郝文嘉

摘要：近一年來，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺(tái)限購(gòu)、限售政策。在溢出效應(yīng)的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)的“春天”。如何看待這些城市的房地產(chǎn)上漲？筆者用數(shù)據(jù)進(jìn)行解剖分析。

關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)；三四線城市；上漲

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0035-36 收稿日期：2018-03-05

近一年來，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺(tái)限購(gòu)、限售政策。在溢出效應(yīng)的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)的“春天”。如何看待這些城市的房地產(chǎn)上漲？筆者用數(shù)據(jù)進(jìn)行解剖分析。

我們此次研究的基點(diǎn)是百城住宅投資收益指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱Reivi100指數(shù)），Reivi100指數(shù)是中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)自主研發(fā)的用于判斷城市或具案房地產(chǎn)投資價(jià)值的指數(shù)，可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為進(jìn)行定量化研究。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)285個(gè)地級(jí)以上城市的數(shù)據(jù)顯示，近一年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，一、二線城市的房?jī)r(jià)呈下行態(tài)勢(shì)，三、四線城市的房?jī)r(jià)則呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。本文我們重點(diǎn)關(guān)注三、四城市。

一般來說，三、四線城市均會(huì)圍繞一、二線城市發(fā)展，我國(guó)目前已經(jīng)形成“京津冀”“長(zhǎng)三角”“珠三角”“一帶一路”等城市群。

1珠江角和京津冀榜單城市住宅年化收益率高于長(zhǎng)三角

表1為2018年1月全國(guó)住宅年化收益率排名Top50的城市。從數(shù)量上看，按照傳統(tǒng)的城市群劃分規(guī)則，長(zhǎng)三角進(jìn)入榜單的三、四線城市數(shù)量最多。以下為各城市群進(jìn)行榜單的情況：長(zhǎng)三角地區(qū)有6個(gè)城市進(jìn)入前50名，這些城市是鹽城、嘉興、鎮(zhèn)江、杭州、常州和揚(yáng)州。京津冀有滄州、保定2個(gè)城市進(jìn)入前Top50，珠三角江門和肇慶2個(gè)城市進(jìn)入前Top50。

從漲幅來看，按進(jìn)入前Top50城市群三、四線城市的平均漲幅計(jì)算，珠三角與京津冀平均漲幅大體相同，長(zhǎng)三角平均漲幅最低。之所以如此，是因?yàn)橹槿堑慕T和肇慶房?jī)r(jià)之前相對(duì)較低，其房?jī)r(jià)的上漲是由于價(jià)值洼地受傳導(dǎo)的影響所致。而京津冀滄州和保定的房?jī)r(jià)上漲主要受雄安新區(qū)利好因素的影響。長(zhǎng)三角漲幅較低，反映了長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)成熟的市場(chǎng)消費(fèi)理念。一方面杭州等地的房?jī)r(jià)上漲是由于城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及外來人口的涌入；另一方面，其他城市即使受溢出效應(yīng)影響上漲，市場(chǎng)的狂熱程度相對(duì)較低。

2理性看待三、四線城市房?jī)r(jià)上漲

雖然進(jìn)入Top50城市92%為傳統(tǒng)劃分上的三、四線城市，似乎三、四線城市的住宅投資前景非常樂觀。但在市場(chǎng)分化嚴(yán)重、國(guó)家房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊的情況下，投資三、四線城市的房?jī)r(jià)目前應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎，原因主要有三點(diǎn)。

2.1房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)開始下降

從表1看，雖然三亞近一年的年化收益率仍達(dá)到驚人的75.95%，但從歷史漲幅看，該漲幅已經(jīng)從前年廊坊等地100%左右的漲幅回落。

2.2國(guó)家信貸政策持續(xù)收緊

房地產(chǎn)是大宗消費(fèi)品，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高啟的情況下，嚴(yán)重依賴信貸。2018年一季度的信貸情況顯示，社會(huì)公眾認(rèn)為的傳統(tǒng)上房地產(chǎn)年初信貸井噴的情況并沒有出現(xiàn)，相反，房地產(chǎn)信貸政策還在持續(xù)收緊。各大銀行還在不斷提高貸款利率，中信銀行甚至停止發(fā)放房地產(chǎn)貸款，這都顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的資金支持能力在不斷下降或者嚴(yán)重萎縮。

2.3三、四線城市的人口問題

從我國(guó)人口流向上看，三、四線城市屬于典型的人口流出型城市，在我國(guó)人口增長(zhǎng)下降，城市流出屬性明確的情況下，即使當(dāng)前住宅價(jià)格上漲，三、四線城市未來也缺乏足夠的使用以及購(gòu)買需求，其住房大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)很難持續(xù)。