張超 李倩薇 劉良恒

近期，3月份宣布“搖號購房”的武漢、杭州、西安等城市，開始推出搖號項目。本刊記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等一二線熱點城市陸續(xù)公布“搖號購房”通知。

成都某樓盤售樓中心，許多市民排隊等待搖號資格審核

買房為什么要搖號？實施“搖號購房”后效果怎樣？能否實現(xiàn)公平選房？記者近日進行了調(diào)查。

熱門區(qū)域供應(yīng)“短缺”

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐分析認為，這些實行“搖號購房”的城市都是人口凈流入城市，且當(dāng)?shù)匦路渴袌龆汲霈F(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求局面，特別是熱門區(qū)域。

2017年11月，成都實施搖號購房。本刊記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，在成都主城區(qū)和城南的熱門區(qū)域，項目的搖號中簽率偏低，部分樓盤比如招商中央華城、中鐵建西派城等樓盤中簽率僅為個位數(shù)，其中招商中央華城普通房源416套，參與搖號人數(shù)近4.4萬，中簽率約為1%。郊區(qū)項目中簽率則大很多，30%、50%左右的項目都有。

“新市民”的增多，是導(dǎo)致住房短期供應(yīng)緊張的原因之一。3月30日晚，西安市下發(fā)公證搖號通知。西安市房管局相關(guān)負責(zé)人介紹，近期西安房地產(chǎn)市場交易比較活躍，部分區(qū)域的項目出現(xiàn)了供應(yīng)短缺的情況。據(jù)公安部門數(shù)據(jù)，今年第一季度，西安市外遷入共計24萬余人。

成都市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年從省外流入成都的常住人口達到46.6萬人。

而與此同時，全國去庫存“戰(zhàn)役”效果明顯。易居研究院4月3日的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)模回落到了5年前水平，其中杭州庫存同比上年下滑48%。從去化周期來看，3月份，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個月。

住建部在2017年4月發(fā)文要求去化周期在12至6個月的城市，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。易居研究院認為，目前大多數(shù)一二線熱點城市普遍面臨新增住宅用地供應(yīng)不足的局面。

部分區(qū)域人為制造銷售緊張氣氛

本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出臺新房“搖號購房”政策的城市，部分區(qū)域存在人為制造銷售緊張氣氛的問題，部分樓盤還存在歧視性售房現(xiàn)象，這也是政府出臺公證搖號政策的一個重要原因。

西安市房管局相關(guān)負責(zé)人介紹，近期西安部分區(qū)域存在開發(fā)商設(shè)置全款優(yōu)先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛等現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)中介、開發(fā)商通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到三萬”等渲染氣氛的廣告語誤導(dǎo)購房者。

2017年11月成都發(fā)布“搖號購房”政策前，記者走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，部分樓盤不接受貸款，全款的購房者還得托關(guān)系，持有首付的剛需購房者買房無門。

有熱門項目開發(fā)商實際開盤時間未向社會公布便已被“關(guān)系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機構(gòu)加價數(shù)十萬元對外銷售。有些項目捆綁搭售車位，掛牌價外收費不少。

此外，據(jù) 記者調(diào)查，一些搖號城市投資購房需求依然旺盛，記者隨機訪問到多位意向登記者為非首套置業(yè)。

3月31日下午，西安市房管局對42家在售項目負責(zé)人進行了約談，要求各企業(yè)不得故意延緩項目上市時間，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內(nèi)部預(yù)留、后期漲價等方式營造緊張氣氛。北京、四川等地陸續(xù)出臺了重點整治房地產(chǎn)市場銷售環(huán)節(jié)的舉措。

長效機制建設(shè)需加快

成都、長沙等地實施“搖號購房”政策已逾半年，效果如何？記者近期走訪市場發(fā)現(xiàn)，政策效果開始顯現(xiàn)，亂加價、托關(guān)系買房等市場亂象有所遏制。

在成都工作的大學(xué)生吳蕭蕭2017年看上3個樓盤都沒有買到?！坝幸粋€就沒通知開盤，還有兩個不是要找關(guān)系就是要全款?！眳鞘捠挓o奈地告訴記者。搖號政策出臺后，他選擇了3個樓盤去搖號，終于搖中了。

“搖號購房在規(guī)范新房市場的同時，能最大限度確保購房者公平買房?！眲㈣幢硎?，多個城市的搖號細則明確，全款支付的購房者不得被特殊對待，開發(fā)商不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。

為了保證“剛需優(yōu)先”，3月份，武漢、成都、長沙陸續(xù)推出城市搖號購房的“升級版”，篩選出剛需個人（家庭）進行優(yōu)先搖號，增加中簽概率。

3月28日起，長沙實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優(yōu)先搖號。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為，人才落戶政策疊加投資需求，導(dǎo)致熱點城市、熱點區(qū)域商品房供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)失衡，建議加快項目預(yù)售證審批速度，同時增加住宅用地供應(yīng)。

專家指出，從長遠看，應(yīng)加快建立樓市調(diào)控長效機制，滿足多層次的住房需求。