chuàng)始人毛大慶。這位萬科前高管可以說是WeWork最積極的學(xué)習(xí)者，連公司名字—優(yōu)客工場原來的英文名叫作UrWork—都取得十分接近，為此WeWork還曾將優(yōu)客工場告上法庭訴其商標(biāo)侵 權(quán)。

不過這并沒有影響毛大慶對WeWork的學(xué)習(xí)熱情?！癢eWork成立7年估值就達(dá)到170億美元，憑什么??？不就租辦公室、租桌子嗎？我以前也想不明白，那就做調(diào)查、大量挖、深挖?！泵髴c在2017年7月的一次融資主題的線下活動(dòng)上說。

一番挖掘后，毛大慶領(lǐng)悟到WeWork不是個(gè)房地產(chǎn)公司，而是個(gè)技術(shù)創(chuàng)投公司，它在創(chuàng)業(yè)的前五年投資了空間里的92家創(chuàng)業(yè)公司，其中有21家在納斯達(dá)克上市了。而這只是WeWork的第一筆收入，其第二筆收入是銷售服務(wù)，入駐企業(yè)最需要什么服務(wù)，WeWork就投資一家公司去服務(wù)它們。據(jù)說WeWork在服務(wù)上的收入已占到總營收的10%，其中明星產(chǎn)品是保險(xiǎn)?！叭思业纳庹娴氖且粋€(gè)閉環(huán)……關(guān)鍵是以后的價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)在哪里，算這點(diǎn)桌子錢沒意思?！泵髴c說。

對WeWork和市場的“深挖”讓毛大慶得出一個(gè)結(jié)論：“小而美”的思路是不可取的，聯(lián)合辦公必須先得有規(guī)模，然后在閉環(huán)中通過各種增值服務(wù)獲取收益。當(dāng)會(huì)員在望京用過優(yōu)客工場的辦公室，去國貿(mào)開會(huì)時(shí)ta可能也要用到優(yōu)客工場在附近的會(huì)議室，或者出差去外地時(shí)也有這種需求。總之，只有形成網(wǎng)絡(luò)，這種空間才有價(jià)值。

聯(lián)合辦公這門生意的進(jìn)入門檻并不高?！懊科椒矫椎难b修成本差不多1000元，加上每平方米5元的租金成本，1000平方米規(guī)模的話，差不多100萬元就能起步。”辦辦網(wǎng)總經(jīng)理曹建成告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。辦辦網(wǎng)是一家位于上海的寫字樓租賃信息平臺，其母公司的主業(yè)是改造并經(jīng)營大型創(chuàng)業(yè)園區(qū)的寫字樓項(xiàng)目。當(dāng)然，坐標(biāo)如果設(shè)定在一線或新一線城市，目前也只有市郊的創(chuàng)業(yè)園區(qū)或者是市區(qū)里環(huán)境相對老舊的辦公樓，物業(yè)租金才有可能低到每平方米5元這個(gè)水平。

聯(lián)合辦公品牌P2的第一個(gè)項(xiàng)目，位于上海靜安區(qū)法租界的一棟法式住宅，面積連500平方米都不到。P2的創(chuàng)始人Bob Zheng在2008年時(shí)就已租下那棟樓，創(chuàng)業(yè)做一款互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。2010年團(tuán)隊(duì)縮編后，他就把多余的房間出租給了其他也在創(chuàng)業(yè)的朋友。這房子的內(nèi)部曾按Bob Zheng喜好的風(fēng)格重新裝修過，看起來像個(gè)咖啡館。Bob Zheng記得他的團(tuán)隊(duì)和其他創(chuàng)業(yè)公司的員工經(jīng)常在晚上一起吃火鍋，他們每周都有電影日—實(shí)際就是從音像店租碟拿到創(chuàng)業(yè)的小樓里看。元宵節(jié)的時(shí)候，他們還一起扎了兔子燈。

后來，想要擠進(jìn)這棟面積狹小但氛圍友好的小樓里創(chuàng)業(yè)的朋友變得越來越多，到了2012年，Bob Zheng就帶著他們?nèi)?公里外的延平路，找了個(gè)廢舊廠房再次裝修分租，就這樣，P2誕生了?！斑@個(gè)生意的基礎(chǔ)還是地產(chǎn)，就算你最終做不大，只有一個(gè)空間，只要你的賬能算得過來，按理說你也不會(huì)虧錢。可如果別的品牌都在擴(kuò)張，就算你可能更便宜，可是這個(gè)品牌要是沒有知名度，我都沒聽過，怎么可能去入駐呢？”無界空間創(chuàng)始人萬柳朔對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。他也覺得“小而美”這條路是行不通的。

然而把聯(lián)合辦公與孵化器結(jié)合起來做成有形孵化器的做法，到了2016年前后，也基本沒能挺過創(chuàng)投圈的寒冬。

在雙創(chuàng)的背景下，講求復(fù)合模式的聯(lián)合辦公項(xiàng)目曾受到各地政府鼓勵(lì)，能拿到一定的政府補(bǔ)貼和用地優(yōu)惠，數(shù)額從數(shù)萬元到數(shù)百萬元不等。而這種聯(lián)合辦公產(chǎn)品也常被稱作“眾創(chuàng)空間”，多數(shù)免費(fèi)向創(chuàng)業(yè)者開放，被認(rèn)為有成功潛力的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目能優(yōu)先入 駐。

在氪空間創(chuàng)立之初，劉成城對投資人講的故事是“重新定義孵化器”。氪空間自我定義為“創(chuàng)業(yè)開始的地方”，每個(gè)入駐的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目都有3個(gè)月的免租期。最初兩三年，位于中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街的1300平方米空間，租金部分因?yàn)橛姓磕?00萬元的補(bǔ)貼，可以不構(gòu)成支出，剩下每年的水電、物業(yè)及人力成本大概在100萬元左右。

氪空間當(dāng)時(shí)的收入主要來自為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目與投資人牽線的服務(wù)費(fèi)，公司本身并不參與投資，然而這種深度服務(wù)很難形成更大的規(guī)模。融資服務(wù)最后成了大家經(jīng)營空間的賣點(diǎn)，但是“很多人拿到錢就搬出去了”，導(dǎo)致辦公室出租業(yè)務(wù)的收入很微薄。

劉成城在2016年提出氪空間要轉(zhuǎn)變經(jīng)營方向，事實(shí)上那時(shí)國內(nèi)孵化器項(xiàng)目“去庫存”的大趨勢已經(jīng)非常明顯。

這一年，氪空間沒有再繼續(xù)發(fā)布“創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象報(bào)告”。但是，當(dāng)年3月，氪空間參與了納什空間的B輪融資。事實(shí)上，納什空間的生意屬于同時(shí)在兩個(gè)賽道奔跑：聯(lián)合辦公空間和獨(dú)立辦公室。創(chuàng)始人張劍2009年開始創(chuàng)業(yè)時(shí)，最早是想做“辦公領(lǐng)域的自如”—租下寫字樓或商務(wù)型公寓，裝修并配上家具后溢價(jià)出租。他們將這種房間稱為“超級工作室”。

這實(shí)際上是門很傳統(tǒng)的“二房東”生意，張劍的人脈和資源也主要集中在小物業(yè)。他告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，2014年年底納什旗下200多間超級工作室的入駐率超過了95%，而他第一次關(guān)注到WeWork這種新模式，正是在那個(gè)時(shí)候—后者彼時(shí)剛剛完成估值達(dá)50億美元的D輪融資。

而氪空間的這筆戰(zhàn)略投資，目的就是為圈取更多辦公室資源鋪路。確定轉(zhuǎn)型后，氪空間在一年時(shí)間內(nèi)就在全國多個(gè)城市新開了20個(gè)項(xiàng)目。

#誰是聯(lián)合辦公的目標(biāo)用戶？#

曾把聯(lián)合辦公當(dāng)敵人看待的開發(fā)商的態(tài)度這個(gè)時(shí)候也有所緩和。

“2015年聯(lián)合辦公熱潮起來的時(shí)候，很多開發(fā)商覺得聯(lián)合辦公也沒有什么特別之處，即使到了2016年，他們還是持觀望態(tài)度?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。作為全球五大寫字樓租售業(yè)務(wù)代理行之一，它的老顧客業(yè)主們咨詢的一個(gè)典型問題就是“你們怎么看這個(gè)問題”。

這個(gè)問題指的就是聯(lián)合辦公的出現(xiàn)。仲量聯(lián)行調(diào)研了終端用戶，即在聯(lián)合辦公空間里上班的人的體驗(yàn)后出了一份報(bào)告，名字叫“轉(zhuǎn)瞬即逝，還是大勢所趨”，而結(jié)論基本傾向于后者。

2017年，一批開發(fā)商就在這種“未來的工作方式”論點(diǎn)下入場了。

陳思烺是廣東開發(fā)商雅居樂的創(chuàng)始人陳卓林的大兒子，2017年6月，他創(chuàng)立了一個(gè)叫“寰圖”的聯(lián)合辦公品牌，一次性租下14個(gè)物業(yè)，這些物業(yè)全部是一線城市的甲級寫字樓。其中位于上海市中心人民廣場的項(xiàng)目位置比WeWork還要好，整個(gè)空間按五星級酒店裝修，6成的面積用來辦公，其余4成則用作室內(nèi)高爾夫球、咖啡廳、時(shí)尚餐廳、SPA和花店。里面的椅子全部采購自Steelcase，每個(gè)工位月租金6000元。

創(chuàng)業(yè)之前，陳思烺在摩根士坦利做分析師，他稱很多人都向他表達(dá)過對于工作室的期望，并表示“如果可以住大房子、好房子，我肯定選擇大房子、好房子”。

2017年11月，新加坡開發(fā)商凱德宣布推出聯(lián)合辦公品牌“凱德·C3”，半年后，其第一個(gè)項(xiàng)目在上海凱德·國正中心開業(yè)。

比凱德早兩年就在北京望京嘗試過聯(lián)合辦公的潘石屹也決定不再保守，他推動(dòng)SOHO 3Q的團(tuán)隊(duì)去公司的自有寫字樓之外尋找物業(yè)。凱德的第一個(gè)C3開出來不到一周，他就去上海地產(chǎn)大廈為SOHO 3Q的第一個(gè)租賃經(jīng)營項(xiàng)目剪了彩。接下來，SOHO 3Q很快還會(huì)有兩個(gè)租賃項(xiàng)目開出，其位于南京新地中心西格瑪廣場、杭州財(cái)富金融中心的新店已在裝修中。

根據(jù)世邦魏理仕的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，中國一線城市的聯(lián)合辦公公司數(shù)量已超過300家。

在北京，氪空間今年加速針對朝陽區(qū)和西城區(qū)布局。位于國貿(mào)附近的建國路社區(qū)剛開業(yè)沒多久，它又宣布拿下了東二環(huán)附近5A級寫字樓兆泰國際的兩層樓，面積達(dá)到7000平方米，而位于東三環(huán)萬科大都會(huì)的店面也即將開放。趁著市場火熱，氪空間還提高了工位的價(jià)格，均價(jià)從1600元漲到了2800元。

但問題來了—?jiǎng)?chuàng)業(yè)已經(jīng)變得如此奢侈了嗎？

“創(chuàng)業(yè)風(fēng)口轉(zhuǎn)瞬即逝，你沒時(shí)間去找辦公室，也沒辦法預(yù)估公司規(guī)模的大小。”猩便利人力資源部負(fù)責(zé)人尉遲對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。猩便利所做的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，正是2017年最火的“風(fēng)口”主題—無人便利店，而它的HR部門主管聲稱公司無法按照任何一家既有公司的規(guī)模預(yù)估自己的團(tuán)隊(duì)，所以創(chuàng)始人在決定創(chuàng)業(yè)時(shí)就選擇了WeWork。

結(jié)果也表明了這一點(diǎn)。在WeWork辦公期間，猩便利每個(gè)月差不多都要新租一層樓的工位。有位員工在面試時(shí)公司還只有100人，辦完入職人數(shù)就漲到了300。在團(tuán)隊(duì)規(guī)模達(dá)到500人時(shí)，猩便利搬出了WeWork，因?yàn)槟抢餂]有更多工位可以提供給它了。

聯(lián)合辦公品牌和租戶，雙方都在試圖計(jì)算這種換成以工位為單位的租賃模式的成 本。

“如果一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目的入駐率低于65%，就是虧本生意?！彪纯臻gCMO陶然對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

租戶當(dāng)然也會(huì)計(jì)算成本，相比環(huán)境普通的寫字樓每平方米5到8元的租金水平，WeWork、氪空間這樣每個(gè)工位3000元的價(jià)格，到底是不是太貴了？

一位北京中關(guān)村地區(qū)的地產(chǎn)中介告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，這一帶的不少聯(lián)合辦公空間已經(jīng)一房難求，比如氪空間創(chuàng)業(yè)大街店的獨(dú)立辦公室的入駐預(yù)約已經(jīng)排到7月，SOHO 3Q座無虛席，而夢想家在5月下旬也只剩下8個(gè)開放式工位。唯一不太好租出去的是一些利用當(dāng)年各大電腦城的地下樓層改建的聯(lián)合辦公項(xiàng) 目。

而WeWork在三里屯的店面，開業(yè)不過3個(gè)月，入駐率已經(jīng)超過了90%。據(jù)入駐的創(chuàng)業(yè)公司舞邦動(dòng)力介紹，它們已經(jīng)等了快兩個(gè)月，但據(jù)說要到7月1日才能有獨(dú)立辦公室騰出來，現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)只能在流動(dòng)區(qū)域?qū)⒕鸵幌隆?/p>

“拿我們的會(huì)員費(fèi)直接跟一般寫字樓的租金比，就像拿聯(lián)想電腦跟英特爾的CPU去比價(jià)，肯定不合適。”劉成城對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。言下之意，寫字樓并不會(huì)提供從前臺到后勤甚至IT的管家式服務(wù)，它只是“電腦的CPU”。

曾入駐方糖小鎮(zhèn)和SOHO 3Q的中商數(shù)據(jù)創(chuàng)始人周長青感覺這筆賬算不清楚，不過市場上對辦公彈性的需求一直存在，在聯(lián)合辦公之前，幾乎沒有寫字樓提供過這種產(chǎn)品。早期，周長青的公司也曾在雷格斯那樣的商務(wù)中心“應(yīng)急”過一段時(shí)間，月租三四千元，打電話或用水都得另外收費(fèi)。

另一位在需要跟重要客戶開會(huì)時(shí)也租用過雷格斯的創(chuàng)業(yè)者則對《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示：“那里純粹是滿足你對面子的需求?！?/p>

WeWork做的生意，簡單說似乎就是把“雷格斯”變得更大眾化了，讓小公司也有機(jī)會(huì)隨時(shí)進(jìn)入城市中心的甲級寫字樓。

但是在這種辦公空間越來越多的這兩年，創(chuàng)業(yè)公司的數(shù)量似乎并沒有顯著增長。事實(shí)上，根據(jù)騰訊科技和IT桔子聯(lián)合發(fā)布的《中國創(chuàng)投領(lǐng)域資金風(fēng)向報(bào)告》，經(jīng)歷了2016年年初的資本寒冬后，2017年上半年，國內(nèi)共有230家新成立的創(chuàng)業(yè)公司，較2016年下半年下跌74%?！皠?chuàng)業(yè)潮”的說法正在淡出舞臺。

#“鐵粉”們的分歧#

有趣的是，眼下優(yōu)客工場和氪空間—這兩個(gè)WeWork在中國的“鐵粉”在各自的學(xué)習(xí)心得上正在發(fā)生分歧。

先發(fā)展線下辦公空間的物理規(guī)模，然后基于可出租工位的數(shù)字發(fā)展“會(huì)員”規(guī)模，最終引導(dǎo)會(huì)員形成一個(gè)充滿企業(yè)服務(wù)想象空間的“在線社區(qū)”—這個(gè)“三步曲”正是WeWork對外宣講的模式核心。優(yōu)客工場和氪空間都認(rèn)同這個(gè)三步曲，但它們對“發(fā)展節(jié)奏”的判斷，以及對線下辦公室物業(yè)資源的選擇標(biāo)準(zhǔn)并不相同。

在萬科之前，毛大慶還在酒店式公寓雅詩閣工作過。在與酒店生意的類比中，毛大慶認(rèn)為聯(lián)合辦公也應(yīng)該走“連鎖”模式，同時(shí)，他還借用了酒店業(yè)的輕資產(chǎn)模式。

在酒店業(yè)，一個(gè)品牌剛起步時(shí)多以租賃方式進(jìn)入市場，等到產(chǎn)品得到市場認(rèn)可后，又通常采用加盟合作模式繼續(xù)擴(kuò)大市場份額—加盟的業(yè)主提供物業(yè)并承擔(dān)裝修成本，而酒店公司負(fù)責(zé)派駐管理團(tuán)隊(duì)。萬豪、希爾頓以及如家使用的都是這種模式，品牌方賺取品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)，業(yè)主方拿走總收入中剩余的那部分。

開放加盟讓毛大慶的優(yōu)客工場擴(kuò)張加速。2017年，該品牌的城市地圖已經(jīng)標(biāo)注了拉薩、襄陽、開封、沈陽、延安等三四線城市。

“‘辦公是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，我反對說（我們是）聯(lián)合辦公，我更愿意說是coworking—一起工作?！泵髴c對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。他給優(yōu)客工場制定的最新定位是“辦公服務(wù)提供商”，即基于優(yōu)客工場的會(huì)員—不論是初創(chuàng)公司還是未來的大公司—向它們提供從會(huì)計(jì)咨詢、資本對接、廣告營銷到云計(jì)算等一系列企業(yè)辦公產(chǎn)品。

毛大慶的這一思路被劉成城貶斥為盲目的“互聯(lián)網(wǎng)思維”。

同樣也在加速擴(kuò)大規(guī)模的氪空間，眼下則全力在一線城市的中心區(qū)域積累寫字樓資源，進(jìn)駐非一線城市的愿意并不強(qiáng)烈。陶然稱，氪空間在成都的試水項(xiàng)目并不成功，因?yàn)槟抢锏膶懽謽恰翱罩寐省边^高。根據(jù)戴德梁行的市場研究數(shù)據(jù)，成都甲級寫字樓的空置率自2012年以來從未低于20%，乙級寫字樓的情況則更糟糕?！暗谝粋€(gè)階段應(yīng)該是先把物理空間的生意做好，下一個(gè)階段才是銷售增值服務(wù)?！眲⒊沙菍Α兜谝回?cái)經(jīng)周刊》說，他認(rèn)為至少要有50萬會(huì)員，即差不多500個(gè)項(xiàng)目時(shí)，銷售增值服務(wù)的生意才成為可能。距離這個(gè)目標(biāo)，從現(xiàn)在算起，氪空間的線下空間規(guī)模還需要至少20倍的增長。

“WeWork和我們一樣都是選址核心寫字樓?！弊鳛閃eWork的學(xué)習(xí)者，劉成城自稱，根據(jù)他對WeWork商業(yè)模式的研究，毛大慶對WeWork的解讀“都是錯(cuò)的”，而氪空間領(lǐng)會(huì)了WeWork的精髓，就是首先要確保在單個(gè)工位上掙到錢。

劉成城說，自己向投資人和潛在顧客講的兩個(gè)非常好用的故事，一個(gè)是WeWork神話—這點(diǎn)和毛大慶一樣—另一個(gè)則是小米與聯(lián)想的對比。

“同樣是1999元的手機(jī)，為什么小米可以賺錢而聯(lián)想不能？”他經(jīng)常這樣開頭，然后自問自答：因?yàn)樾∶赘脑炝耸謾C(jī)的供應(yīng)鏈，“聯(lián)想的做法是先花10億元購買芯片，加工制造用掉100天，等手機(jī)到客戶手里時(shí)，芯片的價(jià)格已經(jīng)降了。而小米是先預(yù)售，拿到銷售收入后才去購買芯片，它的采購價(jià)才是最低的。”

接著這個(gè)例子，劉成城就會(huì)開始講述他對“供應(yīng)鏈”的精細(xì)化改造—其設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)搜集了有關(guān)空間設(shè)計(jì)的40個(gè)指標(biāo)，從電燈、桌子、地毯到咖啡機(jī)，其中20項(xiàng)被歸為財(cái)務(wù)模型敏感型，另外20項(xiàng)則是用戶體驗(yàn)敏感型?！氨热缈Х缺拇笮儆谪?cái)務(wù)敏感型，不管你給用戶用大杯子還是小杯子，他都會(huì)打滿，但大杯通常都會(huì)浪費(fèi)掉。”劉成城說，改動(dòng)一個(gè)參數(shù)就能影響大約5%的利潤率，而要求特定規(guī)格也意味著從電燈、桌子到咖啡杯都需要定制。

事實(shí)上，WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成表示，WeWork能夠做到的細(xì)節(jié)更多。他向《第一財(cái)經(jīng)周刊》展示了公司可以精確到毫米的3D建模工具、模塊化設(shè)計(jì)流程以及大數(shù)據(jù)預(yù)測。這一系列工具會(huì)幫助監(jiān)測所有項(xiàng)目的空間使用率。安裝在會(huì)議室、流動(dòng)工位、各個(gè)辦公室的傳感器時(shí)刻都在傳輸數(shù)據(jù)，形成人流熱力圖。那些熱度低的角落會(huì)被拿回來分析癥結(jié)并在下一個(gè)項(xiàng)目中避免?？傊甒eWork會(huì)想盡一切辦法“讓建筑避免死角”。

此外，WeWork在空間設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)一個(gè)人與人可以更密切互動(dòng)的空間。其內(nèi)部樓梯和過道的設(shè)計(jì)寬度只有1.2米，據(jù)說也是設(shè)計(jì)中非常重要的元素，“只有1.2米的時(shí)候，你就不得不跟擦肩而過的人打招呼了?！卑F成說。

劉成城告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，2017年底，氪空間曾和WeWork就中國業(yè)務(wù)的合并展開過一輪談判，計(jì)劃促成類似于Uber中國與滴滴的交易，但關(guān)于最終由誰掌握這家合資公司的控股權(quán)雙方未能談攏。

最后的結(jié)果我們已經(jīng)知道了，WeWork買下了裸心社。而氪空間提出，要在明年擴(kuò)張至既有規(guī)模的3倍。

#先把故事放到一邊#

其實(shí)，沒有人確切知道到底需要聚集多少會(huì)員，才能支撐起一個(gè)所謂“服務(wù)平臺”的商業(yè)價(jià)值。有的說需要50萬，也有的說只要20萬就夠了。

從結(jié)構(gòu)上看，聯(lián)合辦公空間的現(xiàn)有租戶多數(shù)是小型創(chuàng)業(yè)公司。根據(jù)房地產(chǎn)顧問公司戴德梁行2018年5月發(fā)布的《大中華區(qū)的聯(lián)合辦公空間》報(bào)告，聯(lián)合辦公的用戶中有74%都是初創(chuàng)企業(yè)，成熟公司不到3成。盡管WeWork的租戶結(jié)構(gòu)正在迅速發(fā)生著變化，大公司的占比已經(jīng)接近4成，但中國市場的情況不同。氪空間預(yù)測，它們的入駐公司未來仍然會(huì)以“小B”企業(yè)為主。

小公司或者初創(chuàng)企業(yè)的數(shù)量倒是不容低估，但是它們的支付能力畢竟有限。位于深圳的聯(lián)合辦公品牌孔雀機(jī)構(gòu)和位于北京的Mad Space先后于2016年破產(chǎn)，部分原因就在于過早地在商業(yè)模式里加入了太多基于“互聯(lián)網(wǎng)思維”的幻想。

為擴(kuò)大會(huì)員規(guī)模和提升會(huì)員支付能力，各家聯(lián)合辦公公司負(fù)責(zé)銷售工位的經(jīng)紀(jì)人都在努力說服更多的中型及大型公司成為租戶，話術(shù)也從“創(chuàng)業(yè)加速器”變成了“和創(chuàng)新者在一起”或者“千禧一代的工作方式”之類。

無論吸引大公司還是更多會(huì)員，辦辦網(wǎng)的曹建成都懷疑，這些聯(lián)合辦公項(xiàng)目是否能真的如愿?！拔铱赡芫筒粫?huì)愿意讓員工去那種墻紙?zhí)ǖ霓k公室辦公，他們會(huì)分心的?！辈芙ǔ烧f，他覺得即使這種產(chǎn)品的未來在于千禧一代，可能也只是更適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

而他更懷疑的，其實(shí)是這種共享經(jīng)濟(jì)模式宣講的對于整個(gè)企業(yè)辦公文化的變革本身。2015年，聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)進(jìn)入高峰期，辦辦網(wǎng)也嘗試將郊區(qū)的一個(gè)階梯教室改造成開放式辦公空間，每個(gè)工位定價(jià)600元。那個(gè)項(xiàng)目自始至終未賺過錢，此后又嘗試的另外4個(gè)項(xiàng)目同樣如此。

“我就一直不知道它是怎么賺錢的，除非市場上最后只剩一家規(guī)模最大的公司？但是摩拜已經(jīng)是（共享單車市場）最后一家了啊。”曹建成回憶說，聯(lián)合辦公的產(chǎn)品很早就出現(xiàn)了，但它直到2015年才爆發(fā)，很大原因是資本的推動(dòng)。

但這個(gè)資本故事，眼下還在不斷加演新劇集?！拔医ㄗh你們8月出這個(gè)報(bào)道，因?yàn)槟菚r(shí)候國內(nèi)聯(lián)合辦公市場會(huì)出更大的消息?！眲倓?cè)肼氹纯臻g兩個(gè)月的陶然5月28日對《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。根據(jù)他的暗示，這個(gè)更大的消息當(dāng)然還是與融資或者并購有關(guān)。

作為這個(gè)領(lǐng)域最大的神話，WeWork的估值還在迅速“滾雪球”，這會(huì)給每一位入局者最大的安全感。

“你們媒體聽到的估值還是200億美元吧？但它最近一輪沒公開的融資，估值已經(jīng)是320億美元。馬上今年夏天應(yīng)該還會(huì)宣布一輪融資消息，估值漲到了400億美元?！弊谀陈?lián)合辦公空間極為舒適的沙發(fā)區(qū)，一位WeWork的中國“鐵粉”對《第一財(cái)經(jīng)周刊》透露說。