王驊

截至9月20日收盤，今年上證綜指累計(jì)跌幅達(dá)17.48%，但QDII-Reits基金表現(xiàn)出了較好的抗跌性，同期平均上漲3.98%，跌幅最大的廣發(fā)美國房地產(chǎn)僅下跌4.45%。REITs長期以來收益率也相對(duì)穩(wěn)定，納入統(tǒng)計(jì)的REITs成立以來年化收益率6.26%。

REITs投資價(jià)值漸現(xiàn)

REITs是房地產(chǎn)投資信托憑證的簡稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。根據(jù)規(guī)定，在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利，由此REITs的收益主要來自于所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值增值和租金上漲。

目前市場(chǎng)上的QDII-Reits均主要投資于美國市場(chǎng)，廣發(fā)美國房地產(chǎn)、上投摩根富時(shí)REITs和南方道瓊斯美國精選分別跟蹤以美國市場(chǎng)為主的REITs指數(shù)；諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和鵬華美國房地產(chǎn)為主動(dòng)投資，雖然投資標(biāo)的包括了權(quán)益型REITs、REITS ETF和相關(guān)地產(chǎn)公司，但是從持倉情況上看，即使在全球范圍均有投資的產(chǎn)品也均以美國市場(chǎng)為主，因此從凈值走勢(shì)上看，目前的公募REITs產(chǎn)品具備了較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。

今年一季度，受加息預(yù)期和通脹上升預(yù)期以及中美貿(mào)易摩擦導(dǎo)致的全球市場(chǎng)暴跌的影響，美國REITs市場(chǎng)在一季度走勢(shì)疲軟；但進(jìn)入二季度，非農(nóng)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇超預(yù)期，市場(chǎng)對(duì)加息預(yù)期也消化得比較充分，在美元走強(qiáng)背景下，全球資金持續(xù)凈流入美國市場(chǎng)，雙重因素利好美國房地產(chǎn)價(jià)格，美國房地產(chǎn)指數(shù)維持上漲態(tài)勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)的快速增長，在推升物價(jià)水平的同時(shí)也在推升物業(yè)的出租率和租金，而租金是REITs的主要收益來源。雖然美國進(jìn)入加息周期，但在經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善且穩(wěn)步復(fù)蘇時(shí)，市場(chǎng)對(duì)各類型的房產(chǎn)需求也在增加，同時(shí)推動(dòng)租金價(jià)格上漲，這就對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的REITs形成利好。

此外，在人民幣走弱預(yù)期漸強(qiáng)的影響下，國內(nèi)資產(chǎn)吸引力下降，投資者出于規(guī)避匯率快速波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，可以逐步將目光轉(zhuǎn)向海外，因此REITs目前具備了優(yōu)異的長期投資價(jià)值。

現(xiàn)有REITs產(chǎn)品如何挑選？

一般投資者會(huì)認(rèn)為REITs的收益來源主要是租金和土地增值，是一款類固定收益產(chǎn)品，因此投資于REITs的基金產(chǎn)品也應(yīng)該像債券基金一樣走出緩步上升的凈值；但實(shí)際上我國目前6只QDII-REITs產(chǎn)品凈值均存在波動(dòng)。

首先是因?yàn)槊绹康禺a(chǎn)信托可以在二級(jí)市場(chǎng)交易，二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)也將影響REITs基金的收益，以成立以來收益率最高的廣發(fā)美國房地產(chǎn)為例，其重倉的大眾倉儲(chǔ)信托等在今年一月均遭遇回調(diào)，從而引發(fā)基金凈值波動(dòng)；其次，REITS產(chǎn)品還將資產(chǎn)投入美國房地產(chǎn)股票，廣發(fā)美國房地產(chǎn)、南方道瓊斯美國精選、諾安全球不動(dòng)產(chǎn)均重倉了西蒙地產(chǎn)，而西蒙地產(chǎn)自2016年8月至2017年6月累計(jì)跌幅將近30%。

從基金業(yè)績表現(xiàn)上看，今年以來被動(dòng)管理的3只基金表現(xiàn)較好，其中上投摩根富時(shí)REITs因?yàn)槌闪⒃诙径?，避開了美國REITs市場(chǎng)一季度的疲軟，因此基金今年以來的收益率達(dá)14.85%。從長期業(yè)績表現(xiàn)來看，也是被動(dòng)管理產(chǎn)品表現(xiàn)更加突出，廣發(fā)美國房地產(chǎn)累計(jì)收益達(dá)到56.50%，近3年年化收益率和成立以來年化收益率分別為9.11%和9.15%。主動(dòng)管理類的鵬華美國房地產(chǎn)和嘉實(shí)全球房地產(chǎn)相對(duì)表現(xiàn)不佳，主要是因?yàn)樗麄兺顿Y的美國房地產(chǎn)股票波動(dòng)更大。

考慮業(yè)績、回撤等指標(biāo)，被動(dòng)指數(shù)型的產(chǎn)品更適合投資者，被動(dòng)管理型產(chǎn)品管理費(fèi)與托管費(fèi)合計(jì)僅1.10%，大幅低于主動(dòng)產(chǎn)品每年1.80%-2.05%的固定費(fèi)率，同時(shí)主動(dòng)管理產(chǎn)品頻繁調(diào)倉也會(huì)帶來較大成本。此外，美國股市的特點(diǎn)也決定了指數(shù)型基金更佳：美股是一個(gè)定價(jià)效率相對(duì)較高的市場(chǎng)，美國機(jī)構(gòu)投資者也主要通過指數(shù)基金進(jìn)行配置。

REITs與股票、債券市場(chǎng)相關(guān)性較低，在投資組合中配置一部分不動(dòng)產(chǎn)基金，可以優(yōu)化投資組合，有效分散單一投資證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是REITs在國內(nèi)的發(fā)展并不完善，唯一一只純REITs基金鵬華前海萬科REITs也因?yàn)轫?xiàng)目不享受物業(yè)增值，只有租金收入、持有房產(chǎn)比例低等原因并不是較好的投資標(biāo)的。目前來看通過QDII-REITs的方式配置美國房地產(chǎn)是中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑，同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入到“后開發(fā)時(shí)代”，我們也可以期待相關(guān)政策推動(dòng)國內(nèi)公募REITs發(fā)展。